Державна програма доступної іпотеки єОселя залишається головним інструментом купівлі житла в Україні: за умов, коли комерційна іпотека коштує 20%+ річних, пільгова ставка у 3–7% робить програму фактично єдиним масовим каналом кредитування. З 9 лютого 2026 року набули чинності нові, суворіші правила (постанова КМУ №1637), і Руслан Аверін зазначає, що вони змінюють не доступ до програми, а її рамки — хто і яке саме житло може купити.
Цей матеріал — базовий розбір оновлених умов. Аналітичний погляд на програму як на субсидований актив — у матеріалі-компаньйоні єОселя як субсидований актив, а практичний наступний крок — в інструкції як купити квартиру через єОселю.
Що змінилося з 9 лютого 2026
Ключова правка нових правил — посилення лімітів за ціною та площею. Держава закрила можливість купувати через пільгову програму надто велике або надто дороге житло: ціна за квадратний метр тепер обмежена регіональними нормативами, а площа прив'язана до складу сім'ї. Паралельно розширено категорію ставки 3% — до неї додатково включено мобілізованих військовослужбовців.
Логіка змін, як вказують аналітики RFC Capital Research, проста: субсидія має йти на розв'язання житлового питання, а не на купівлю інвестиційних метрів. Доступні як новобудови, так і — з обмеженнями — вторинний ринок.
Ставки та категорії отримувачів
Ставка за єОселею залежить від категорії позичальника. Строк кредиту — до 20 років, перший внесок зазвичай становить 20% вартості житла.
| Ставка | Категорія отримувачів |
|---|---|
| 3% | Військові та ветерани, медики, педагоги, науковці |
| 6% | Решта громадян без власного житла |
| 7% | Окремі категорії позичальників |
Різницю між пільговою та ринковою ставкою компенсує держава. За обліковою ставкою НБУ на рівні 15% та комерційної іпотеки 20%+ це означає, що позичальник сплачує ставку у кілька разів нижчу за ринкову — саме тому Руслан Аверін називає єОселю глибоко субсидованим продуктом, а не просто дешевим кредитом.
Ліміти площі та ціни
Нові правила прив'язують допустиму площу до кількості членів сім'ї. Базовий орієнтир — близько 52,5 м² на одну особу плюс 21 м² на кожного додаткового члена сім'ї. Ціна квадратного метра не може перевищувати регіональний норматив, який різниться за областями та типом житла.
Така конструкція відсікає купівлю преміальних і надмірних за площею об'єктів, але зберігає програму робочою для типової сім'ї, що купує квартиру під власні потреби.
Масштаб програми
Цифри показують, наскільки єОселя стала системоутворюючою. За 2025 рік за програмою видано близько 15,7 млрд грн, і через неї пройшло приблизно 94% усіх іпотечних кредитів в Україні. На старті 2026 року темп зберігається: вже видано 1 994 кредити на суму близько 3,9 млрд грн.
Ці дані, за оцінкою RFC Capital Research, підтверджують, що поза пільговою програмою іпотечного ринку в Україні практично не існує — за комерційної ставки 20%+ масовий попит концентрується саме в єОселі.
Підсумок: нові правила єОселі з 9 лютого 2026 не закривають програму, а роблять її адреснішою — посилюють ліміти площі та ціни, розширюють категорію 3% для військових і зберігають ставки 3–7% за строку до 20 років та першого внеску 20%. Руслан Аверін підкреслює, що за ставки НБУ 15% та ринкової іпотеки 20%+ єОселя залишається практично безальтернативним каналом доступного житла в Україні.
Частина гіда: Як інвестувати в Україні у 2026.