Однокомнатная квартира на вторичном рынке Ивано-Франковска стоила $17 200 в августе 2019 года. В августе 2026 года она стоит почти $50 000. В Тернополе такая же квартира подорожала с $26 500 до $51 800, в Ужгороде — с $33 700 до $77 000. В Харькове она подешевела с $35 400 до $25 000. Семь лет, одна страна и разброс от +189% до −29% в зависимости от города.
Цифры взяты из исследования OLX Недвижимость, опубликованного 14 сентября, и отражают медианные цены предложения однокомнатных квартир. Аналитики сопоставили их с инфляцией, курсом, зарплатами и арендой, чтобы ответить на вопрос, которого нет в заголовке: кто на самом деле заработал.
Двенадцать городов, семь лет
| Город | Август 2019 | Август 2026 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Ивано-Франковск | $17 200 | около $50 000 | +189% |
| Ужгород | $33 700 | $77 000 | +128% |
| Черновцы | $29 000 | $60 000 | +107% |
| Ровно | $28 000 | $55 000 | +97% |
| Тернополь | $26 500 | $51 800 | +96% |
| Луцк | $31 000 | $60 000 | +94% |
| Львов | $42 000 | $76 400 | +82% |
| Винница | $32 500 | $59 000 | +82% |
| Киев | $50 800 | $72 000 | +42% |
| Одесса | $36 800 | $50 000 | +36% |
| Днепр | $25 000 | $31 500 | +26% |
| Харьков | $35 400 | $25 000 | −29% |
Эта карта — карта войны. Всё западнее Днепра подорожало вдвое и больше, столица и Одесса выросли на треть-половину, Днепр почти не сдвинулся, а города в зоне досягаемости фронта подешевели: Харьков −29%, Запорожье −29%, Николаев −32%, Сумы −12%, Херсон −8%. Ужгород, областной центр на границе со Словакией, по этим данным стал вторым по дороговизне городом страны, опередив Киев.
Против инфляции и гривны
Цены указаны в долларах, и это скрывает половину картины. С конца 2019 года по август 2026 года потребительские цены в Украине выросли примерно вдвое, +97%: 5,0% в 2020 году, 10,0% в 2021-м, 26,6% в 2022-м, 5,1% в 2023-м, 12,0% в 2024-м, 8,0% в 2025-м и 6,1% с начала этого года. Гривна за тот же период ослабла с 25,15 до 44,55 за доллар, то есть доллар подорожал на 77%.
Киевская квартира с +42% в долларах — это +152% в гривне, или около +28% после инфляции. Ивано-Франковск с +189% в долларах — это +412% в гривне и около +160% в реальном выражении. Харьков с −29% в долларах — это +26% в гривне и 36% реального убытка, ещё без учёта семи лет без арендного дохода. Долларовая цифра льстит всем; реальная говорит, что только запад обогнал инфляцию с большим отрывом, столица — с небольшим, а восток проиграл.
Сравнение с зарплатами — то, что покупатель чувствует на себе. В августе 2019 года средняя зарплата составляла 10 537 грн, около $419; в июле 2026 года — 32 243 грн, около $724: +206% в гривне, +73% в долларах, +53% в реальном выражении. Киевская квартира стоила 121 месячную зарплату в 2019 году и 100 в 2026-м, так что жильё в столице стало доступнее, а не наоборот. Индекс доступности ЛУН говорит то же: 7,6 года средней местной зарплаты за однокомнатную квартиру в Киеве в марте 2026 года против 8,0 годом ранее, при 8,8 во Львове и 7,1 с тенденцией к росту в Тернополе. На западе жильё подорожало относительно зарплат, в Киеве — подешевело.
Два набора данных, одно предупреждение
Изменение за семь лет — это ряд OLX. Текущие уровни ЛУН ниже, и смешивать их нельзя: сентябрьские медианы ЛУН — Львов $75 400, Ужгород $70 000, Киев $68 000, Луцк $63 500, Черновцы $60 000, Винница $57 000, Тернополь $54 000, Одесса $49 900, Ивано-Франковск $45 200, Днепр $33 000, Харьков $24 000. Годовой рост по данным ЛУН показывает, где сейчас импульс: Тернополь +31%, Луцк и Винница +27%, Ужгород +18%, Ивано-Франковск +17%, Львов +16%, Киев +4%, Днепр −6%.
Официальный индекс подтверждает направление. По данным Госстата, цены на вторичном рынке выросли на 82%, а на новостройки — на 87% с четвёртого квартала 2021 года; цены на новостройки во втором квартале 2026 года прибавили 20,5% год к году, быстрее всего за пять лет, при росте стоимости строительства на 30–50% в этом году.
Аренда — доход, который платит за ипотеку
Цены удвоились за семь лет; аренда на западе выросла на 40% и больше за последний год. Медианная аренда однокомнатной квартиры во Львове по данным ЛУН — 26 900 грн, +43% за год и 9% за месяц; Ужгород +40%, Ивано-Франковск +42%, Харьков +89% с низкой базы. Киев — исключение: 18 000 грн без изменений за двенадцать месяцев, при этом предложение вторичных квартир только в августе выросло на 43%.
Впервые запад стал рынком с более высокой доходностью. Аренда 18 000 грн за киевскую квартиру стоимостью $68 000 — это 7,1% брутто; аренда 26 900 грн за львовскую квартиру за $75 400 — 9,6%. Однако потолок доступности близко: аренда забирает 75% средней местной зарплаты в Ужгороде, 66% во Львове, 65% в Ивано-Франковске и 51% в Киеве, а в Тернопольской области на одно объявление приходится 20 арендаторов. Аренда не может расти на 40% в год дважды подряд.
Что семь лет говорят о следующих семи
| Сегмент | 2019–2026 | Что двигало | Что остановит |
|---|---|---|---|
| Западные областные центры | от +82% до +189% | внутренняя миграция, релокация бизнеса, отсутствие нового предложения | доступность на уровне 65–75% зарплаты; конец войны развернёт миграцию |
| Киев | +42% | статус столицы, предложение новостроек, 6 проектов запущено за 7 месяцев | уже на уровне инфляции; аренда стоит на месте |
| Одесса, Днепр | от +26% до +36% | порт и промышленность, частичный риск | премия за риск сохранится, пока не сдвинется фронт |
| Харьков, Запорожье, Николаев | от −29% до −32% | близость к фронту | единственный сегмент с опцией восстановления и единственный, в котором она заложена в цену |
Инвестор, купивший в Ивано-Франковске в 2019 году, более чем удвоил деньги в реальном выражении и теперь держит актив с доходностью 9–10% брутто в городе, где аренда упёрлась в потолок зарплат. Инвестор, купивший в Киеве, не отстал от инфляции и зарабатывает 4% чистыми. Тот, кто покупает в Харькове сегодня за $25 000, покупает единственный сегмент в стране, где война уже заложена в цену.
По мнению аналитика Руслана Аверина, таблица за семь лет — карта того, куда уехали люди, а не того, где находится стоимость. Стоимость в 2026 году там, где цена ещё не сдвинулась, то есть на востоке, при условии, что покупатель готов ждать, пока исчезнет причина, по которой она не сдвинулась.
Читайте также: цены на квартиры в Киеве в сентябре 2026 года, какую квартиру купить под сдачу в Киеве, четыре способа инвестировать в Киев, девять недель продаж доллара НБУ и 34 года стажа для пенсии.