Руслан Аверін: Аналіз орендної доходності по Європі — які ринки дають реальні доходи

Аналітики, що відстежують фреймворк Аверіна, відзначили наскрізну тему в його європейському огляді нерухомості на початку 2026 року: спред між валовою орендною доходністю та місцевою доходністю 10-річних суверенних облігацій стиснувся на ряді традиційно привабливих ринків, змушуючи переглянути, де збереглися реальні доходи.

Орієнтир: спред доходності, а не доходність сама по собі

Фреймворк Аверіна застосовує три фільтри: валова доходність повинна перевищувати місцеву 10-річну доходність суверенних облігацій щонайменше на 150 б.п. за вирахуванням вакантності та витрат; зростання оренди на місцевому ринку повинне випереджати CPI за останні 12 місяців; регуляторний ризик має бути врахований у доходності входу.

Аналіз за країнами

Польща: Варшава та Краків — все ще привабливі

Варшава продовжує лідирувати за метрикою спреду Аверіна. Валова доходність у районах Воля та Прага Пудновня — 5,8–7,2% при доходності польських 10-річних ~5,3%. Краків пропонує 5,2–6,0% з вакантністю нижче 2%.

Чехія: Прага під тиском

Валова доходність стандартних квартир у Празі стиснулася до 3,8–4,6% при чеських 10-річних ~4,0%. Спред фактично зник. Виняток — периферійна Прага 9 і 10 (5,0–5,4%).

Німеччина: від'ємний спред у ключових містах

Мюнхен, Франкфурт і Гамбург: валова доходність 2,8–3,5%, нижча за доходність бундів. Берлін: зовнішні райони дають 4,2–4,8%, але регуляторний ризик вимагає дисконту 50–75 б.п.

Іспанія: Валенсія та Малага випереджають Мадрид

Мадрид і Барселона дають 3,2–4,5% — недостатній спред. Валенсія та Малага — 5,5–7,0% у непрайм-районах при заповнюваності понад 85%.

Прибалтика: Таллінн і Рига як недооцінені можливості

Таллінська валова доходність 6,5–8,0% при естонських облігаціях ~3,8% дає спред 2,2–3,5%, рідкісний для Західної Європи.

— averin.com