Налог на недвижимость — единственный налог, который владелец квартиры в Украине платит ежегодно, ничего не продавая и не сдавая. Он маленький по ставке и большой по количеству ошибок: половина владельцев не знает, что платит только за «лишние» метры, вторая половина не знает, что ставку определяет не Киев, а Киевсовет, и что она в Одессе в пятнадцать раз ниже. Ниже — вся механика статьи 266 Налогового кодекса на 2026 год с расчётами для Киева.
За какие метры платят
Кодекс освобождает от налога первые 60 м² квартиры, первые 120 м² дома и первые 180 м² суммарно, если у владельца есть и то и другое. Налог считается только на площадь сверх льготы, и льгота действует один раз на всё имущество владельца, а не на каждый объект.
Отсюда три следствия, которые чаще всего понимают неправильно:
- владелец одной квартиры в 58 м² не платит ничего, владелец квартиры в 75 м² платит за 15 м²;
- владелец двух квартир по 45 м² платит за 30 м²: льгота 60 м² применяется к сумме 90 м², а не к каждой квартире;
- льгота не действует, если объект сдаётся в аренду или используется в бизнесе, — тогда платят за всю площадь.
Дополнительно: квартира площадью больше 300 м² или дом больше 500 м² увеличивают налог на 25 000 гривен в год за каждый такой объект.
Сколько стоит метр
Ставку определяет местный совет в пределах 1,5% минимальной зарплаты на 1 января отчётного года за 1 м² в год. Налог платится за предыдущий год: в 2026-м — за 2025-й, база — 8 000 гривен, потолок — 120 гривен за м². За 2026 год, оплата которого придёт в 2027-м, база уже 8 647 гривен, потолок — 129,71 гривны.
| Город | Ставка для квартир | Гривен за м² (оплата в 2026) |
|---|---|---|
| Киев | 1,5% | 120 |
| Днепр | 1,5% | 120 |
| Львов | 0,25–1% по зонам | 20–80 |
| Одесса | 0,1% | 8 |
| Харьков | 0% | 0 |
Киев держит максимальную ставку для жилья и 0,4% для гаражей (32 гривны за м²). Значит, для киевской квартиры формула простая: (площадь − 60) × 120.
Три расчёта для Киева
Квартира 75 м², единственная. 15 м² × 120 = 1 800 гривен в год.
Квартира 120 м² в Печерском районе. 60 м² × 120 = 7 200 гривен. При цене такой квартиры порядка 330 000 долларов налог составляет около 0,05% стоимости в год — в 20–40 раз ниже, чем в Германии или США.
Две квартиры, 45 м² и 68 м², одна сдаётся в аренду. Сдаваемая квартира теряет льготу целиком: 68 м² × 120 = 8 160. Вторая квартира в 45 м² укладывается в льготу: 0. Итого 8 160 гривен. Если бы обе квартиры использовались для проживания семьи, налог составил бы (113 − 60) × 120 = 6 360.
Для сравнения с арендой: 8 160 гривен в год — это меньше половины одного месячного платежа по медианной аренде однокомнатной квартиры в Киеве. Налог не меняет экономику аренды, но его неуплата меняет отношения с налоговой.
Как и когда платить
Налог считает налоговая, а не владелец. До 1 июля она направляет налоговое уведомление-решение по адресу регистрации или в Электронный кабинет. С даты получения — 60 дней на уплату. Если уведомление не пришло, платить не нужно, но налоговая вправе доначислить за три предыдущих года, поэтому проверить начисление в Электронном кабинете (раздел «Стан розрахунків з бюджетом») дешевле, чем ждать.
За просрочку: 5% от суммы при задержке до 30 дней, 10% — свыше 30 дней, с 91-го дня — пеня в размере 120% годовых учётной ставки НБУ за каждый день. При учётной ставке 15,5% это 18,6% годовых на долг. Умышленная неуплата — штраф 25–50%.
Долг по налогу на недвижимость всплывает в двух неприятных местах: при продаже квартиры, где нотариус запросит справку об отсутствии задолженности, и при выезде за границу, если сумма перешла в исполнительное производство.
Кто не платит
С 1 января 2023 года налог не начисляется на объекты, расположенные на территориях активных боевых действий и временно оккупированных территориях по перечню Минразвития, а также на разрушенное и непригодное для проживания жильё — при наличии записи в Реестре повреждённого и разрушенного имущества. Освобождение действует в месяцы, когда территория в перечне.
Киев, Киевская область в 2026 году в перечне не находятся: столичные владельцы платят полностью. Льготы для отдельных категорий — многодетные семьи, дети-сироты — устанавливает местный совет, и Киевсовет сохранил их в 2026 году в базовом объёме.
Как это читать
Налог на недвижимость в Украине — административный, а не экономический. Он не влияет на решение о покупке: 0,05% стоимости в год против 5–8% расходов на саму сделку. По оценке аналитика Руслана Аверина, его единственная практическая роль для владельца — служить сигналом того, что квартира видна государству: с 2026 года нотариусы ежеквартально передают данные о сделках, реестр имущества сверяется с реестром доходов, и неуплаченные 1 800 гривен становятся поводом посмотреть, задекларирована ли аренда. Заплатить их проще, чем объяснять.
Смежные разборы: все налоги владельца недвижимости — при покупке, владении, аренде, продаже и наследовании и продажа квартиры до трёх лет владения.