«єОселя» змінювалася у 2026 році двічі й у протилежних напрямках. Лютий звузив вхід. Липень розширив умови для вузької групи та зробив документообіг стерпним для іншої. Заявники, які діють за редакцією правил зразка 2025 року, працюють не з тим документом.
Зміна перша: ретроспектива зросла з 12 місяців до 36
З 9 лютого 2026 року період, за який програма вивчає відчужене домогосподарством житло, збільшено до трьох років. Раніше це був один рік.
Перевірка кумулятивна. Якщо протягом останніх трьох років домогосподарство продало житло і сукупна площа проданого разом із наявним перевищує нормативну, участь у програмі неможлива. Угода 2023 року, невидима за старим правилом, тепер потрапляє всередину вікна.
Це закриває конкретну поведінку — продаж «під норматив» незадовго до подання заявки — і заразом зачіпає безліч людей, які нічого подібного не робили. Успадкована частка, відчужена два роки тому, зараховується. Продана під час переїзду квартира — теж.
Арифметика площі, яка вирішує більшість заявок
| Параметр | Обмеження |
|---|---|
| Наявне житло, 1–2 особи | до 52,5 м² |
| На кожного наступного члена сім'ї | +21 м² |
| Квартира, що купується, максимум | 115,5 м² |
| Будинок, що купується, максимум | 125,5 м² |
| Допуск понад норматив | +10% |
| Вік на момент погашення | не старше 70 років |
Для сім'ї з трьох осіб у Києві допуск у 10% дає граничну вартість житла близько 4,86 млн гривень. Саме ця цифра, а не процентна ставка, виводить із розгляду більшу частину київського ринку — і саме тому попит за програмою так щільно концентрується в окремих житлових комплексах та окремих районах.
Вік житла — ще один фільтр: не старше трьох років, для переселенців допускається до двадцяти. Цей єдиний виняток пояснює, чому ВПО можуть купувати на вторинному ринку, а більшість інших учасників — ні.
Зміна друга: 17 липня, і вона у зворотний бік
Для кредитів, оформлених після 17 липня 2026 року, набули чинності три речі.
Перевірку доходів спростили для заявників із нестандартними джерелами доходу та для тих, хто змінив роботу через переміщення. Це найвагоміша зі змін і найменш обговорювана. Андеррайтинг програми будувався навколо стабільного найманого позичальника — опис, під який підпадає дедалі менша частина країни.
Переглянуто розрахунок нормативної площі, що змінює параметри того, що домогосподарству дозволено придбати.
Поручителями тепер можуть бути не члени сім'ї. Раніше порука мала надходити зсередини домогосподарства. Тепер вона може прийти ззовні — і відмова за доходом перетворюється з глухого кута на розв'язну задачу.
Умови для ветеранів
Також із 17 липня ветерани та сім'ї загиблих захисників перейшли до категорії 3% — разом із чинними військовими, правоохоронцями, медиками, педагогами та науковцями. Держава компенсує ставку до 3% перші десять років і до 6% починаючи з одинадцятого.
Для цієї категорії діють ще два параметри: компенсація першого внеску до 420 тисяч гривень та гранична вартість житла 2 млн гривень.
Ці два числа взаємодіють незручно. Стеля у 2 млн гривень працездатна в більшості обласних центрів і гранично вузька в Києві, де її вистачає на невелику квартиру в дешевших лівобережних районах і майже ні на що в інших. Компенсація внеску справді вагома — вона знімає бар'єр, об який розбивається більшість заявок, — але обмежена ціновою стелею, що звужує географію її застосування.
Що це означає на практиці
Правила тепер винагороджують підготовку за місяці наперед. Трирічну ретроспективу неможливо виправити після подання заявки — її можна лише перевірити до. Кожному, хто розглядає програму, варто відновити три роки угод із нерухомістю по всьому домогосподарству до розмови з банком, а не після відмови.
Зміна щодо поручителів заслуговує на більшу увагу, ніж отримала. Відмови за платоспроможністю були найчисленнішою категорією, а коло допустимих поручителів щойно розширилося з домогосподарства до кола спілкування.
І все це стосується лише кредитів, оформлених після 17 липня. Чинні позичальники зберігають умови, під якими підписувалися.
Підсумок: вхід звузився в лютому, а окремі двері відчинилися в липні. Трирічна ретроспектива — правило, яке тихо дискваліфікує тих, хто впевнений у своїй відповідності; поручитель збоку — правило, яке тихо рятує заявки, приречені раніше.
Це аналітика, а не інвестиційна рекомендація.