Щовересня від початку повномасштабного вторгнення оренда в Києві підскакувала. Приїжджають студенти, сім'ї повертаються після літа, переселенці переїжджають до опалювального сезону, і орендодавці за три тижні переписують ціни на 10–20%. У вересні 2026 року цього не сталося. Медіанна запитувана оренда однокімнатної квартири в столиці за даними LUN становила 18 000 грн на 10 вересня — мінус 2,7% за місяць і на 0,5% нижче, ніж роком раніше. Двокімнатні подешевшали на 3,7% до 26 000 грн. Сезонний сплеск перемістився на 600 кілометрів на захід — до Ужгорода та Львова.
Цифри по Києву
| Сегмент | Медіанна запитувана оренда, 10 вересня 2026 | За місяць | За рік |
|---|---|---|---|
| Однокімнатні | 18 000 грн | −2,7% | −0,5% |
| Двокімнатні | 26 000 грн | −3,7% | −3,8% |
| Трикімнатні | 44 200 грн | −5,0% | +2,2% |
Раніший зріз LUN на 1 вересня давав 19 000 грн за однокімнатну, або $420 — мінус 12% у доларах до вересня 2025 року, коли медіана сягала 20 000 грн. Розкид усередині міста широкий. Печерський район просить 38 100 грн за однокімнатну, Голосіївський — 24 000, Шевченківський — 23 000, Подільський — 22 000; середина ринку — Солом'янський із 17 700, Дарницький та Оболонський по 16 000, Святошинський — 15 000; спальні райони лівого берега — Дніпровський із 13 000 та Деснянський із 10 000. Найбільше річне падіння — на лівому березі: у Дніпровському мінус 17% по однокімнатних і 19% по двокімнатних, а в Шевченківському та Дарницькому — мінус 11%.
Окрема серія DIM.RIA, яка рахує середні значення в доларах, показує 11 150 активних оголошень про довгострокову оренду в Києві на 16 вересня за середньої ціни $1 200 за квартиру та $16 за квадратний метр; із 96 мікрорайонів 38 подешевшали за місяць, 40 не змінилися і 18 подорожчали. На OLX пропозиція однокімнатних в оренду зросла на 6% рік до року, тоді як оголошень про продаж однокімнатних стало на 18% менше: власники, за словами порталу, «дедалі частіше обирають стабільний орендний дохід замість продажу з дисконтом».
Чому сезон не відбувся
Світлана Рощина, голова київського відділення асоціації рієлторів, сказала «Главкому» 10 вересня, що «звичного осіннього стрибка попиту цьогоріч немає, попит є, але без того ажіотажу, який завжди буває на початку навчального року». Причина — у датах. 1 вересня удар балістикою, крилатими ракетами та дронами вбив вісьмох людей у Голосіївському та Дарницькому районах; 8 вересня 32 крилаті ракети та 166 дронів убили п'ятьох і поранили 35, влучивши в житлові будинки у п'яти районах; 9 вересня були уражені дев'ятиповерхівка у Дніпровському та 24-поверховий будинок у Дарницькому. Орендарі, за словами асоціації, тепер оминають Лук'янівку та ДВРЗ, а центр, де раніше просили $3 000 на місяць, просить $1 000.
Попит не зник — він переїхав. Аналітики LUN сказали KYIV24 4 вересня, що київські «орендодавці, навпаки, знижують ціни та частіше готові торгуватися», тоді як «віддалені працівники та сім'ї з дітьми — найбільш мобільні в бік заходу». LIGA з посиланням на LUN оцінила західний сплеск у 33% рік до року в доларах «після вересневих обстрілів столиці». Вересні 2024 і 2025 років, коли Київ зростав на 15–20% на тлі зростання студентських запитів на 20–25%, були нормою; 2026-й — виняток. Студенти все ж приїхали: по країні зараховано 222 342 вступники на бакалаврат і 72 489 — до магістратури, 7 835 першокурсників в Університеті Шевченка та 8 148 у КПІ. 432 900 переселенців, зареєстрованих у Києві, — число, що зросло на 160% із 2022 року, — досі тут. Змінилося лише те, де граничний орендар готовий підписати договір.
Мапа України, вересень 2026
| Місто | Медіана однокімнатної, грн | Двокімнатна, грн | За рік | Джерело і дата |
|---|---|---|---|---|
| Ужгород | 29 100 | 30 300 | +40% однокімнатні; +33% у доларах | LUN, 4–11 вересня |
| Львів | 26 300–26 900 | 31 400 | +31%; +33% у доларах | LUN, 4 вересня |
| Івано-Франківськ | 21 500 | 25 900 | з 18 000 навесні | LUN, 4 вересня |
| Київ | 18 000 | 26 000 | −0,5% / −3,8% | LUN, 10 вересня |
| Рівне | 12 300 | 10 000–19 000 | +1 000–2 000 грн | LUN, 14 вересня |
| Суми | 6 000 | — | −25% | LUN, 1 вересня |
Ужгород тепер найдорожче місто країни для оренди однокімнатної квартири — на 75% дорожче за Київ, при цьому оголошень на 43% менше, ніж рік тому. Львів піднявся з приблизно 20 000 грн навесні до 26 300; Івано-Франківськ — з 18 000 до 21 500. Річні зміни LUN на 1 вересня для міст, за якими рівні не публікувалися: Вінниця +34%, Запоріжжя +27%, Одеса +15%; у DIM.RIA однокімнатна в Одесі в серпні коштувала 15 300 грн, плюс 11%, а в Аркадії — 26 100. На іншому полюсі рієлторка із Запоріжжя здає однокімнатні від 5 000 грн і описує здатність міста приймати новоприбулих так: «це як рукавичка: вона розтягується, розтягується». Харківська цифра LUN у 15 000 грн на 1 вересня суперечить червневому значенню 9 000 і медіані OLX 7 000, тож ставитися до неї варто з обережністю.
