Питання «чи інвестувати в Київ» у 2026 році рідко ставиться чесно. Зазвичай під ним мається на увазі «чи купувати квартиру», а альтернативи — від новобудови на етапі будівництва до гривневих держоблігацій — розглядаються окремо, якщо взагалі розглядаються. Тим часом це чотири різні інструменти з різною дохідністю, ліквідністю і податком, і гроші, вкладені в один із них, — це гроші, не вкладені в решту три.
Станом на 17 жовтня 2026 року: облікова ставка НБУ 16%, офіційний курс 44,89 гривні за долар, середня однокімнатна квартира на вторинному ринку Києва — 67 000 доларів за ЛУН, гривневі ОВДП на рік — 15,09% на аукціоні 13 жовтня. Нижче — порівняння чотирьох способів вкласти гроші в Київ, яке аналітик Руслан Аверін зводить в одну таблицю; детальні розбори кожного способу — за посиланнями в тексті.
Коротко
- Квартира під оренду: однокімнатна за 67 000 доларів здається за 16 000–17 000 гривень на місяць — 6,4–6,8% валовими і близько 4% чистими.
- Новобудова на етапі котловану: 25–40% у доларах за 2–3 роки, 15–28% після комісії за відступлення і податку 23% з прибутку.
- Комерція: 9–11% валовими при вході від 100 000 доларів і вакантності офісів близько 20%.
- ОВДП у гривні: 15,09% на рік і 16,45% на 2,5 року, без ПДФО і військового збору.
- Висновок: поки НБУ тримає 16%, квартира в Києві — ставка на зростання ціни, а не на орендний дохід.
Інвестиції в Київ 2026: чотири способи в одній таблиці
| Спосіб | Вхідний квиток | Очікувана дохідність | Ліквідність | Податок | Головний ризик | Детально |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартира під оренду (вторинка) | від 44 000 $, медіана однокімнатної 67 000 $ | 6,4–6,8% валовими, ~4% чистими, плюс зростання ціни | 41 день експозиції | 23% з оренди або ФОП 6% | простій, оренда −6% за рік | дохідність оренди квартири в Києві |
| Новобудова на етапі котловану | від ~11 000 $ (30% внеску за 40 м² економкласу) | 25–40% за 2–3 роки, 15–28% після податку | лише відступлення | 23% з прибутку | затримка введення, заморозка | купити квартиру на етапі котловану |
| Комерційне приміщення | від 100 000 $ | 9–11% валовими | місяці | 23% або ФОП | вакантність, орендар | комерційна нерухомість Києва |
| ОВДП у гривні, ~1 рік | від 1 000 грн | 15,09% | дні | 0% | девальвація | — |
| ОВДП у доларах | від 1 000 $ | близько 4,2% | дні | 0% | — | — |
Читати таблицю потрібно не за стовпцем «дохідність», а за рядком повністю. Квартира — єдиний інструмент, у якого дохідність складається з двох частин, оренди і зростання ціни, і єдиний, де друга частина не гарантована і не виплачується, поки об'єкт не проданий.
Вхід у новобудову найчастіше йде з внеском близько 30% і залишком за 1–4 роки під заявлені 0%, але з прихованою ціною 2–4% річних у вигляді неотриманої знижки за повну оплату — так влаштована розстрочка від забудовника Київ. Що написано дрібним шрифтом у договорах десяти забудовників — у розборі програм забудовників Києва 2026.
Цифри на 17 жовтня 2026: ціни, оренда, облігації
Жовтневі дані змінюють рівні, але не розклад. За ЛУН, середня однокімнатна на вторинному ринку Києва на початку жовтня коштує 67 000 доларів (+1% за рік), двокімнатна — 99 000 (−6%), трикімнатна — 145 000 (−3%). Оренда однокімнатної — 16 000–17 000 гривень на місяць (−6% за рік), двокімнатної — 23 000, трикімнатної — 36 000 (−14%). За курсом 44,89 це 356–379 доларів на місяць: 6,4–6,8% валовими і близько 4% чистими проти 7,1% і 4,2% у вересні. Оренда дешевшає, а облігації тримаються, тож розрив зріс.
