Налог при продаже украинской недвижимости не зависит от прибыли. Он зависит от двух фактов: сколько продаж вы уже совершили в этом календарном году и сколько лет владели объектом.
Если эти два ответа известны, всё остальное считается механически.
Три исхода
| Ситуация | НДФЛ | Сбор | Итого |
|---|---|---|---|
| Первая продажа за год, владение свыше 3 лет | 0% | 0% | 0% |
| Первая продажа за год, владение менее 3 лет | 5% | 5% | 10% |
| Вторая и последующие продажи в том же году | 18% | 5% | 23% |
База — цена договора, но не ниже оценочной стоимости. Заниженная цена в документе не уменьшает налог, а лишь создаёт расхождение с оценкой, которое нотариус обязан проверить.
Унаследованное имущество — заметное исключение: условие трёхлетнего владения к нему не применяется, поэтому первая продажа унаследованной квартиры освобождена, даже если наследство получено месяц назад.
Почему счётчик обнуляется и сколько это стоит
Правила считают продажи за календарный год, а не по объектам. Владелец, продающий две квартиры в одном году, не платит ничего с первой (если владел свыше трёх лет) и 23% со второй.
Те же две сделки, разведённые на 31 декабря и 2 января, — это две первые продажи, каждая в своём году, каждая потенциально под 0%.
На квартире за 100 000 долларов такое решение о календаре стоит 23 000. По оценке аналитика Руслана Аверина, это крупнейший налоговый рычаг, доступный частному владельцу недвижимости в Украине: он не требует ни структуры, ни консультанта, ни риска — только готовности сдвинуть дату сделки на несколько недель.
Механика у нотариуса
Налог платится до удостоверения договора, а не после. Нотариус выступает налоговым агентом, проверяет факт уплаты и подаёт сведения о сделке. Поэтому налоговый вопрос нужно закрывать до того, как назначена сделка, а не в процессе.
Добавьте 1% сбора в Пенсионный фонд при покупке, который по обычаю платит покупатель, и государственную пошлину. Это транзакционные издержки, а не налог на доход, но в расчёт «продавать или держать» они входят наравне.
Нерезиденты
Нерезидент при продаже украинской недвижимости платит 18% плюс сбор, без освобождения по первой продаже. То есть статус резидентства меняет исход по одной и той же квартире с 0% на 23% — и определять его стоит заранее, а не за нотариальным столом.
Как это читать
Украинское налогообложение недвижимости необычно тем, что вознаграждает терпение дважды: три года владения снимают налог на доход, а одна продажа в год удерживают его снятым.
Для владельца нескольких объектов планирование сводится к работе с календарём, а не со структурой. Выпишите продажи, которые предполагаются в ближайшие два года, посчитайте, сколько приходится на каждый, и разведите те, что столкнулись. Экономия превысит всё, что удастся выторговать в цене, и она полностью в ваших руках.