Владелец квартиры в Украине сталкивается с налогами пять раз: когда покупает, пока владеет, если сдаёт, когда продаёт и когда передаёт по наследству или дарит. Каждый из этих моментов регулируется своей статьёй кодекса, со своей ставкой и своей базой, и ни одна публикация налоговой не собирает их вместе. Ниже — весь цикл в одной таблице, с цифрами на 2026 год и расчётом для типичной киевской квартиры.
Таблица на 2026 год
| Момент | Налог | Ставка | База | Кто платит |
|---|---|---|---|---|
| Покупка | Сбор в Пенсионный фонд | 1% | оценочная стоимость | покупатель (первое жильё — 0%) |
| Покупка | Госпошлина | 1% | цена договора | по договорённости, обычно покупатель |
| Покупка новостройки | НДС | 20% | в цене метра | застройщик, заложен в цену |
| Владение | Налог на недвижимость | до 1,5% минзарплаты за м² | площадь сверх 60/120/180 м² | владелец, раз в год |
| Аренда, физлицо | НДФЛ + военный сбор | 18% + 5% | вся аренда | арендодатель, авансы ежеквартально |
| Аренда, ФОП 3 группы | Единый налог + сбор + ЕСВ | 5% + 1% + 1 902,34 грн/мес | вся аренда | арендодатель |
| Продажа, первая за год, владение > 3 лет | — | 0% | — | — |
| Продажа, владение < 3 лет | НДФЛ + сбор | 5% + 5% | цена, не ниже оценки | продавец, до нотариуса |
| Продажа, третья за год | НДФЛ + сбор | 18% + 5% | цена минус расходы | продавец |
| Наследство и дарение, 1–2 степень родства | — | 0% | — | — |
| Наследство и дарение, прочие резиденты | НДФЛ + сбор | 5% + 5% | оценочная стоимость | наследник |
| Наследство и дарение с участием нерезидента | НДФЛ + сбор | 18% + 5% | оценочная стоимость | наследник |
Покупка: 2% плюс услуги
Два обязательных платежа при покупке — 1% в Пенсионный фонд и 1% госпошлины — считаются от оценочной стоимости и цены договора. Сверху: оценка от 2 000 гривен, услуги нотариуса от 5 000 в Киеве, регистрация права — 330 гривен административного сбора, то есть десятая часть прожиточного минимума. По совокупности покупка обходится в 2–3% цены, а с риелтором — до 5–8%, что подробно разобрано в материале о скрытых расходах сделки.
Покупатель первого жилья освобождён от пенсионного сбора законом, однако на практике нотариусы нередко требуют оплату, и деньги возвращают через суд или обращение в Пенсионный фонд. Перед сделкой стоит зафиксировать позицию нотариуса письменно.
В новостройке отдельного НДС покупатель не платит: 20% первой поставки застройщик включает в цену метра. Вторичный рынок НДС не облагается — это одна из причин, почему готовая квартира от частного продавца при равных характеристиках стоит дешевле новой.
Владение: 120 гривен за лишний метр
Единственный ежегодный налог — на недвижимость по статье 266: в Киеве 120 гривен за м² сверх 60 м² квартиры (оплата 2026 года за 2025-й), уведомление до 1 июля, 60 дней на оплату. Механика, льготы и штрафы — в разборе налога на недвижимость. Для квартиры 75 м² это 1 800 гривен в год; для 58 м² — ноль.
Аренда: 23% или 6% плюс фиксированная сумма
Здесь развилка стоит дороже всего. Физлицо, сдающее квартиру, платит 18% НДФЛ и 5% военного сбора со всей арендной платы, авансами в течение 40 дней после каждого квартала, с декларацией до 1 мая и доплатой до 1 августа. С медианной киевской аренды в 18 000 гривен это 4 140 гривен в месяц.
Тот же владелец, зарегистрированный как ФОП третьей группы, платит 5% единого налога, 1% военного сбора и ЕСВ 1 902,34 гривны в месяц независимо от дохода. С тех же 18 000 гривен — 1 080 плюс 1 902,34, итого 2 982 гривны. Разница — около 14 000 гривен в год, и она растёт с арендой. Граница, ниже которой ФОП не окупает ЕСВ, — примерно 11 200 гривен в месяц; с бухгалтером на аутсорсе — выше. Ограничение для единщиков — сдавать жилую площадь до 400 м².
Есть и третье последствие: сдаваемая квартира теряет льготу по налогу на недвижимость и платит за всю площадь.
Продажа: 0%, 10% или 23%
Первая продажа жилья за календарный год при владении больше трёх лет — без налога и без сбора. Владение меньше трёх лет — 5% и 5% от полной цены, без вычета расходов. Третья продажа за год, а также вторая и последующие продажи объектов моложе трёх лет — 18% и 5%, но с правом уменьшить доход на подтверждённые расходы. Наследственное жильё льготу трёх лет не требует.
Налог платится до нотариального удостоверения, декларация при этом не нужна. Отдельно — продажа до трёх лет владения и переуступка в новостройке.
Наследство и дарение
Статья 174 делит наследников на три группы. Первая и вторая степень родства — дети, супруги, родители, братья, сёстры, внуки, бабушки и дедушки — платят 0%. Прочие резиденты — 5% НДФЛ и 5% сбора от оценочной стоимости. Если нерезидент любой из сторон — 18% и 5%. Дарение недвижимости облагается по правилам наследства: подарок от родителей — 0%, от тёти — 10%.
Нюанс для наследников: последующая продажа унаследованной квартиры освобождена от условия трёх лет, а подаренной — нет. Между «подарить при жизни» и «оставить в наследство» для дальних родственников разницы в ставке нет, а для планирующего продажу наследника — есть.
Год владельца одной квартиры в Киеве
Квартира 75 м² в Голосеевском районе, куплена в 2026 году за 95 000 долларов, семья живёт в ней сама:
- при покупке: 1% ПФ и 1% пошлины — 1 900 долларов, для первого жилья 950;
- ежегодно: 1 800 гривен налога на недвижимость;
- при продаже через четыре года: 0%;
- при передаче детям: 0%.
Та же квартира, но сдаётся за 22 000 гривен и продана через два года:
- ежегодно: налог на недвижимость за все 75 м² — 9 000 гривен; налог с аренды — 60 720 гривен как физлицо или 36 028 как ФОП;
- при продаже: 10% от цены, около 9 500 долларов.
Разница между двумя сценариями за два года — порядка 14 000 долларов налогов. Именно её нужно закладывать в расчёт доходности, о чём подробно — в разборе налогов арендодателя.
Как это читать
Украинская система налогов на жильё устроена асимметрично: владеть и жить — почти бесплатно, продавать быстро и сдавать «в белую» без ФОП — дорого. По оценке аналитика Руслана Аверина, три решения покрывают 90% налоговой экономии владельца: держать объект больше трёх лет, регистрировать ФОП при аренде дороже 11 000 гривен и не проводить две продажи в одном календарном году. Всё остальное в таблице — фиксированные величины, которые не оптимизируются, а просто платятся.