Питання «чи інвестувати в Київ» у 2026 році рідко ставиться чесно. Зазвичай під ним мається на увазі «чи купувати квартиру», а альтернативи — від новобудови на етапі будівництва до гривневих держоблігацій — розглядаються окремо, якщо взагалі розглядаються. Тим часом це чотири різні інструменти з різною дохідністю, ліквідністю і податком, і гроші, вкладені в один із них, — це гроші, не вкладені в решту три.
Нижче — порівняння на даних вересня 2026 року: облікова ставка НБУ 15,5%, інфляція 8,1% за серпень, курс 44,55 гривні за долар, медіанна однокімнатна квартира 68 500 доларів.
Чотири інструменти в одній таблиці
| Інструмент | Вхідний квиток | Дохідність на рік | Ліквідність | Податок | Головний ризик |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартира під оренду (вторинка) | від 44 000 $ | 7,1% валовими, близько 4,2% чистими, плюс зростання ціни | 41 день експозиції | 23% з оренди або ФОП 6% | простій, падіння оренди |
| Новобудова на етапі будівництва | від 30% ціни (внесок) | 25–40% за 2–3 роки, 15–28% після податку | лише відступлення | 23% з прибутку | затримка введення, заморозка |
| Комерційне приміщення | від 100 000 $ | 9–11% валовими | місяці | 23% або ФОП | вакантність, орендар |
| ОВДП у гривні, 1 рік | від 1 000 грн | 15,16% | дні | 0% | девальвація |
| ОВДП у доларах | від 1 000 $ | близько 4,2% | дні | 0% | — |
Читати таблицю потрібно не за стовпцем «дохідність», а за рядком повністю. Квартира — єдиний інструмент, у якого дохідність складається з двох частин, оренди і зростання ціни, і єдиний, де друга частина не гарантована і не виплачується, поки об'єкт не проданий.
Квартира під оренду: 7,1% перетворюються на 4,2%
Медіанна однокімнатна в Києві коштує 68 500 доларів і здається за 18 000 гривень на місяць — 404 долари за поточним курсом. Валова дохідність — 7,1%. З неї йдуть місяць простою на рік, єдиний податок із військовим збором і ЄСВ при роботі через ФОП, близько 1% вартості на рік на обслуговування, комісія рієлтора при зміні орендаря і комуналка в простої. Лишається приблизно 4,2% чистими.
Друга частина доходу — зростання ціни. За рік однокімнатні подорожчали на 5% у доларах, двокімнатні на 2%, трикімнатні не змінилися. При цьому оренда однокімнатних за той самий рік не зросла, а трикімнатних знизилася на 5% за місяць до вересня. Знаменник зростає, чисельник стоїть: дохідність оренди стискається механічно.
Інвестор, який купує квартиру заради 4,2% плюс 5% зростання, отримує близько 9% у доларах за умови, що зростання триватиме і що він продасть не раніше ніж через три роки — інакше 10% податку з ціни з'їдять увесь приріст.
Новобудова на етапі будівництва: найвища дохідність і найдовша черга на вихід
Між стартовою ціною на котловані та ціною готової квартири в київських проєктах 2024–2026 років лежать 25–40% у доларах. Первинка за рік подорожчала на 15,3% у гривні, до 63 300 гривень за метр у серпні. Це найдохідніший сегмент міста — і найвужчий: за січень–липень 2026 року в Києві стартувало 6 нових ЖК проти 10 роком раніше, в області — 23.
З 25–40% потрібно відняти комісію забудовника за відступлення (1 000–3 000 доларів або 1–3% ціни), податок 23% з прибутку і час: між введенням будинку і реєстрацією права минає від двох до восьми місяців, а саме будівництво рідко вкладається в заявлений строк. У Київській області 12% житлових комплексів стоять замороженими. Детально — у розборі інвестицій на етапі котловану.
Комерція: дохідність вища, поріг вищий, покупців менше
Приміщення під стріт-ритейл та офіси класу B у Києві продаються з валовою дохідністю 9–11% — майже вдвічі вищою за житлову. Причина не в щедрості ринку, а в ризиках: вакантність приміщення може тривати пів року, орендар-бізнес іде швидше, ніж сім'я, а продати приміщення за 200 000 доларів складніше, ніж квартиру за 70 000. Це інструмент для тих, хто готовий до строку виходу, вимірюваного місяцями, і до активного управління.
ОВДП: точка відліку для всього іншого
Гривневі держоблігації на рік дають 15,16%, на два роки — 16,09%, і дохід за ними не оподатковується ні ПДФО, ні військовим збором. Доларові — близько 4,2%, теж без податку. Це не альтернатива нерухомості в портфельному сенсі, а лінійка, якою її потрібно міряти: квартира зобов'язана давати більше за 4,2% чистими в доларах, щоб виправдати неліквідність, податок при продажу і ризик влучання снаряда.
Зараз вона дає рівно стільки ж — 4,2%. Уся премія за нерухомість сидить в очікуваному зростанні ціни. Аналітик Руслан Аверін зазначає, що це нормальна ситуація для ринку з двозначною ставкою центробанку: поки НБУ тримає 15,5%, гривневі папери забирають у квартир поточний дохід, і квартири лишаються ставкою на капітал, а не на оренду.
Що складати в портфель
Інвестор із 70 000 доларів і горизонтом три роки обирає між:
- однією квартирою на вторинці під оренду — 4,2% чистими плюс зростання ціни, гроші замкнені на три роки через податок;
- внеском 30% у новобудову плюс залишок у доларових ОВДП — верхній потенціал 25–40% на внесок, нижній — заморозка будівництва;
- повністю в ОВДП — 15% у гривні або 4,2% у доларах, ліквідність за дні, податок 0%.
Комбінований варіант — внесок у будівництво плюс облігації на залишок — дає той самий очікуваний дохід, що квартира під оренду, при вдвічі кращій ліквідності половини капіталу. За оцінкою аналітика, саме так розподіляє капітал більшість приватних інвесторів, які заходять у Київ у 2026 році не вперше.
Суміжні розбори: квартира чи облігації, частина 3, ціни на квартири в Києві у вересні 2026 і яку квартиру купувати під здачу.