| Інструмент | Ціна / дохідність | Джерело, дата |
|---|---|---|
| Однокімнатна, вторинка | $67 000; 6,4–6,8% валовими, ~4% чистими | ЛУН, початок жовтня |
| Оренда 1-к / 2-к / 3-к | 16 000–17 000 / 23 000 / 36 000 грн на місяць | ЛУН, жовтень |
| Новобудова, економ / комфорт / бізнес | 40 500 / 56 300 / 84 500 грн за м² (≈ $902 / $1 254 / $1 883) | ЛУН, жовтень |
| ОВДП до вересня 2027 (~1 рік) | 15,09% | аукціон 13 жовтня |
| ОВДП до березня 2029 (~2,5 року) | 16,45% | аукціон 13 жовтня |
| Депозит у гривні на 12 місяців, найкращі пропозиції | 16–17,5%, податок 23% | Мінфін, 12 жовтня |
| Депозит у доларах на 12 місяців, найкращі пропозиції | до 2,55% | Мінфін, 12 жовтня |
| Облікова ставка НБУ | 16%, наступне рішення 29 жовтня | НБУ |
| Офіційний курс USD/UAH | 44,89 | НБУ, 16 жовтня |
Найближча заміна ОВДП — банківський депозит, але після податку 23% депозит під 17,5% дає близько 13,5% — менше, ніж безподаткова облігація під 15,09%. Рядок про доларові ОВДП відображає останнє доларове розміщення середини вересня. Наступна перевірка для всіх чотирьох інструментів — рішення НБУ 29 жовтня.
Оновлення 18 вересня 2026. НБУ підвищив облікову ставку до 16% з 18 вересня, офіційний курс долара — 44,66, ОВДП на аукціоні 15 вересня розміщено під 15,17% на рік і 16,10% на 2,5 року. Медіана пропозиції однокімнатної за ЛУН досі 68 500 доларів, але медіана реально проданих квартир — 55 500. Розклад нижче не змінюється: безподатковий папір під 15,17% так само з великим відривом обганяє 4,2% чистими на оренді. Рішення щодо ставки і таблиця цін за районами розібрані окремо.
Квартира під оренду в Києві: 6,8% валовими перетворюються на 4% чистими
Середня однокімнатна в Києві коштує 67 000 доларів (у вересні медіана пропозиції була 68 500) і здається за 16 000–17 000 гривень на місяць — 356–379 доларів за курсом 44,89. Валова дохідність — 6,4–6,8% проти 7,1% у вересні. З неї йдуть місяць простою на рік, єдиний податок із військовим збором і ЄСВ при роботі через ФОП, близько 1% вартості на рік на обслуговування, комісія рієлтора при зміні орендаря і комуналка в простої. Лишається приблизно 4% чистими.
Друга частина доходу — зростання ціни. За жовтневими даними ЛУН, однокімнатні за рік подорожчали на 1% у доларах (у вересні річне зростання було 5%), двокімнатні подешевшали на 6%, трикімнатні — на 3%. Оренда однокімнатних за рік знизилася на 6%, трикімнатних — на 14%. Знаменник стоїть, чисельник падає: дохідність оренди стискається.
Інвестор, який купує квартиру заради 4% плюс 1–5% зростання, отримує 5–9% у доларах за умови, що зростання триватиме і що він продасть не раніше ніж через три роки — інакше 10% податку з ціни (5% ПДФО і 5% військового збору) з'їдять увесь приріст. Розрахунок за типами квартир — у розборі дохідність оренди квартири в Києві, ціни за районами — у таблиці цін на квартири в Києві за районами.
Апартаменти Київ: інвестиції в апарт-формат
Запит «апартаменти Київ інвестиції» зазвичай означає ту саму квартиру під оренду, тільки в комплексі з керуючою компанією. Математика та сама: 6,4–6,8% валовими мінус комісія оператора. Відмінність юридична: апартаменти нерідко оформлені як нежитлові приміщення, і тоді на них не поширюються норми для житла — ні 0% податку при продажу після трьох років володіння, ні пільгова іпотека єОселя. Статус приміщення варто перевірити у витягу з реєстру до купівлі.
