Вторичный рынок жилья Киева этой осенью движется сразу в двух направлениях. Цены предложения снижаются во всех сегментах, от однокомнатных до трёхкомнатных квартир, а продаются квартиры быстрее, чем год назад. Таков главный вывод квартального отчёта LUN о рынке за III квартал 2026 года, опубликованного 22 октября.
Медианный срок продажи однокомнатной или двухкомнатной квартиры в Киеве сократился до 35 дней против 47–48 дней годом ранее. За те же полгода медианная цена предложения двухкомнатной квартиры снизилась на 12,5% — со $112 000 до $98 000.
Цифры: продажи быстрее, цены предложения ниже
Данные LUN за октябрь 2026 года в сравнении с прошлым годом:
- Однокомнатные: медианная цена предложения $67 000 — практически без изменений к $66 600 в октябре 2025 года, но на 5,6% ниже, чем полгода назад. Медианный срок продажи — 35 дней вместо 47.
- Двухкомнатные: $98 000, на 6,7% дешевле, чем год назад, и на 12,5% — чем полгода назад: это самое сильное снижение на киевском рынке. Срок продажи — 35 дней против 48 год назад и 53 полгода назад, то есть почти на треть короче.
- Трёхкомнатные: $146 000, на 2,7% дешевле, чем год назад, и на 8,8% — чем полгода назад. Срок продажи — 55 дней, как и год назад, но за месяц он сократился на 20%, с 69 дней.
По оценке LUN, снижение цен не удлинило сроки продаж. В отчёте говорится, что часть продавцов корректирует ожидания, а покупатели быстрее решаются на квартиры, которые вписываются в их бюджет. Иначе говоря, именно снижение цен и расчищает предложение.
Объявлений меньше, особенно о больших квартирах
Одновременно сокращается предложение. В отдельном релизе от 26 октября LUN сообщил, что в сентябре квартир, выставленных на продажу в Киеве, было на 4% меньше, чем годом ранее, и на 2% меньше, чем в августе. В Одессе динамика обратная: объявлений стало на 32% больше.
Сокращение в Киеве сосредоточено в больших квартирах: объявлений о продаже квартир с четырьмя и более комнатами стало меньше на 18%, трёхкомнатных — на 9%, двухкомнатных — на 4%. Объявлений об однокомнатных квартирах стало больше на 4%, и теперь они составляют больше трети всех объявлений о продаже в столице.
Руководитель LUN Statistics Людмила Кирюхина (Liudmyla Kiriukhina) связала это с рынком аренды. По её словам, для человека, который переезжает, сдать квартиру и продать её — разные решения, и рост предложения аренды в Киеве на фоне сокращения объявлений о продаже может означать, что часть владельцев пока не готова продавать. Директор по бренду и бизнесу LUN Денис Судилковский (Denys Sudilkovskyi) добавил, что выбор квартир в Киеве возвращается к уровню 2024 года, а аномалией был прошлогодний рост, а не нынешнее снижение.
Разрыв между ценами предложения и продажи растёт
LUN также публикует медианную цену фактически проданных квартир. В октябре 2026 года она составила $57 000 для однокомнатной, $66 500 для двухкомнатной и $86 000 для трёхкомнатной квартиры. Таким образом, медианы продаж примерно на 15%, 32% и 41% ниже медиан предложения.
За год разрыв вырос во всех трёх сегментах:
- Однокомнатные: $7 000 осенью 2025 года, сейчас $10 000.
- Двухкомнатные: $25 000, сейчас $31 500.
- Трёхкомнатные: $55 000, сейчас $60 000.
Кирюхина предупредила, что этот разрыв не стоит путать с размером скидки. Речь о разных квартирах, которые могут отличаться площадью, состоянием и расположением. Сравнение показывает другое: насколько покупаемое жильё дешевле выставленного на продажу. Покупатели концентрируются на более дешёвых квартирах внутри каждого сегмента.
Новостройки движутся в противоположную сторону
На первичном рынке картина другая. По данным LUN, медианная стартовая цена квадратного метра в новостройках Киева в октябре составила 65 000 грн — на 18% больше, чем год назад. Большая часть этого роста, 11,7%, пришлась на последние полгода — с 58 200 грн в апреле, а 5,2% — только на последний месяц.
