Бали и Пхукет продают иностранным покупателям с одной и той же цифрой: валовая доходность от аренды 9–12% в год, иногда больше. Одна из опубликованных оценок для вилл на Бали — «до 18 процентов валовых». Эта цифра не выдумана, но она описывает виллу, которая всегда заполнена, управляется бесплатно, никогда не ремонтируется и не облагается налогом. Сколько на самом деле остаётся иностранному инвестору, зависит от трёх вещей, о которых молчит буклет: какую форму владения допускает закон, что власти острова реально применяют в этом году и во что складываются расходы между валовой и чистой доходностью.
Чем может владеть иностранец
Ни один из островов не продаёт землю иностранцам. В Индонезии право собственности (фрихолд, Hak Milik) по Аграрному закону 1960 года закреплено за гражданами. У иностранного покупателя три пути. Самый распространённый — лизхолд (долгосрочная аренда, Hak Sewa): частный договор с владельцем земли, обычно на 25–30 лет, продление которого нужно согласовывать, иногда уже с наследниками владельца. Иностранец с видом на жительство может получить право пользования (Hak Pakai) при соблюдении минимальных цен, установленных по регионам; справочники для инвесторов называют около 5 млрд рупий за дом. Третий путь — компания в иностранной собственности, PT PMA, владеющая правом застройки (HGB): для неё нужен инвестиционный план свыше 10 млрд рупий на проект, а корпоративный налог составляет 22%. Номинальные схемы, при которых гражданин Индонезии держит землю от имени иностранца, четвёртым путём не являются: они не имеют юридической силы и незаконны.
Таиланд предлагает нечто более близкое к реальной собственности, но только в кондоминиуме. Иностранцы могут владеть квартирами в кондо на праве собственности (фрихолд), пока доля иностранного владения в здании не превышает 49% общей площади. Землёй иностранцы владеть не могут, а максимальный срок регистрируемой аренды — 30 лет. С 2024 и 2025 годов обсуждаются две реформы: повышение квоты в кондо до 75% в курортных районах, включая Пхукет, и продление аренды до 99 лет. По состоянию на февраль 2026 года ни одна из них не принята.
| Бали | Пхукет | |
|---|---|---|
| Фрихолд для иностранцев | Нет | Только квартиры в кондо, в пределах квоты 49% |
| Типичная структура | Лизхолд на 25–30 лет | Кондо во фрихолд или аренда земли на 30 лет |
| Через компанию | PT PMA, свыше 10 млрд рупий на проект | Тайская компания с номиналами: преследуется |
| Расходы при покупке | Налог на передачу 5%, нотариус 1–2,5% | Сбор за переоформление 2% |
| Налог на аренду для нерезидентов | 20% от валового дохода, 10% по некоторым соглашениям | Эффективно 7,24–25,20%, прогрессивный |
| Правило краткосрочной аренды | Нужна регистрация бизнеса, контроль с мая 2026 года | Гостиничная лицензия при сроке менее 30 дней |
2026 год — год проверок на обоих островах
На Бали губернатор Ваян Костер (Wayan Koster) 8 мая издал распоряжение, требующее от платформ бронирования, в том числе Airbnb, Agoda, Booking.com и Traveloka, прекратить размещать объекты без регистрационного номера бизнеса и уплаченных налогов. По данным The Jakarta Post, из примерно 470 000 объявлений о размещении на девяти платформах действующую регистрацию имели лишь около 31 000. Контроль начинается с Денпасара и Бадунга, куда входят Чангу и Улувату. Вилле, купленной в расчёте на неформальную краткосрочную аренду, теперь нужна лицензия — иначе её доход исчезает с платформ.
В Таиланде правительство по всей стране преследует номинальные компании: к началу 2026 года обвинения были предъявлены более чем 850 компаниям, а только на Самуи и Пхангане проверили 11 426 фирм. В июле чиновники провели рейды в пяти нелицензированных отелях на Пхукете и арестовали пятерых управляющих; по оценкам, около 30% объектов на острове работают без лицензии. Сдача кондо или виллы на срок менее 30 дней без гостиничной лицензии грозит лишением свободы на срок до года или штрафом 20 000 бат плюс 10 000 бат за каждый день продолжения нарушения. На иностранных покупателей приходится около трёх из пяти покупок вилл на Пхукете, и брокеры сообщают, что они откладывают сделки и смещаются к кондоминиумам, где правила владения яснее.
Спрос реален, но и предложение тоже
Туристов хватает на обоих островах. По данным Horwath HTL и C9 Hotelworks, Бали в 2025 году принял рекордные 6,95 млн иностранных гостей, на 10% больше, чем годом ранее; Пхукет принял 8,8 млн, а его аэропорт обслужил 17,4 млн пассажиров — на 39% выше заявленной пропускной способности. Но предложение растёт быстрее загрузки. Загрузка отелей на Бали в 2025 году снизилась на 2,5 процентного пункта, до 73,2%, в стадии реализации находятся 45 отелей на 5 641 номер, а число объявлений о краткосрочной аренде в Чангу за год выросло более чем на 40% при снижающейся загрузке. На Пхукете загрузка отелей упала на 6%, тогда как средние тарифы выросли на 5%, поток туристов из Китая сократился на 44%, а крупнейшим рынком осталась Россия; в стадии реализации 41 гостиничный проект более чем на 8 000 номеров, сосредоточенных в Банг Тао и Чернгталее.
