Киевские застройщики в сентябре 2026 года продали 180 квартир в новостройках на $20,2 млн. Это на 62% меньше сделок, чем в июле, а сумма оплат сократилась на 63%, следует из данных Киевской школы девелопмента (Kyiv School of Development, KSD), которые Forbes Ukraine опубликовал в среду, 21 октября. Падение продолжается второй месяц подряд.
Цены за продажами не последовали. Статистика LUN на начало октября показывает медианную цену предложения квадратного метра в новостройках комфорт-класса на уровне 56 500 грн — на 17% больше, чем год назад. Forbes Ukraine пишет, что застройщики продолжают поднимать цены, хотя часть из них выполняет лишь 10–20% плана продаж. Настроение рынка передаёт главная цитата: «Мы закладываем пессимистичный сценарий».
Цифры: сделок меньше, квадратный метр дороже
Ключевые цифры и их источники:
- Продажи, сентябрь: 180 квартир, $20,2 млн (KSD, по данным Forbes Ukraine).
- Изменение к июлю: сделок на 62% меньше, суммы — на 63% меньше.
- Август: 350 сделок, тогда как на рынок вышло 1 005 новых квартир — почти три новые квартиры на каждую проданную (основатель KSD Игорь Райков, колонка в Forbes Ukraine от 6 октября).
- Ориентир: по оценке Райкова, в 2021 году первичный рынок Киева продавал квартир примерно на $200 млн в месяц.
- Средняя сделка в сентябре: около $112 000 — расчёт averin.com по итогам KSD, который сделал Аверин Руслан. В августе средняя продажа в комфорт-классе составляла около $86 000, в бизнес-классе — около $176 000.
Цены в октябре: новостройки и вторичный рынок
Данные LUN на начало октября, медианы цен предложения в Киеве:
| Сегмент | Цена | Изменение за год |
|---|---|---|
| Новостройка, эконом-класс | 40 700 грн за м² | +2% |
| Новостройка, комфорт-класс | 56 500 грн за м² | +17% |
| Новостройка, бизнес-класс | 84 800 грн за м² | +14% |
| Вторичка, однокомнатная | $67 000 | +1% |
| Вторичка, двухкомнатная | $98 800 | −6% |
| Вторичка, трёхкомнатная | $145 000 | −3% |
В долларах картина мягче. По данным LUN, комфорт-класс за последние полгода подорожал на 5% в долларах, а эконом-класс подешевел на 12%. Официальный курс НБУ 21 октября составлял 45,08 грн за доллар против 41,76 годом ранее, то есть гривна потеряла около 8%. По текущему курсу медиана комфорт-класса — примерно $1 250 за квадратный метр, а рост на 17% в гривне, по расчёту averin.com, в долларах сжимается примерно до 8%.
Вторичный рынок движется в обратную сторону: по данным LUN, двухкомнатные квартиры за полгода подешевели в долларах примерно на 12%, спрос сдерживает война.
Почему цены растут, когда продажи падают
Механизм объясняет колонка Райкова в Forbes Ukraine. Большинство из примерно 15 500 квартир, которые продаются в Киеве, ещё не построены, и строят их в основном на деньги покупателей, а не на банковские кредиты. Когда продажи падают, застройщик не снижает цену: он замедляет стройку под объём поступлений. «Резать негде», — пишет Райков, указывая на подорожание материалов и нехватку рабочих. По его словам, избыток предложения проявляется в темпах строительства и количестве новых запусков, а не на ценниках.
Другие сигналы по затратам указывают в ту же сторону:
- Объёмы строительства: по данным Госстата, в январе–июле 2026 года объём строительства в Украине сократился на 11,2% в годовом выражении.
- Сталь: Алексей Ращупкин из Altius Capital 19 октября сказал изданию Минфин, что арматура может подорожать на 30–50%, поскольку импорт замещает остановленные металлургические заводы; это предварительная оценка. Промышленное стекло Украина не производит.
- Меньше запусков: Forbes Ukraine пишет, что Kreator-Bud продолжает строить уже начатые проекты, но перенёс несколько новых запусков на 2027 год.
Райков измеряет рынок в месяцах запаса предложения — это время, за которое имеющиеся квартиры будут проданы при нынешнем темпе. В конце августа 70 киевских проектов с реальными продажами предлагали 15 458 квартир примерно на $1,87 млрд, или 44,2 месяца запаса против 33 месяцев в июле. KSD считает избытком всё, что превышает 18 месяцев.
