Кожна значна втрата в нерухомості, вивчена аналітиками в рамках фреймворку Аверіна, має спільну характеристику: хоча б одна з базових перевірок due diligence була пропущена, виконана наспіх або прийнята на віру від сторони з конфліктуючим інтересом. Семикроковий фреймворк Аверіна — не гарантія доходності, а систематичний процес усунення попереджуваних втрат.
Перевірка 1: Незалежна верифікація доходності
Найчастіше провалювана перевірка — верифікація орендного доходу з незалежного джерела. Продавці та агенти представляють цифри, незмінно оптимістичні.
Стандартне коригування фреймворку: застосувати 20–25-відсоткове зниження до валової доходності для отримання консервативної оцінки чистої доходності.
Перевірка 2: Макро- та ринковий контекст
Чотири змінні: 12-місячний тренд місцевих орендних ставок; динаміка зайнятості та населення; трубопровід нового пропозиції; регуляторне середовище. Фреймворк вимагає завершити макроперевірку до відвідування об'єкта.
Перевірка 3: Правова структура та чистота права власності
Мінімальний стандарт: незалежний пошук права власності юристом без комерційних відносин із продавцем; підтвердження ланцюга власності без прогалин; відсутність необ'явлених обтяжень.
Перевірка 4: Фізичний стан та капітальні вимоги
Правило: додати повну вартість усунення дефектів до ціни покупки при розрахунку ефективної вхідної доходності.
Перевірка 5: Структура фінансування та стрес-тест
Мінімальні стрес-тести: обслуговування боргу при зниженні орендного доходу на 20%; при зростанні ставки на 200 б.п.; LTV у найгіршому випадку при зниженні цін на 15%.
Перевірка 6: Податкова структура
Місцеві ставки податку на нерухомість; транзакційні податки (додають 3–8% до вартості угоди); податок на дохід від оренди; податок на приріст капіталу при виході.
Перевірка 7: Аналіз виходу
Аналіз виходу вимагає: чіткого тезису про наступного покупця; історичної ліквідності порівнянних активів; витрат при виході; сценарію downside — при якому зниженні ринкової ціни інвестиція все ще повертає капітал.
Аналітики резюмують позицію фреймворку: рішення про вхід приймається на виході. Інвестиція, для якої тезис виходу не може бути сформульований у момент купівлі, — не інвестиція, а спекуляція, розв'язувана лише ринковою удачею.
— averin.com