Налоги при покупке квартиры в 2026 году в Украине — это 1% в Пенсионный фонд и 1% государственной пошлины, а для покупателя первого жилья пенсионный сбор равен нулю. Но покупка — лишь первый из шести моментов, когда владелец квартиры встречается с налогом: дальше идут владение, сдача в аренду, продажа, наследство и дарение. Ниже — все налоги на недвижимость в Украине 2026 в одной таблице, с цифрами и ссылками на подробный разбор каждого случая.
Коротко
- Покупка: 1% в Пенсионный фонд от цены договора (первое жильё — 0%) и 1% госпошлины; с оценкой и регистрацией — около 2% цены.
- Владение: налог на недвижимость только за метры сверх 60 м² квартиры; в Киеве — 120 грн за м² за 2025 год и 129,71 грн за 2026-й.
- Аренда: физлицо платит 18% НДФЛ + 5% военного сбора = 23%; ФОП 3 группы — 5% + 1% и ЕСВ 1 902,34 грн в месяц.
- Продажа: 0% при первой продаже за год и владении больше 3 лет, 10% (5% + 5%) при владении меньше 3 лет, 23% (18% + 5%) за третью продажу и для нерезидентов.
- Наследство и дарение: 0% для родственников первой и второй степени, 10% для остальных резидентов, 23% с участием нерезидента.
Все налоги на недвижимость в Украине 2026: одна таблица
| Момент | Налог | Ставка | База | Кто платит | Подробно |
|---|---|---|---|---|---|
| Покупка | Сбор в Пенсионный фонд | 1% | цена договора | покупатель (первое жильё — 0%) | ниже |
| Покупка | Госпошлина / тариф нотариуса | 1% | цена договора | по договорённости сторон | там же |
| Покупка новостройки | НДС | 20% | в цене метра | застройщик, заложен в цену | там же |
| Владение | Налог на недвижимость | до 1,5% минзарплаты за м² | площадь сверх 60/120/180 м² | владелец, раз в год | налог на недвижимость 2026 |
| Аренда, физлицо | НДФЛ + военный сбор | 18% + 5% | вся арендная плата | арендодатель, авансы ежеквартально | налог при сдаче квартиры в аренду |
| Аренда, ФОП 3 группы | Единый налог + сбор + ЕСВ | 5% + 1% + 1 902,34 грн/мес | вся арендная плата | арендодатель | налог при сдаче квартиры в аренду |
| Продажа, первая за год, владение > 3 лет | — | 0% | — | — | налог при продаже квартиры 2026 |
| Продажа, владение < 3 лет (первая за год) | НДФЛ + сбор | 5% + 5% | цена, не ниже оценки | продавец, до нотариуса | налог при продаже квартиры менее 3 лет |
| Продажа, третья за год или вторая объекта < 3 лет | НДФЛ + сбор | 18% + 5% | цена минус расходы | продавец | налог при продаже квартиры 2026 |
| Продажа недостроя, переуступка | НДФЛ + сбор | 18% + 5% | цена минус расходы | продавец | продажа новостройки до ввода |
| Наследство и дарение, 1–2 степень родства | — | 0% | — | — | ниже |
| Наследство и дарение, прочие резиденты | НДФЛ + сбор | 5% + 5% | оценочная стоимость | наследник, одаряемый | ниже |
| Наследство и дарение с участием нерезидента | НДФЛ + сбор | 18% + 5% | оценочная стоимость | наследник, одаряемый | ниже |
Налоги при покупке квартиры 2026: что платит покупатель
Два обязательных платежа при покупке — 1% в Пенсионный фонд и 1% госпошлины — считаются от цены в договоре. Пошлину берёт государственный нотариус; частный вместо неё назначает собственный тариф, в Киеве от 5 000 гривен.
| Статья расходов (квартира за 3 000 000 грн) | Сумма | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Сбор в Пенсионный фонд, 1% | 30 000 грн (первое жильё — 0) | покупатель |
| Госпошлина 1% или тариф частного нотариуса | 30 000 грн или от 5 000 грн | по договорённости |
| Оценка для налоговых целей | от 2 000 грн | продавец |
| Регистрация права собственности | 330 грн административного сбора | покупатель |
| Итого | около 2% цены |
С риелтором совокупные расходы сделки доходят до 5–8% цены, что подробно разобрано в материале о скрытых расходах сделки, а сама процедура по шагам — в разборе покупки квартиры в Киеве.
Покупатель первого жилья освобождён от пенсионного сбора законом, как и тот, кто стоит на квартирном учёте. Если нотариус всё же требует оплату, деньги возвращают через Пенсионный фонд или суд.
В новостройке отдельного НДС нет: 20% первой поставки застройщик уже включил в цену метра, а вторичный рынок НДС не облагается.