По классам: комфорт подорожал за полгода на 10,6%, до 56 300 грн за квадратный метр; бизнес-класс — на 4,7%, до 83 300 грн; эконом-класс подешевел на 7,3%, до 40 500 грн; премиум снизился на 0,8%, до 158 000 грн. В LUN отмечают, что общая медиана растёт быстрее любого отдельного класса, а это может указывать на изменение структуры проектов в продаже.
Часть объяснения — в предложении. Ссылаясь на Госстат, LUN сообщает, что в первом полугодии 2026 года в Киеве начато строительство 1 470 квартир и домов — на 65% меньше, чем 4 248 годом ранее, и примерно на уровне 2024 года (1 523). С начала года в Киеве продано 10 317 квартир на этапе строительства, а на рынок вышло 7 674 новых. Сентябрьское замедление продаж у застройщиков разобрано в обзоре продаж новостроек Киева.
Доступность улучшилась, доходность — нет
Снижение цен на вторичном рынке сделало киевские квартиры доступнее относительно зарплат. По расчётам LUN и Work.ua, однокомнатная квартира по медианной цене сейчас стоит столько же, сколько 6,7 года полной медианной зарплаты в столице, против 7,6 года и год, и полгода назад. Во Львове и Луцке нужно 8,7 года.
Для арендодателей картина менее благоприятная. Медианная арендная плата за однокомнатную квартиру, по данным LUN, — 17 000 грн в месяц: без изменений за год, но почти на 6% меньше, чем месяц назад, а количество объявлений об аренде с начала августа до начала октября выросло на 66%. Однокомнатная квартира теперь стоит 14,8 года аренды — на 8% больше, чем год назад. Аверин Руслан, аналитик averin.com, пересчитал это соотношение в валовую арендную доходность: около 6,8% до налогов, простоев и ремонта, что ниже учётной ставки НБУ в 16% по гривневым инструментам. Аренда по районам — в сентябрьском обзоре аренды.
Чем рынок отличается по районам и домам
Медианы по городу скрывают большой разброс. Медианная однокомнатная квартира стоит $148 000 в Печерском районе и $43 000 в Деснянском — разница более $100 000 против примерно $77 000 год назад. Однокомнатные квартиры на Печерске подорожали за год на 25%, а трёхкомнатные в Соломенском районе подешевели на 17%. Сентябрьская таблица по районам — в обзоре цен на квартиры в Киеве по районам.
Значение имеют и состояние квартиры, и возраст дома. В Голосеевском районе медиана однокомнатной квартиры с ремонтом — $95 000 против $62 000 без ремонта. Квартиры в хрущёвках остаются самым дешёвым сегментом — $43 000 за однокомнатную, а в домах, сданных после 2010 года, жильё примерно на 81% дороже — $78 000.
Что это значит для покупателей и продавцов
Аналитики, следящие за рынком, делают из данных LUN три практических вывода:
- Для покупателей самая большая коррекция — в сегменте двухкомнатных: медианная цена предложения за полгода снизилась на $14 000, но из-за ускорения продаж на торг по квартирам с адекватной ценой остаётся меньше времени.
- Для продавцов: объявления с ценой, близкой к медианам продаж, уходят примерно за пять недель; квартиры с завышенной ценой простаивают, пока разрыв между ценой предложения и ценой продажи растёт.
- Для инвесторов растущее соотношение цены к аренде и падение арендной платы делают покупку квартиры под сдачу менее выгодной, чем полгода назад, а новостройки продолжают дорожать.
По оценке аналитика Руслана Аверина, сочетание более быстрых продаж и снижения цен предложения указывает на рынок, который нащупывает равновесный уровень, а не замерзает, причём корректировка идёт за счёт ожиданий продавцов. Риск — зима: сам отчёт LUN называет регулярные российские удары, отключения электроэнергии и сложный отопительный сезон источниками неопределённости для всех, кто планирует сделку.
За чем следить
- Ноябрьские данные LUN: сохранится ли срок продажи в 35 дней, когда начнутся отопительный сезон и отключения.
- Объявления о продаже: дальнейшее сокращение предложения больших квартир поддержит цены трёхкомнатных.
- Начало строительства новостроек во втором полугодии: провал первого полугодия определит выбор в 2027–2028 годах.
Читайте также: Инвестиции в Киеве: сравнение четырёх способов, Цены на квартиры в Киеве по районам и Продажи новостроек в Киеве упали на 62%.