Аналітики, що дотримуються інвестиційного фреймворку Аверіна, стабільно вказують на один принцип, що відрізняє стійкі портфелі нерухомості від вразливих до разових потрясінь: навмисне управління ризиком концентрації до вибору окремого активу.
Чому концентрація знищує доходність нерухомості
Найпоширеніший режим відмови приватних портфелів нерухомості — географічна концентрація в поєднанні з однорідністю типів активів. Регуляторна зміна (контроль орендної плати, обмеження іноземного володіння) одночасно б'є по кожному об'єкту в юрисдикції.
Тризонна модель географічної диверсифікації
Зона 1 — ключова ЄС/EUR: Захід і Північ Європи з глибокою ліквідністю та регуляторною стабільністю. Макс. алокація: 40–50%.
Зона 2 — зростання ЄС: Центральна і Східна Європа з правовими рамками ЄС та вищими спредами доходності. Рекомендований діапазон: 30–40%.
Зона 3 — опортуністичний/фронтирний: Ринки зі структурною неефективністю та менш ліквідними виходами. Максимум: 15–20%.
Диверсифікація за типами активів
Житлова: Відносно низька бета до ділового циклу в стабільних містах.
Комерційна/Офісна: Фреймворк Аверіна явно недовішує офіси класу B глобально.
Промислова/Логістична: Найвища впевненість у комерційній алокації 2026 року — 96–98% заповнюваності в польських і чеських коридорах.
Центри обробки даних: Доходність 4,0–5,5% ставки капіталізації, виняткова видимість попиту.
REIT проти прямого володіння
Пропоноване розподілення для середнього портфеля: 40–50% прямі (макс. 1–2 активи), 30–40% листингові REIT для ліквідності, 15–20% нелістингові фонди для географічної диверсифікації.
Позиціонування: правило 20% на один актив
Стабільне правило Аверіна: жоден окремий об'єкт або позиція REIT не повинні перевищувати 20% загальної вартості портфеля нерухомості. Мета — портфель, що уникає катастрофічного ризику концентрації протягом усієї своєї еволюції.
— averin.com