Приватний будинок у радіусі 50 км від Києва зараз має медіанну ціну пропозиції близько $120 000, за даними ЛУН. Це на 9% більше в доларах, ніж рік тому, і на 18% більше в гривні. У самому місті медіанний будинок коштує $230 000, що на 15% більше. Огляди «КиївВлади», «НВ Бізнес» і «РБК-Україна», опубліковані в четвер, 15 жовтня, описують той самий зсув: покупці та орендарі платять за відстань від багатоповерхівок і за будинки, де тепло і світло залишаються, коли мережа їх не дає. Одні міста подорожчали більш ніж на 20% за рік, інші подешевшали.
Ціни на будинки під Києвом по містах у жовтні 2026
Медіани ЛУН для будинків на вторинному ринку станом на 14 жовтня, зі зміною за рік у доларах:
| Місто | Медіана будинку | Ціна за м² | Медіанна площа | Зміна за рік |
|---|---|---|---|---|
| Київ (місто) | $230 000 | $1 300 | 180 м² | +15% |
| Софіївська Борщагівка | $187 500 | $1 228 | 130 м² | +39% |
| Вишгород | $184 500 | $1 226 | 180 м² | −3% |
| Гатне | $180 000 | $1 177 | 150 м² | +13% |
| Крюківщина | $169 000 | $1 200 | 135 м² | +13% |
| Буча | $155 000 | $1 200 | 124 м² | +15% |
| Бровари | $133 000 | $1 000 | 131 м² | +14% |
| Ірпінь | $114 000 | $1 042 | 110 м² | +21% |
| Обухів | $105 000 | $846 | 120 м² | −6% |
| Бориспіль | $97 000 | $869 | 105 м² | +8% |
| Гостомель | $87 150 | $937 | 100 м² | +16% |
Серед районів найбільша пропозиція в Бучанському — 9 546 оголошень із медіаною $120 000 (+4%). Броварський район — найдешевший біля столиці: $88 900, або $700 за м²; Бориспільський район подорожчав на 19% до $124 600; Обухівський район, де в Козині медіана сягає $920 000, — найдорожчий полюс із медіаною $286 000.
DIM.RIA рахує середні ціни, які підтягують угору кілька великих будинків: $160 000 для Київської агломерації, на 21% більше за рік, або $1 143 за м²; Вишгород — $389 000, Бровари — $275 000, Ірпінь — $105 000. Також DIM.RIA фіксує зростання пропозиції в регіоні на 121% за рік і попиту — на 13%.
Квартири: передмістя наздоганяє місто
Київ у доларах стоїть на місці. За ЛУН, медіанна однокімнатна квартира в місті коштує $67 000 (+1% за рік), двокімнатна — $98 600 (−6%); ціна за м² становить $1 643, що на 0,5% більше в доларах і на 8% більше в гривні. На OLX Нерухомість медіанна ціна однокімнатної квартири у вересні знизилася на 2% до 3,3 млн грн, повідомило «РБК-Україна».
Передмістя ж дорожчає далі. Однокімнатна квартира коштує $48 500 в Ірпені (+25%), $53 900 у Вишневому (+17%), $59 900 у Софіївській Борщагівці (+12%), $50 000 у Броварах (без змін), $39 050 у Бучі (+10%) і $28 500 у Гостомелі (+8%). З ціною $1 430 за м² Софіївська Борщагівка вже дорожча за київський Деснянський район, зазначає «КиївВлада».
Новобудови показують те саме. За даними «КиївВлади», медіанна стартова ціна на первинному ринку Київщини — 42 000–43 000 грн за м², що більш ніж на 20% вище, ніж рік тому. Найдорожчий Ірпінь — 52 000 грн; Крюківщина — 50 000; Софіївська Борщагівка, Гатне і Вишневе — 44 000–46 000; Буча — 42 900; Бориспіль, Вишгород, Гостомель і Бровари — 38 400–40 500.
Чому: обстріли, відключення і зима
«НВ Бізнес» пише, що попит на довгострокову оренду заміських будинків зріс майже в усіх регіонах, найбільше — на Прикарпатті, на 126%. «Щойно почалися важкі масовані атаки на Київ, телефон розривався від дзвінків зі столиці», — розповів Роман Перегінець з Асоціації фахівців з нерухомості Закарпаття.
