Инвестор, купивший квартиру в киевской новостройке на этапе котлована, рано или поздно оказывается перед развилкой: выйти из сделки до ввода дома, переуступив права, или дождаться регистрации права собственности и продать готовую квартиру. Рынок обсуждает эту развилку в терминах цены — на какой стадии метр дороже. Налоговый кодекс обсуждает её в терминах базы: до ввода налог берётся с прибыли, после ввода — со всей цены. Это разные суммы, и часто — в разы.
Две правовые формы, два налога
С октября 2022 года закон 2518-IX ввёл понятие специального имущественного права на будущий объект недвижимости: право на конкретную квартиру в строящемся доме регистрируется в Государственном реестре вещных прав ещё до ввода дома. Большинство киевских застройщиков, начавших продажи после 2022 года, работают именно так. Старые схемы — фонды финансирования строительства, форвардные контракты, деривативы, паи кооперативов — остались в проектах, стартовавших раньше.
Налоговый кодекс в статье 172 прямо описывает продажу будущего объекта недвижимости и отступление прав по договору его купли-продажи, если цена уплачена частично и зарегистрировано обременение в пользу покупателя. Ставка — 18% НДФЛ, плюс 5% военного сбора. Но есть абзац, который меняет всё: доход от такой продажи может быть уменьшен на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта или имущественных прав.
Итог: 23% от разницы между ценой продажи и суммой, уплаченной застройщику, с условием, что платежи подтверждены документами и продавец подаёт декларацию.
Для старых схем картина хуже. Отступление права требования по договору участия в фонде финансирования строительства налоговая квалифицирует как прочий доход по общей ставке 18%, и позиция о вычете расходов там не закреплена в кодексе так же прямо. Продавцу таких прав стоит исходить из того, что база — вся сумма, пока налоговая консультация не подтвердила обратное.
После ввода — 10% с цены, а не с прибыли
После регистрации права собственности на готовую квартиру та же сделка становится продажей жилья по пункту 172.2: срок владения считается с даты регистрации, а не с даты инвестиционного договора, и поэтому объект почти всегда «младше трёх лет». Первая продажа за год — 5% НДФЛ и 5% сбора, 10% от цены договора, не ниже оценочной стоимости. Вычет расходов к ставке 5% кодекс не разрешает.
Подробно про правило трёх лет — в отдельном разборе.
Где проходит граница
Сравним налог на одной квартире. Цена продажи — P, расходы на приобретение — C.
- переуступка до ввода: 23% × (P − C);
- продажа после регистрации: 10% × P.
Налоги равны, когда 0,23 × (P − C) = 0,10 × P, то есть когда прибыль составляет 43,5% от цены продажи. Ниже этой границы дешевле переуступка, выше — продажа после ввода.
| Куплено за | Продаётся за | Прибыль | Налог при переуступке (23% с прибыли) | Налог после регистрации (10% с цены) | Дешевле |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 000 $ | 75 000 $ | 15 000 $ | 3 450 $ | 7 500 $ | переуступка |
| 50 000 $ | 80 000 $ | 30 000 $ | 6 900 $ | 8 000 $ | переуступка |
| 45 000 $ | 80 000 $ | 35 000 $ | 8 050 $ | 8 000 $ | почти равно |
| 40 000 $ | 85 000 $ | 45 000 $ | 10 350 $ | 8 500 $ | после ввода |
Типичный рост цены от котлована до ввода в киевских проектах 2024–2026 годов — 25–40% в долларах, по данным площадок и самих застройщиков. Это ниже границы 43,5%: для большинства инвесторов переуступка с налогом от прибыли дешевле, чем ожидание ввода и продажа с 10% от всей цены.
Расчёт меняется у тех, кто заходил в 2022–2023 годах по «военным» ценам и продаёт с маржой 50–70%: там дешевле дождаться регистрации.
Что ещё входит в цену выхода
Налог — не единственная статья. При переуступке застройщик почти всегда берёт комиссию за переоформление: в киевских проектах это фиксированная сумма от 1 000 до 3 000 долларов или 1–3% от цены. Некоторые договоры запрещают переуступку до полной оплаты или до определённой стадии строительства.
При продаже после ввода добавляются расходы на регистрацию права, оценку и нотариуса, а покупатель платит 1% в Пенсионный фонд и 1% госпошлины — в готовой квартире они обычно закладываются в торг.
И самое главное — время. Между вводом дома и регистрацией права в Киеве в 2025–2026 годах проходило от двух до восьми месяцев: техпаспорт, присвоение адреса, постановка на учёт. Инвестор, который «ждёт ввода, чтобы продать», ждёт не дату ввода, а дату регистрации, и всё это время квартира не приносит аренды.
Декларация обязательна
Вычет расходов не применяется автоматически. Продавец сам считает базу, подаёт декларацию об имущественном состоянии и доходах до 1 мая следующего года с копиями платёжных документов и платит налог до 1 августа. Если покупатель прав — компания, она удерживает налог как налоговый агент по ставке 18% со всей суммы, а вычет продавец возвращает уже через декларацию. Без документов об оплате застройщику — квитанций, выписок, актов — вычета нет, и налог считается со всей суммы.
Обременение в пользу покупателя должно быть зарегистрировано: без записи в реестре сделка не подпадает под абзац о будущем объекте и рискует быть переквалифицированной в прочий доход без вычета.
Как это читать
Инвестор в новостройку выбирает не только момент выхода, но и налоговую базу. По оценке аналитика Руслана Аверина, разумный порядок действий такой: до сделки посчитать маржу в процентах от цены продажи; если она ниже 43%, выходить переуступкой с вычетом расходов; если выше — ждать регистрации и продавать по ставке 10%. В обоих случаях документы об оплате застройщику — главный актив, дороже любой отделки.
Смежные разборы: инвестиции в новостройку Киева на этапе котлована и все налоги владельца недвижимости в Украине.