Избыток неравномерен: 18,1 месяца в Дарницком районе и 19,4 в Подольском, но 82,6 в Голосеевском (4 377 квартир — больше четверти предложения города — и 53 продажи в августе), 83,4 в Печерском и 92,2 в Днепровском. Комфорт-класс забрал 276 из 350 августовских сделок, около 79%; эконом-класс продал четыре квартиры, хотя в предложении было 622.
єОселя: новые условия для молодых семей
Спрос поддерживает прежде всего государственная ипотечная программа. 15 октября Кабинет министров утвердил изменения в программу єОселя, сообщило Министерство экономики 19 октября:
- Модель для молодых семей: 7% годовых в первые три года, 10% с четвёртого по десятый год, 12% начиная с одиннадцатого года.
- Дети: каждый ребёнок, рождённый или усыновлённый после выдачи кредита, снижает базовую ставку: после одного ребёнка 7% превращаются в 5%, нижняя граница — 0,1%.
- Жильё побольше: цена и площадь могут превышать нормы программы до 40%, разницу покупатель оплачивает из собственных средств. Премьер-министр Сергей Корецкий уточнил, что увеличенная площадь касается новостроек или домов, введённых в эксплуатацию не более трёх лет назад.
- Прифронтовые регионы: льготные условия для более старого жилья, возрастом 20 лет и больше, теперь распространяются на Николаевскую область.
Проект бюджета на 2027 год предусматривает 45 млрд грн на єОселя — на 27,9 млрд грн больше, чем в 2026-м, сообщила 28 сентября народный депутат Нина Южанина. По опросу Factum Group для OLX Real Estate, 16% потенциальных покупателей планируют воспользоваться єОселей, но 90% назвали приемлемой ставку 5% годовых или ниже.
Что это значит для покупателей: котлован или готовый дом
Рынок уже разделился по стадии строительства. Райков пишет, что после 2022 года покупатели насмотрелись на замороженные объекты, поэтому на этапе котлована почти не покупают. Маркетмейкеры обычно открывают продажи, когда возведено около десяти этажей, за 12–18 месяцев до ввода в эксплуатацию.
Для покупателей из этого следуют три практических вывода:
- Котлован: классическая скидка на ранней стадии теперь идёт вместе с более высоким риском того, что застройщик замедлит стройку вслед за падением поступлений. В районах с запасом предложения 80–90 месяцев этот риск не теоретический.
- Рассрочка: пример Райкова — квартира за $50 000 с первым взносом $5 000 и рассрочкой на 48 месяцев, около $940 в месяц.
- Пространство для торга: прайсовые цены не падают, но у застройщика, который выполняет 10–20% плана, есть причины предлагать лучшие условия оплаты, особенно в районах с большим предложением.
По оценке аналитика Руслана Аверина, разрыв между падением количества сделок на 62% и ростом цен предложения на 17% говорит скорее о рынке, застывшем на прайсовых ценах, чем о рынке, который доказывает свою силу.
Что это значит для покупки квартиры под аренду
Аренда не спасает. По данным LUN, медианная арендная плата за однокомнатную квартиру в Киеве — 16 000 грн, на 6% меньше, чем год назад, за трёхкомнатную — 36 200 грн, на 14% меньше. OLX Real Estate сообщил, что в сентябре количество объявлений об аренде однокомнатных квартир за месяц выросло на 20%, тогда как спрос упал на 20%.
Иллюстрация: однокомнатная квартира по медианной цене вторичного рынка LUN $67 000, сданная за 16 000 грн в месяц, приносит около 192 000 грн в год — примерно $4 260 по официальному курсу, или 6,4% валовой доходности до налогов, простоя и ремонтов. С этим показателем конкурируют гривневые сбережения: учётная ставка НБУ — 16%. Новостройка добавляет 12–18 месяцев ожидания или больше без арендного дохода.
За чем следить
- Октябрьские продажи по данным KSD: третий месяц падения превратит паузу в тренд.
- Запас предложения в месяцах: показатель выше 44 месяцев будет означать, что остатки и дальше растут быстрее продаж.
- Первые кредиты для молодых семей на новых условиях єОселя.
Читайте также: инвестиции в Киеве: сравнение четырёх способов, покупка новостройки в Киеве на этапе котлована и рассрочка от застройщика или ипотека.