Цены отражают премию за курортный адрес. На Пхукете медианная цена кондоминиума в мае 2025 года составляла около 144 000 бат за квадратный метр по 40 600 квартирам, а вилл с землёй — около 70 000 бат. На Бали примеры из объявлений варьируются от апартаментов с одной спальней в Нуса-Дуа на этапе предпродажи от $90 000 до дизайнерских вилл в Улувату за $3 млн.
От 10% валовых к тому, что остаётся
Ни одна независимая консалтинговая компания не публикует чистую доходность вилл на Бали или Пхукете; Horwath HTL и C9 Hotelworks сообщают о загрузке и ценах номеров, а не об инвестиционной доходности. Мост приходится строить из статей расходов. График выше делает это для условной виллы на Бали в лизхолд, купленной за $400 000 и продаваемой с валовой доходностью 10%, то есть $40 000 в год. Управление забирает 15–20% валовой выручки, по словам консультантов, которых цитирует realestate.com.au; при 20% это $8 000. Платформы бронирования берут около 15%: Airbnb переводит всех хозяев на комиссию 15,5%, которую платит только хозяин. Резерв на обслуживание и мебель в размере 1,5% от цены в год — допущение аналитиков для виллы с бассейном в тропическом климате — составляет $6 000. Окончательный налог 20% на валовую арендную плату для нерезидента — $8 000. В деньгах остаётся $12 000, или 3,0%.
Далее идёт строка, которую буклет никогда не показывает. Лизхолд на 25 лет к концу срока не стоит ничего, поэтому каждый год съедается $16 000 из цены покупки. С учётом этого условная вилла приносит около −1,0% в год до любого изменения её рыночной стоимости.
| Условно, в год | Вилла на Бали в лизхолд, $400 000 | Кондо на Пхукете во фрихолд, $300 000 |
|---|---|---|
| Валовая арендная плата | $40 000 (10,0%) | $24 000 (8,0%) |
| Управление, 20% валового дохода | −$8 000 | −$4 800 |
| Платформы бронирования, 15% валового дохода | −$6 000 | −$3 600 |
| Резерв на обслуживание | −$6 000 (1,5% цены) | −$3 000 (1,0% цены) |
| Налог на аренду | −$8 000 (20% валового дохода) | −$3 600 (около 15% валового дохода) |
| Чистый денежный доход | $12 000 (3,0%) | $9 000 (3,0%) |
| Амортизация аренды | −$16 000 (25 лет) | нет, фрихолд |
| Экономическая доходность до изменения цены | −$4 000 (−1,0%) | $9 000 (3,0%) |
Тот же расчёт для кондо на Пхукете, продаваемого с валовой доходностью 8%, даёт около 3,0% в деньгах, и поскольку квартира находится во фрихолд, амортизировать нечего. Цифра по Пхукету предполагает, что кондо расположено в здании с гостиничной лицензией или сдаётся на 30 дней и дольше; иначе под угрозой оказывается сама строка арендного дохода.
Последний слой добавляет валюта. С 2 января по 25 сентября 2026 года доллар подорожал с 16 716 до 17 914 рупий, или на 7,2%, и с 31,39 до 33,345 бата, или на 6,2%, по справочным курсам ЕЦБ. Арендная плата, полученная в рупиях или батах, в этом году покупала меньше долларов, а цена перепродажи в местной валюте стоит меньше для покупателя, который будет конвертировать её обратно.
Что взвешивают инвесторы
По оценке аналитика Руслана Аверина, выбор между островами — это выбор между двумя видами владения, а не между двумя пляжами. Кондо на Пхукете в пределах иностранной квоты — реальная собственность: её можно продать, унаследовать и заложить под кредит, а её доходность примерно равна тому, что приносит аренда после расходов. Лизхолд на Бали — это предоплаченная аренда земли, ближе к длинной облигации, которая выплачивает основную сумму по ходу срока; инвесторам, которые его покупают, стоит сравнивать его с 25-летним аннуитетом, а не с квартирой в Киеве или Дубае. Путь через PT PMA превращает виллу на Бали в реальную собственность, но в масштабе малого бизнеса — с инвестициями в 10 млрд рупий и корпоративной налоговой декларацией.
Часто настоящий мотив — проживание, и обе страны оценивают его отдельно. Индонезийская виза второго дома требует подтверждения средств на 2 млрд рупий; членство Thailand Privilege стоит от 650 000 бат за пять лет до 1,5 млн бат за десять. Покупатели, чья цель — место, где можно жить часть года, платят именно за это и не должны ожидать, что аренда это покроет.
У инвесторов, сравнивающих эту доходность с другими рынками, есть полезные ориентиры: Дубай после войны с Ираном, четыре способа инвестировать в Киев в 2026 году и аргументы в пользу облигаций вместо недвижимости при нынешней доходности. При денежной доходности 3% десятилетние казначейские облигации США с доходностью 5,2% — это планка, которую должна превзойти любая тропическая вилла.
Читайте также: недвижимость Дубая и война с Ираном, сравнение вариантов инвестиций в Киев, квартира или облигации: вердикт и портфель 60/40 при доходности 5%.