Каждый год в Украине часть квартир продаётся раньше, чем через три года после покупки: переезд, развод, срочная потребность в деньгах, инвестиционная квартира, которую покупали на котловане и решили не держать. Налоговый кодекс не запрещает такую продажу, но берёт за неё 10% от цены — и, в отличие от почти любого другого налога на доход, считает его не с прибыли, а со всей суммы сделки.
Это ключевая деталь, которую большинство продавцов узнаёт уже за столом у нотариуса. Ниже — сколько составляет налог при продаже квартиры менее 3 лет в Украине в 2026 году, с какого дня считают срок, где ставка становится 23% и как продать квартиру, если она менее 3 лет в собственности, с наименьшими потерями.
Коротко
- Первая за год продажа квартиры, которой владели меньше 3 лет, — 5% НДФЛ + 5% военного сбора = 10% от цены договора, но не ниже оценочной стоимости.
- С квартиры за ₴3 000 000 это ₴300 000, даже если она куплена за ₴2 900 000: вычет расходов к ставке 5% не применяется.
- Вторая за год продажа объекта младше 3 лет — 18% + 5% = 23%, но с вычетом подтверждённых расходов на покупку.
- Три года считаются от даты государственной регистрации права, для новостройки — после ввода дома.
- Унаследованную квартиру можно продать без налога сразу; подаренную — нельзя.
Налог при продаже квартиры менее 3 лет в 2026: что говорит статья 172
Пункт 172.1 Налогового кодекса освобождает от налога одну продажу жилья за календарный год при условии, что объект был в собственности больше трёх лет. Квартира младше трёх лет под эту формулу не подпадает и попадает в пункт 172.2, где две ставки. Общая картина по всем случаям продажи, включая наследство, нерезидентов и землю, — в разборе «налог при продаже квартиры 2026»; здесь — только квартира, которой меньше трёх лет.
| Ситуация в 2026 году | НДФЛ | Военный сбор | Итого |
|---|---|---|---|
| Первая продажа за год, владение меньше 3 лет | 5% | 5% | 10% |
| Вторая и следующие продажи объектов моложе 3 лет | 18% | 5% | 23% |
| Для сравнения: первая продажа за год, владение больше 3 лет | 0% | 0% | 0% |
| Унаследованное жильё, первая продажа за год (любой срок) | 0% | 0% | 0% |
| Нерезидент, квартира младше 3 лет | 18% | 5% | 23% |
Военный сбор в 5% действует с 1 декабря 2024 года (ранее было 1,5%) и начисляется только там, где есть НДФЛ.
Базой служит цена в договоре, но не ниже оценочной стоимости из Единой базы отчётов об оценке. Занизить цену на бумаге нельзя: нотариус обязан сверить её с оценкой, и налог считается от большей из двух величин.
Почему 10% с цены, а не с прибыли
Вычет расходов на приобретение существует, но кодекс разрешает его только для доходов по ставке 18% — третья и последующие продажи, а также вторая и последующие продажи объектов, не подпадающих под льготу. К ставке 5% вычет не применяется.
На практике это означает: квартира куплена за 2 700 000 гривен два года назад, продаётся за 3 000 000. Прибыль — 300 000, но налог — 5% и 5% от 3 000 000, то есть 300 000 гривен. Вся прибыль уходит государству. Если же цена не выросла, продавец платит те же 300 000 из своих.
| Цена продажи | Налог 10% | В долларах (44,85 грн/$, 9 октября 2026) |
|---|---|---|
| ₴2 000 000 | ₴200 000 | ≈ $4 500 |
| ₴3 000 000 | ₴300 000 | ≈ $6 700 |
| ₴4 500 000 | ₴450 000 | ≈ $10 000 |
| ₴6 000 000 | ₴600 000 | ≈ $13 400 |
Это делает продажу до трёх лет невыгодной почти всегда, когда рост цены за период владения меньше 10%. По данным ЛУН, медианная однокомнатная квартира в Киеве за год подорожала примерно на 5% в долларах — то есть для типичной квартиры, купленной год-два назад, налог съедает прирост целиком и добавляет убыток сверху.
Как считается срок владения квартирой: три ловушки
Отсчёт идёт от даты государственной регистрации права собственности, а не от даты договора, оплаты или заселения. Отсюда три ловушки.
Новостройка. Инвестор оплатил квартиру в 2022 году, дом сдали в 2025-м, право зарегистрировано в декабре 2025 года. Три года владения закончатся в декабре 2028-го, хотя деньги были внесены шесть лет назад. Продажа в 2026-м — это продажа объекта младше трёх лет. Продажа до ввода дома в эксплуатацию — отдельный режим, см. продажа новостройки до ввода в эксплуатацию.
Подарок. Условие трёх лет снято только для наследства. Подаренная квартира считается с даты регистрации права одаряемого. Если родители подарили квартиру в 2024 году, продажа в 2026-м облагается 10%.
