Щомісяця майданчики публікують медіанну ціну київської квартири, і щомісяця вона читається неправильно: як ціна, за якою квартири продаються. Це ціна, за якою їх виставляють. Дані про закриті угоди за той самий вересень показують інший ринок — на 19–35% дешевший. Нижче — обидва зрізи, за типами квартир і за районами, плюс новобудови та оренда, щоб покупець осені 2026 року бачив ринок повністю.
Вторинка: оголошення і угоди
| Квартира | Медіана оголошень, вересень 2026 | Зміна за рік | Медіана реальних продажів | Різниця |
|---|---|---|---|---|
| 1-кімнатна | 68 500 $ | +5% | 55 500 $ | −19% |
| 2-кімнатна | 102 000 $ | +2% | 79 500 $ | −22% |
| 3-кімнатна | 150 000 $ | 0% | 98 000 $ | −35% |
| 4 і більше кімнат | 380 000 $ | — | — | — |
Різниця між двома стовпцями зростає з розміром квартири. Однокімнатні — найліквідніший сегмент, їх продають близько до ціни оголошення. Трикімнатні висять в оголошеннях по 150 000, а йдуть по 98 000: покупців великих квартир мало, а продавців, готових чекати, багато. За останні пів року двокімнатні подешевшали на 5,3%, трикімнатні — на 7,4%.
У гривні за курсом 44,55: однокімнатна близько 3,05 мільйона, двокімнатна 4,54, трикімнатна 6,68 мільйона.
Райони: від 43 700 до 145 000 доларів за однокімнатну
За однокімнатними квартирами на вторинці розкид між районами — більше ніж утричі:
| Район | Медіана 1-кімнатної, липень 2026 | За рік |
|---|---|---|
| Печерський | 164 076 $ | +14% |
| Шевченківський | 98 918 $ | +5% |
| Голосіївський | 84 730 $ | +10% |
| Подільський | 82 343 $ | +8% |
| Солом'янський | 69 321 $ | +4% |
| Дарницький | 65 032 $ | −3% |
| Дніпровський | 62 072 $ | −3% |
| Оболонський | 60 881 $ | +1% |
| Святошинський | 51 475 $ | −2% |
| Деснянський | 45 309 $ | +3% |
Дані OLX за липень дають медіани вищі, ніж ЛУН за вересень (74 776 проти 68 500 по місту), бо рахують інакше, але картина за районами однакова: правий берег дорожчає, лівий — Дарницький, Дніпровський — дешевшає. Печерськ за рік додав 14% — це попит на квартири поруч з укриттями і без перебоїв з теплом, а не «зростання ринку». Окремі розбори: правий берег і лівий берег.
Новобудови: 63 300 гривень за метр
Стартова ціна первинки у серпні — 63 300 гривень за метр, близько 1 410 доларів: плюс 15,3% за рік, але мінус 5,9% за місяць — серпнева корекція після липневого піку. За класами: економ 860 доларів, комфорт 1 220, бізнес 1 830, преміум 3 610.
За районами, медіанна стартова ціна, доларів за метр (ЛУН, середина 2026 року): Печерський 2 810, Шевченківський 1 730, Подільський 1 600, Оболонський 1 320, Голосіївський 1 320, Святошинський 1 300, Солом'янський 1 260, Дніпровський 1 120, Дарницький 1 090, Деснянський 810. Медіана міста — 1 340.
Первинка зростає швидше за вторинку не тому, що нове житло краще, а тому, що його менше: за січень–липень у Києві стартувало 6 нових ЖК проти 10 роком раніше. Попит при цьому в липні впав на 21% до червня — покупці новобудов чекають.
Оренда: 18 000 за однокімнатну, зростання немає
Медіанна оренда на початку вересня: 1-кімнатна 18 000 гривень, 2-кімнатна 26 000, 3-кімнатна 44 200. За рік однокімнатні не змінилися, двокімнатні подешевшали на 3,8%. Осіннього студентського сплеску у 2026 році немає: орендарі обирають близькість до укриттів і будинки з резервним теплом, а не близькість до вишу. Печерськ — 38 100 за однокімнатну, Деснянський — 10 000.
Валова дохідність однокімнатної за медіаною оголошень — 7,1%, за медіаною угод — 8,7%. Різниця між ними — ще один аргумент купувати за другою ціною, а не за першою; детально — у розборі, яку квартиру брати під оренду.
Що змінилося за рік
- Однокімнатні на вторинці: +5% у доларах, єдиний сегмент, що зростає.
- Дво- і трикімнатні: пів року зниження, мінус 5–7%.
- Новобудови: +15% у гривні, при цьому стартів нових ЖК удвічі менше.
- Експозиція: 41 день проти 60 у січні — покупці є, але за ціною угод, а не оголошень.
- Відношення ціни квартири до річного доходу сім'ї по Україні — 8,7 за даними НБУ; у Києві при середній зарплаті 49 463 гривні й однокімнатній за 3,05 мільйона — близько п'яти років доходу одного працюючого.
Як це читати
Ринок Києва у вересні 2026 року — два ринки. Перший, в оголошеннях, зростає на 2–5% на рік і виглядає спокійним. Другий, в угодах, стоїть на 19–35% нижче і повільно розширює розрив із першим у міру зростання розміру квартири. Покупець, який орієнтується на перший, платить за спокій продавця. За оцінкою аналітика Руслана Аверіна, до рішення НБУ 17 вересня і до початку опалювального сезону в покупця є вікно, коли продавці дво- і трикімнатних квартир готові обговорювати ціну; до весни, якщо ставка почне знижуватися, вікно закриється.
Суміжні розбори: угода по кроках, чотири способи інвестувати в Київ, оренда — половина зарплати.