На Першому форумі доступної іпотеки 2 квітня 2026 року голова парламентського податкового комітету Данило Гетманцев описав житлову ініціативу, що розробляється й орієнтована приблизно на мільйон родин. Обговорювані умови — від 3% до 5% річних, строк до 25 років, боргове навантаження не вище за 15–20% доходу домогосподарства.
Пропозицію варто сприймати серйозно і читати точно. Це опис наміру, а не ухвалена програма, і розрив між цими двома речами в українській житловій політиці зазвичай вимірюється роками.
Умови так, як їх описано
| Параметр | Обговорювана величина |
|---|---|
| Ставка | 3–5% річних |
| Строк | до 25 років |
| Стеля боргового навантаження | 15–20% доходу домогосподарства |
| Цільове охоплення | ~1 млн родин |
Кожен із трьох параметрів щедріший за наявний. «єОселя» розрахована на 20 років, а не на 25. Її ставки — 3% і 7%, тому верхня межа у 5% для загальної категорії є суттєвим поліпшенням. А явна стеля боргового навантаження в 15–20% — помітно жорсткіший тест на доступність, ніж застосовують банки нині; звучить як обмеження, але саме ця умова робить платіж стерпним.
Логіка, що стоїть за пропозицією
Заявлене обґрунтування полягало в тому, що наявних програм недостатньо з огляду на те, що приблизно третина населення живе за межею бідності, і що іпотечна політика не є вибором між соціальною та економічною функцією. Зв'язними обмеженнями названо низьку купівельну спроможність домогосподарств і високий ризик кредитування, який утримує банки від добровільного розширення кредиту, за попиту, що значно перевищує нинішні можливості державної підтримки.
Цей діагноз підтверджується обсягами. Від моменту запуску «єОселя» видала понад 22 тисячі кредитів приблизно на 40 млрд гривень. На тлі цілі в мільйон родин чинна програма за все своє життя охопила близько 2% цього числа.
Арифметична проблема
Тут пропозиція стає складною.
Пільгова іпотека коштує бюджетові різниці між ставкою позичальника та ринковою вартістю фондування — щороку, увесь строк кредиту. За облікової ставки 15,5% цей розрив становить приблизно від 10 до 12 процентних пунктів. На середньому кредиті «єОселі» близько 1,8 млн гривень річна субсидія на один кредит значна — і повторюється два десятиліття.
Помножте порівнянне зобов'язання на мільйон домогосподарств, і величина перевищить те, що бюджет здатен нести, у рік, коли фіскальний тиск зростає до 2027-го, а зовнішнє фінансування вже закриває суттєвий дефіцит. Програма в описаному вигляді потребувала б або цільового зовнішнього фінансування, або значно меншого фактичного масштабу, ніж заявлено, або розтягнутого на багато років поетапного запуску.
Є і друге обмеження, яке грошима не знімається. Мільйон родин — це приблизно у сорок п'ять разів більше за те, що «єОселя» виробила з 2022 року, і впирається це не лише в бюджет, а й у пропозицію: акредитовані об'єкти, готовий житловий фонд і пропускну спроможність десяти банків-партнерів.
Що могло б зробити це здійсненним
Зниження облікової ставки безпосередньо зменшує субсидію на кредит. Обговорювані у 2026 році ринкові очікування вказували на можливе зниження ставки до 13,5–14%, що опустило б іпотечні ставки приблизно на один — півтора процентних пункти й звузило б розрив, який доводиться закривати державі.
Це і є механізм, завдяки якому програма такого масштабу дешевшає: не через кращі умови, а через нижчу базу. З цього ж випливає, що реалістичні строки прив'язані до траєкторії дезінфляції, а вона зараз працює проти: 30 липня Національний банк підвищив ставку до 15,5% — уперше з грудня 2024 року.
Як до цього ставитися покупцеві
Як до інформації про напрям, а не як до плану, на який варто чекати. Немає ухваленого закону, немає оператора, немає рядка фінансування і немає дати запуску.
Домогосподарствам, які проходять за чинними програмами, варто ними користуватися. Історичний шаблон української житлової підтримки такий, що нові інструменти під час ухвалення звужуються, а не розширюються, і що перехідні правила сприяють тим, хто вже всередині системи.
Підсумок: обговорювані умови — від 3% до 5%, 25 років, стеля боргового навантаження 15–20% — адресують правильні обмеження. Масштаб не вміщується в нинішній бюджет за нинішньої облікової ставки, а отже стежити треба за траєкторією ставки, а не за анонсом.
Це аналітика, а не інвестиційна рекомендація.