Налог на недвижимость 2026: 120 гривен за лишний метр
Единственный ежегодный налог на владение — налог на недвижимость по статье 266. Ставка — до 1,5% минимальной зарплаты на 1 января отчётного года за м²; в Киеве действует максимум: 120 гривен за м² сверх 60 м² квартиры за 2025 год (оплата в 2026-м) и 129,71 гривны за 2026 год (оплата в 2027-м). Уведомление приходит до 1 июля, на оплату — 60 дней. Для квартиры 75 м² это 1 800 гривен в год; для 58 м² — ноль. Льготы, штрафы и ставки по городам — в разборе «налог на недвижимость 2026».
Налог при сдаче квартиры в аренду: 23% или 6% плюс ЕСВ
Физлицо, сдающее квартиру, платит 18% НДФЛ и 5% военного сбора со всей арендной платы, авансами в течение 40 дней после каждого квартала, с декларацией до 1 мая и доплатой до 1 августа. С медианной киевской аренды в 18 000 гривен это 4 140 гривен в месяц.
Тот же владелец, зарегистрированный как ФОП третьей группы, платит 5% единого налога, 1% военного сбора и ЕСВ 1 902,34 гривны в месяц независимо от дохода. С тех же 18 000 гривен — 1 080 плюс 1 902,34, итого 2 982 гривны. Разница — около 14 000 гривен в год, и она растёт с арендой. Граница, ниже которой ФОП не окупает ЕСВ, — примерно 11 200 гривен в месяц. Лимит для единщиков — 400 м² жилья.
Третье последствие: сдаваемая квартира теряет льготу 60 м² по налогу на недвижимость и платит за всю площадь (пункт 266.4.3). Расчёт по районам Киева — в материале «налог при сдаче квартиры в аренду в Украине 2026».
Налог при продаже квартиры: 0%, 10% или 23%
Первая продажа жилья за календарный год при владении больше трёх лет — без налога и без сбора. Владение меньше трёх лет — 5% и 5% от полной цены, без вычета расходов. Вторая продажа за год объекта старше трёх лет — тоже 10%. Третья и последующие продажи, а также вторая продажа объекта моложе трёх лет — 18% и 5%, но с правом уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку. Нерезиденты платят 18% вместо 5% везде, где налог возникает. Унаследованное жильё условия трёх лет не требует.
Налог платится до нотариального удостоверения, декларация при этом не нужна. Все случаи с примерами на 3 000 000 гривен — в разборе «налог при продаже квартиры 2026», отдельно — налог при продаже квартиры менее 3 лет и переуступка в новостройке.
Налог на наследство и дарение квартиры
Статья 174 делит наследников на три группы. Первая и вторая степень родства — дети, супруги, родители, братья, сёстры, внуки, бабушки и дедушки — платят 0%, и военный сбор с такого дохода тоже не взимается. Прочие резиденты — 5% НДФЛ и 5% сбора от оценочной стоимости. Если нерезидент наследник или наследодатель — 18% и 5%, причём нерезидент платит до получения свидетельства у нотариуса. Дарение недвижимости облагается по правилам наследства: подарок от родителей — 0%, от тёти — 10%.
Нюанс для тех, кто планирует продажу: унаследованная квартира освобождена от условия трёх лет, а подаренная — нет, срок считается с даты регистрации права одаряемого.
Год владельца одной квартиры в Киеве
Квартира 75 м² в Голосеевском районе, куплена в 2026 году за 95 000 долларов, семья живёт в ней сама:
- при покупке: 1% ПФ и 1% пошлины — 1 900 долларов, для первого жилья 950;
- ежегодно: 1 800 гривен налога на недвижимость;
- при продаже через четыре года: 0%;
- при передаче детям: 0%.
Та же квартира, но сдаётся за 22 000 гривен и продана через два года:
- ежегодно: налог на недвижимость за все 75 м² — 9 000 гривен; налог с аренды — 60 720 гривен как физлицо или 38 668 как ФОП;
- при продаже: 10% от цены, около 9 500 долларов.
Разница между двумя сценариями за два года — порядка 12 500 долларов налогов при сдаче как физлицо и около 11 500 через ФОП.
Как это читать
Украинская система налогов на жильё устроена асимметрично: владеть и жить — почти бесплатно, продавать быстро и сдавать «в белую» без ФОП — дорого. Аналитик Руслан Аверин выделяет три решения, которые покрывают 90% налоговой экономии владельца: держать объект больше трёх лет, регистрировать ФОП при аренде дороже 11 200 гривен и не проводить две продажи в одном календарном году. Всё остальное в таблице — фиксированные величины, которые не оптимизируются, а просто платятся.
Читайте также: налог на недвижимость 2026 · налог при сдаче квартиры в аренду · налог при продаже квартиры 2026 · налог при продаже квартиры менее 3 лет · продажа новостройки до ввода в эксплуатацию