Купити квартиру на етапі котловану: найвища дохідність і найдовша черга на вихід
Між стартовою ціною на котловані та ціною готової квартири в київських проєктах 2024–2026 років лежать 25–40% у доларах. Первинка за рік подорожчала на 15,3% у гривні, до 63 300 гривень за метр у серпні; у жовтні, за ЛУН, комфорт-клас коштує 56 300 гривень за метр (+17% за рік), бізнес — 84 500 (+14%), економ — 40 500 (+2%). Це найдохідніший сегмент міста — і найвужчий: за січень–липень 2026 року в Києві стартувало 6 нових ЖК проти 10 роком раніше, в області — 23.
З 25–40% потрібно відняти комісію забудовника за відступлення (1 000–3 000 доларів або 1–3% ціни), податок 23% з прибутку і час: між введенням будинку і реєстрацією права минає від двох до восьми місяців, а саме будівництво рідко вкладається в заявлений строк. У Київській області 12% житлових комплексів стоять замороженими. Детально — у розборі купити квартиру на етапі котловану.
Комерційна нерухомість Києва: дохідність вища, поріг вищий, покупців менше
Приміщення під стріт-ритейл та офіси класу B у Києві продаються з валовою дохідністю 9–11% — майже вдвічі вищою за житлову. Причина не в щедрості ринку, а в ризиках: вакантність офісів тримається близько 20%, приміщення може простоювати пів року, орендар-бізнес іде швидше, ніж сім'я, а продати приміщення за 200 000 доларів складніше, ніж квартиру за 70 000. Це інструмент для тих, хто готовий до строку виходу, вимірюваного місяцями, і до активного управління. Розбір за сегментами — комерційна нерухомість Києва.
ОВДП: точка відліку для всього іншого
Гривневі держоблігації на рік дають 15,09%, на 2,5 року — 16,45% (аукціон 13 жовтня), і дохід за ними не оподатковується ні ПДФО, ні військовим збором. Доларові — близько 4,2%, теж без податку. Це не альтернатива нерухомості в портфельному сенсі, а лінійка, якою її потрібно міряти: квартира зобов'язана давати більше за 4,2% чистими в доларах, щоб виправдати неліквідність, податок при продажу і ризик влучання снаряда.
Зараз вона дає близько 4% — не більше. Уся премія за нерухомість сидить в очікуваному зростанні ціни. Аналітик Руслан Аверін зазначає, що це нормальна ситуація для ринку з двозначною ставкою центробанку: поки НБУ тримає 16%, гривневі папери забирають у квартир поточний дохід, і квартири лишаються ставкою на капітал, а не на оренду.
Куди вкласти 70 000 доларів у Києві на три роки
Інвестор із 70 000 доларів і горизонтом три роки обирає між:
- однією квартирою на вторинці під оренду — близько 4% чистими плюс зростання ціни, гроші замкнені на три роки через податок;
- внеском 30% у новобудову плюс залишок у доларових ОВДП — верхній потенціал 25–40% на внесок, нижній — заморозка будівництва;
- повністю в ОВДП — 15% у гривні або 4,2% у доларах, ліквідність за дні, податок 0%.
Комбінований варіант — внесок у будівництво плюс облігації на залишок — дає той самий очікуваний дохід, що квартира під оренду, при вдвічі кращій ліквідності половини капіталу. За оцінкою аналітика, саме так розподіляє капітал більшість приватних інвесторів, які заходять у Київ у 2026 році не вперше.
Читайте також: розстрочка від забудовника Київ, програми забудовників Києва 2026, купити квартиру на етапі котловану, дохідність оренди квартири в Києві, комерційна нерухомість Києва, ціни на квартири в Києві за районами, квартира чи облігації, частина 3, ціни на квартири в Києві у вересні 2026 і яку квартиру купувати під здачу.