Каждый год в Украине часть квартир продаётся раньше, чем через три года после покупки: переезд, развод, срочная потребность в деньгах, инвестиционная квартира, которую покупали на котловане и решили не держать. Налоговый кодекс не запрещает такую продажу, но берёт за неё 10% от цены — и, в отличие от почти любого другого налога на доход, считает его не с прибыли, а со всей суммы сделки.
Это ключевая деталь, которую большинство продавцов узнаёт уже за столом у нотариуса. Ниже — как работает правило, с какого дня считают три года, где ставка становится 23% и в каких случаях выгоднее подождать.
Что говорит статья 172
Пункт 172.1 Налогового кодекса освобождает от налога одну продажу жилья за календарный год при условии, что объект был в собственности больше трёх лет. Всё, что не подпадает под эту формулу, попадает в пункт 172.2, и там две ставки.
| Ситуация в 2026 году | НДФЛ | Военный сбор | Итого |
|---|---|---|---|
| Первая продажа за год, владение больше 3 лет | 0% | 0% | 0% |
| Первая продажа за год, владение меньше 3 лет | 5% | 5% | 10% |
| Вторая продажа за год, оба объекта старше 3 лет | 5% | 5% | 10% |
| Третья продажа за год объектов старше 3 лет | 18% | 5% | 23% |
| Вторая и следующие продажи объектов моложе 3 лет | 18% | 5% | 23% |
| Унаследованное жильё, любая продажа | 0% / 5% | 0% / 5% | 0% первая, 10% дальше |
Военный сбор в 5% (ставка действует с 1 декабря 2024 года, до этого было 1,5%) начисляется только там, где есть НДФЛ. Продажа по нулевой ставке не даёт и сбора.
База — цена в договоре, но не ниже оценочной стоимости из Единой базы отчётов об оценке. Занизить цену на бумаге нельзя: нотариус обязан сверить её с оценкой, и налог считается от большей из двух величин.
Почему 10%, а не «10% с прибыли»
Вычет расходов на приобретение существует, но кодекс разрешает его только для доходов по ставке 18% — третья и последующие продажи, а также вторая и последующие продажи объектов, не подпадающих под льготу. К ставке 5% вычет не применяется.
На практике это означает: квартира куплена за 2 700 000 гривен два года назад, продаётся за 3 000 000. Прибыль — 300 000, но налог — 5% и 5% от 3 000 000, то есть 300 000 гривен. Вся прибыль уходит государству. Если же цена не выросла, продавец платит те же 300 000 из своих.
Это делает продажу до трёх лет невыгодной почти всегда, когда рост цены за период владения меньше 10%. По данным ЛУН, медианная однокомнатная квартира в Киеве за год подорожала примерно на 5% в долларах — то есть для типичной квартиры, купленной год-два назад, налог съедает прирост целиком и добавляет убыток сверху.
С какого дня считают три года
Отсчёт идёт от даты государственной регистрации права собственности, а не от даты договора, оплаты или заселения. Отсюда три ловушки.
Новостройка. Инвестор оплатил квартиру в 2022 году, дом сдали в 2025-м, право зарегистрировано в декабре 2025 года. Три года владения закончатся в декабре 2028-го, хотя деньги были внесены шесть лет назад. Продажа в 2026-м — это продажа объекта младше трёх лет.
Подарок. Условие трёх лет снято только для наследства. Подаренная квартира считается с даты регистрации права одаряемого. Если родители подарили квартиру в 2024 году, продажа в 2026-м облагается 10%.
Доля. Продажа доли в квартире — это продажа объекта. Две доли одной квартиры, проданные в одном году разными договорами, нотариус посчитает как две продажи.
Наследство — единственное исключение: унаследованную квартиру можно продать в день регистрации права, и первая продажа за год будет без налога.
Вторая продажа — самая дорогая ошибка
Счётчик продаж считает календарный год, а не объекты. Инвестор, продающий две квартиры моложе трёх лет, заплатит 10% с первой и 23% со второй. На квартире за 3 000 000 гривен разница — 390 000 гривен только за то, что обе сделки прошли в одном году.
Перенос второй сделки на январь обнуляет счётчик. Это не схема и не оптимизация: кодекс прямо привязывает ставку к году, и нотариус применит её к дате удостоверения договора. По оценке аналитика Руслана Аверина, это единственный налоговый рычаг, который доступен частному продавцу без консультанта, — и именно его чаще всего не используют, потому что продавец узнаёт о ставке в день сделки.
Как платится налог
Если покупатель — физическое лицо, продавец платит НДФЛ и сбор сам, до нотариального удостоверения. Нотариус проверяет квитанцию и без неё договор не удостоверит. Если покупатель — компания или ФОП, она выступает налоговым агентом и удерживает налог сама.
С 1 января 2026 года нотариусы обязаны ежеквартально передавать в налоговую данные обо всех удостоверенных договорах: стороны, адрес, площадь, цена. То есть каждая сделка видна налоговой в течение квартала, и «забытая» вторая продажа найдётся автоматически.
Декларацию подавать не нужно, если налог уплачен при удостоверении: пункт 179.2 освобождает такие доходы от декларирования. Исключение — продавец, который использует вычет расходов по ставке 18%: он подаёт декларацию до 1 мая и подтверждает расходы документами.
Продать сейчас или дождаться трёх лет
Ждать стоит, когда до трёх лет осталось меньше, чем налог «стоит» в месяцах владения. Расчёт на квартире за 3 000 000 гривен:
- налог при продаже сейчас: 300 000 гривен;
- аренда за время ожидания, если квартира сдаётся: около 18 000 гривен в месяц по медиане Киева, за вычетом налога и простоя примерно 14 000;
- цена через 12 месяцев при росте 5% в год: плюс 150 000.
Год ожидания приносит порядка 320 000 гривен (аренда и прирост цены) против 300 000 налога, который исчезнет. При сроке ожидания до 12–15 месяцев держать квартиру почти всегда выгоднее, чем продавать с налогом. При сроке 24 месяца и больше решает уже не налог, а прогноз цены и потребность в деньгах.
Единственный сценарий, где продажа с 10% оправдана без расчёта, — когда деньги закрывают долг под более высокую ставку или цена объекта падает быстрее 10% в год. Для Киева в 2026 году такого падения по медианам нет.
Нерезиденты
Пункт 172.9 распространяет на нерезидентов тот же порядок, что и на резидентов, но заменяет ставку 5% на 18%. Освобождение первой продажи за год при владении больше трёх лет действует и для них. Нерезидент, продающий квартиру младше трёх лет, платит 18% плюс 5% сбора — 23% от цены. Статус резидентства стоит определить до сделки, а не выяснять у нотариуса.
Как это читать
Три года — это не срок, после которого налог «уменьшается», а граница между 0% и 10% от всей цены. Для типичной киевской квартиры разница равна двум-трём годам аренды. Продавец, у которого нет жёсткой причины продавать именно сейчас, выигрывает, если считает не налог, а месяцы до даты регистрации плюс три года. Продавец с двумя объектами выигрывает, если разводит сделки по разным календарным годам. Всё остальное — детали, которые нотариус решит за него.
Смежные разборы: все налоги владельца недвижимости в Украине в одной таблице и продажа квартиры в новостройке до ввода в эксплуатацию.