Доля. Продажа доли в квартире — это продажа объекта. Две доли одной квартиры, проданные в одном году разными договорами, нотариус посчитает как две продажи.
Наследство — единственное исключение: унаследованную квартиру можно продать в день регистрации права, и первая продажа за год будет без налога.
Вторая продажа — самая дорогая ошибка
Счётчик продаж считает календарный год, а не объекты. Инвестор, продающий две квартиры моложе трёх лет, заплатит 10% с первой и 23% со второй. На квартире за 3 000 000 гривен разница — 390 000 гривен только за то, что обе сделки прошли в одном году.
Перенос второй сделки на январь обнуляет счётчик. Это не схема и не оптимизация: кодекс прямо привязывает ставку к году, и нотариус применит её к дате удостоверения договора. Аналитик Руслан Аверин считает это единственным налоговым рычагом, который доступен частному продавцу без консультанта, — и именно его чаще всего не используют, потому что продавец узнаёт о ставке в день сделки.
Если квартира менее 3 лет в собственности: как продать с наименьшим налогом
- Дождаться трёх лет, если до даты остаётся год или меньше, — расчёт ниже.
- Развести две продажи по разным календарным годам, чтобы вторая не ушла под 23%.
- Сохранить документы о покупке: если продажа всё-таки попадает под 18%, расходы на приобретение уменьшают базу, и 23% от прибыли часто дешевле 10% от цены.
- Не занижать цену в договоре: налог всё равно считается не ниже оценочной стоимости, а расхождение видит налоговая.
- Проверить статус резидента: нерезидент платит 23% там, где резидент платит 10%.
Как платится налог
Если покупатель — физическое лицо, продавец платит НДФЛ и сбор сам, до нотариального удостоверения. Нотариус проверяет квитанцию и без неё договор не удостоверит. Если покупатель — компания или ФОП, она выступает налоговым агентом и удерживает налог сама.
Нотариусы передают в налоговую данные обо всех удостоверенных договорах: государственные — ежемесячно, частные — ежеквартально, со сторонами, адресом и ценой. То есть каждая сделка видна налоговой в течение квартала, и «забытая» вторая продажа найдётся автоматически.
Декларацию подавать не нужно, если налог уплачен при удостоверении: пункт 179.2 освобождает такие доходы от декларирования. Исключение — продавец, который использует вычет расходов по ставке 18%: он подаёт декларацию до 1 мая и подтверждает расходы документами.
Продать сейчас или дождаться трёх лет
Ждать стоит, когда до трёх лет осталось меньше, чем налог «стоит» в месяцах владения. Расчёт на квартире за 3 000 000 гривен, которая сдаётся по медиане Киева за 18 000 гривен в месяц (за вычетом налога и простоя — около 14 000):
| Вариант | Продавец получает | Когда |
|---|---|---|
| Продать сейчас с налогом 10% | ₴2 700 000 | сегодня |
| Подождать 12 месяцев, цена без роста | ₴3 000 000 + ₴168 000 аренды | через год |
| Подождать 12 месяцев, рост цены 5% | ₴3 150 000 + ₴168 000 аренды | через год |
Чтобы продажа сейчас была выгоднее года ожидания, деньги на руках должны приносить больше 17% годовых без роста цены и около 23% при росте на 5% — это выше учётной ставки НБУ в 16%. При сроке ожидания до 12–15 месяцев держать квартиру почти всегда выгоднее, чем продавать с налогом. При сроке 24 месяца и больше решает уже не налог, а прогноз цены и потребность в деньгах.
Единственный сценарий, где продажа с 10% оправдана без расчёта, — когда деньги закрывают долг под более высокую ставку или цена объекта падает быстрее 10% в год. Для Киева в 2026 году такого падения по медианам нет.
Нерезиденты
Пункт 172.9 распространяет на нерезидентов тот же порядок, что и на резидентов, но заменяет ставку 5% на 18%. Освобождение первой продажи за год при владении больше трёх лет действует и для них. Нерезидент, продающий квартиру младше трёх лет, платит 18% плюс 5% сбора — 23% от цены. Статус резидентства стоит определить до сделки, а не выяснять у нотариуса.
Как это читать
Три года — это не срок, после которого налог «уменьшается», а граница между 0% и 10% от всей цены. Для типичной киевской квартиры разница равна двум-трём годам аренды. Продавец без жёсткой причины продавать именно сейчас выигрывает, если считает не налог, а месяцы до даты регистрации плюс три года. Продавец с двумя объектами выигрывает, если разводит сделки по разным календарным годам.
Читайте также: налог при продаже квартиры 2026 · налоги на недвижимость в Украине 2026 · продажа новостройки до ввода в эксплуатацию · покупка квартиры в Киеве по шагам