Эпоха «купить три смарт-квартиры под аренду» закончилась. По данным GAZDA, доля инвестиционных покупок на первичном рынке упала с 60-65% в 2020-2021 годах до 45-50% сейчас — и структура оставшегося спроса изменилась сильнее, чем его объём.
| Показатель | Было (2019-2021) | Стало (2026) |
|---|---|---|
| Доля инвестпокупок на первичке | 60-65% | 45-50% |
| Квартиры 30-80 м² в инвестпокупках | 70% | ~50% |
| Бизнес-класс | 20% | 25-30% |
| Премиум | 10% | 18-20% |
| Киев и область | 40% | 35% |
| Миллионники (Харьков, Днепр, Одесса) | 30% | 15% |
Куда сместился спрос
До войны 80-90% инвестиционных квартир были одно- и двухкомнатными — конвейер малогабариток под аренду. Сейчас инвестор платит за то, что нельзя быстро построить: качество, безопасность, ликвидность локации. Бизнес-класс вырос с 20% до 25-30% инвестпокупок, премиум — с 10% до 18-20%. География сместилась вместе с людьми: доля городов-миллионников востока и юга сжалась вдвое, запад набирает вес как рынок реального проживания.
Что это значит для рынка
Меньше инвесторов — но качественнее спрос: покупки стали крупнее чеком и осознаннее. Аналитики отмечают, что рынок, где половина покупателей берёт для себя, устойчивее спекулятивного конвейера 2021 года — у него меньше плечо и меньше паники на разворотах.
Итог: инвестор с украинской первички не ушёл — он повзрослел: реже, дороже, избирательнее. Для девелоперов это означает конец эры смарт-студий как главного продукта; для покупателей — что конкуренция переместилась в качественные сегменты.