Під Києвом доплачують за автономність. Андрій Романов із KyivDimService розповів порталу «Мінфін», що квартири в тихіших районах, на низьких поверхах або в будинках із резервним живленням подорожчали на 15–20% за місяць, тоді як квартири у висотках і поблизу ймовірних цілей продають зі знижкою близько 15%. Таунхауси й будинки подорожчали на 5–7% за місяць. Будинок без ремонту і генератора здають від 30 000 грн на місяць, сучасний із власним живленням — від $1 000. Ріелтори очікують ще 5–10% до зими. Девелопери, яких цитує «КиївВлада», кажуть, що 51% комплексів, введених в експлуатацію торік, не мали загальнобудинкового резервного живлення. Більше про вартість обладнання — у гіді щодо відключень.
У Києві у вересні попит на оренду однокімнатних квартир знизився на 20%, а кількість оголошень зросла на 20%, повідомляє OLX Нерухомість; 66% опитаних назвали безпеку одним із головних чинників, 45% сказали, що посилення обстрілів може змусити їх переїхати.
Оренда: будинки +29%, Ірпінь на рівні Києва
Медіанна вартість оренди будинку на Київщині, за ЛУН, на 24 вересня становила 107 600 грн на місяць ($2 390) за медіанної площі 204 м². Це на 29% більше в гривні, ніж рік тому, хоча на 4% менше, ніж у серпні.
Однокімнатна квартира здається за 16 000 грн в Ірпені (+14% за рік) і Бучі, за 15 000 грн у Софіївській Борщагівці, за 13 000 грн у Броварах і Вишневому та за 12 000 грн у Вишгороді. Київська медіана — 16 500 грн, на 3% нижче, ніж рік тому: Ірпінь тепер здається за київськими цінами (деталі по місту).
єОселя: Київщина попереду
Минулого тижня за державною програмою єОселя видали 148 кредитів на 312,6 млн грн, повідомило Мінекономіки. 89 із них — під 3% (47 ветеранів, 27 військовослужбовців і працівників сектору безпеки, 7 учителів, 5 лікарів, 3 науковці) і 59 — під 7% (33 особи без власного житла, 26 внутрішньо переміщених осіб). Київщина лідирує з 33 кредитами, далі Київ — 25 і Львівщина — 19. 91 кредит видали на нове житло, з них 54 — на об'єкти, які ще будуються. Від початку року програма єОселя видала 6 574 кредити на 13,2 млрд грн.
Арифметика для однокімнатної квартири в передмісті: медіана Ірпеня 2,19 млн грн із першим внеском 20% залишає кредит 1,76 млн грн. На 20 років за програмою єОселя це близько 13 600 грн на місяць під 7% і 9 700 грн під 3% — менше, ніж 16 000 грн оренди за таку саму квартиру. Без державної компенсації вартість позики відштовхується від облікової ставки НБУ 16%. Порівняння — у матеріалі єОселя чи ринкова іпотека.
Що зважують покупці та інвестори
Валова орендна дохідність однокімнатної квартири, розрахована за медіанами ЛУН, становить близько 8,8% в Ірпені, 6,9% у Броварах, 6,6% у Софіївській Борщагівці, 6,4% у Вишневому і 6,5% у Києві. Для Бучі виходить 10,9%, але її медіана оренди спирається лише на 38 оголошень. Після 18% ПДФО, 5% військового збору та одного місяця простою на рік Ірпінь опускається приблизно до 6,2%, а Київ — до 4,6%. Ціна квартири в Ірпені дорівнює 11,4 року оренди, у Києві — 15,3.
Це значно менше, ніж дають гривневі ОВДП: на аукціоні 13 жовтня Мінфін розмістив однорічні облігації під 15,09% і 2,4-річні — під 16,45%, а відсотковий дохід за ними не оподатковується. Аргумент на користь передмістя — доларова ціна, а не оренда: квартири в Ірпені подорожчали на 25% за рік, у Києві — на 1%.
Покупці зважують чотири моменти:
- Автономність. Генератор, сонячні панелі та індивідуальний котел дають помітну надбавку до оренди й ціни.
- Методика. Медіани ЛУН і середні ціни DIM.RIA для одного й того самого міста можуть відрізнятися більш ніж удвічі; порівнювати варто подібне з подібним.
- Пропозиція. Кількість оголошень у регіоні зростає швидше за попит, тож ціни пропозиції можуть не втриматися до весни.
- Місцева економіка. До Бучі повернулося близько 90–95% довоєнного населення, і там живе близько 12 000 переселенців; у Броварах їх 23 000, але місто втратило робочі місця в логістиці.
Аналітик Аверін Руслан вважає, що жовтневі цифри показують ринок, який закладає в ціну зимовий ризик, а не загальний бум. Інвестори, які купують на піку опалювального сезону, сплачують частину цієї премії за ризик, що має сезонний характер.
Читайте також: ціни на квартири в Києві за районами у вересні, ціни в обласних центрах України і оренда в Києві цієї осені.