Для читачів за кордоном: вересневі дані Numbeo щодо однокімнатної квартири поза центром — 3 646 PLN у Варшаві, 2 897 PLN у Кракові, €995 у Берліні, 20 931 CZK у Празі та 2 146 RON у Бухаресті; Київ на тій самій базі — 15 962 грн, що Numbeo називає на 49,6% дешевше за Варшаву. Ужгород із 29 100 грн, близько $650, уже наближається до Кракова.
Арифметика орендодавця
Медіанна однокімнатна квартира на вторинному ринку Києва коштує у вересні 2026 року $68 500 за даними LUN — плюс 5% за рік; в OLX цифра $72 000, а середнє DIM.RIA — $89 500, тож змішувати серії не можна. За 18 000 грн на місяць, або приблизно $4 800 на рік за курсом 45 грн за долар, валова дохідність на парі LUN — 7,0%; за оренди $420 на 1 вересня — 7,4%. Практики ринку називають 4–6% чистими у валюті та окупність від 10 до 14 років; звіт Нацбанку про фінансову стабільність називає співвідношення ціни до оренди та ціни до доходу «історично низькими» — ввічливий спосіб сказати, що ціни відстають від оренди з 2022 року. Подвоєння цін на українські квартири за сім років у столиці орендою не підхоплене.
| Позиція | Правило 2026 |
|---|---|
| Орендодавець-фізособа | 18% ПДФО + 5% військового збору = 23%; декларація до 1 травня, сплата до 1 серпня |
| ФОП 3-ї групи | 5% єдиного податку + 1% військового збору; ЄСВ 1 902,34 грн на місяць |
| Законопроєкт 15111-д | 18% → 5% на задекларований дохід від оренди; ухвалений у другому читанні 9 червня 2026; підпис і дата старту не підтверджені |
| Реєстрація договору | через «Дію» з червня 2026, безкоштовно, близько 15 хвилин; штрафи 1 700–3 400 грн для фізосіб |
| Електроенергія | 4,32 грн за кВт·год, продовжено до 31 жовтня 2026; 2,64 грн для будинків з електроопаленням з 1 жовтня |
| Задекларована база | близько 900 фізосіб задекларували дохід від оренди торік; приблизно 56 000 ФОП здають житло на спрощеній системі |
Останній рядок пояснює перший. За такої малої кількості декларацій держава обирає між нижчою ставкою та обов'язковою реєстрацією — і у 2026 році робить і те, і інше. Орендодавці, які живуть коштом переселенців, отримують і від держави: програма «Прихисток» платить 450 грн на місяць за кожного розміщеного, а самі переселенці отримують 2 000 грн на дорослого або субсидію на оренду там, де вона перевищує 20% доходу.
Оренда чи єОселя
За $68 500 і 45 грн за долар квартира коштує близько 3,08 млн грн. З першим внеском 20% кредит єОселя під 7% на двадцять років обходиться приблизно у 19 150 грн на місяць проти 18 000 грн оренди. У червні 2026 порівняння за містами показало, що в Києві орендувати дешевше на 2 300 грн на місяць, а купувати дешевше в Ужгороді (оренда 21 944 грн проти платежу 15 700 грн), Львові, Івано-Франківську та Луцьку. Вересень розширив цей розрив на заході та звузив його в Києві. На Київ та область досі припадає 56% усіх кредитів програми, а власні цифри програми розбиралися тут у вівторок. Ставка, яку Нацбанк установить у четвер, не змінює жодного з цих платежів; вона змінює те, скільки держава платить за їх субсидування.
Що інвестори відстежували у вересні
Аналітики, які стежать за київським ринком, відзначають три речі. Оренда в столиці другий рік стоїть на місці у гривні та падає в доларах, що обмежує дохідний кейс 7% валовими та близько 5% чистими. Будинки з автономним опаленням, генераторами чи сонячними панелями здаються на 20–30% швидше та з надбавкою до 30% — спред, який розширився у блекаутну зиму 2025–26 і знову матиме значення з жовтня. А західні міста, де оренда зростала швидше за ціни, тепер пропонують ту арифметику, яку Київ пропонував у 2023 році. Інвестори, які порівнювали чотири шляхи в київську нерухомість цього місяця, побачать, що орендний маршрут — той, чиї цифри зрушили найменше, і не на їхню користь.
Related: ціни на новобудови України та єОселя цієї осені, рішення НБУ 17 вересня та ціни на квартири, що подвоїлися за сім років.