Первичный рынок жилья Украины входит в осень с тремя цифрами, которые указывают в одну сторону. Застройщики ожидают, что готовые квартиры прибавят 7–10% за квадратный метр в сентябре–октябре, а проекты на ранних стадиях — 3–5%. Государственная ипотечная программа єОселя выдала 11,7 млрд грн с января, причём 100 из 146 кредитов прошлой недели ушли на новостройки. А 15 сентября парламент принял в первом чтении законопроект, который позволяет семьям переселенцев добавить ипотеку к жилищному ваучеру. Спрос субсидируют на рынке, где растёт себестоимость.
Инвесторам, следящим за украинским рынком, нужны детали, а не заголовок, поэтому в этой заметке разобраны сторона себестоимости, цены по городам, поток государственного кредита неделя за неделей и растущий разрыв между самыми дешёвыми и самыми дорогими однокомнатными квартирами страны.
Почему осенняя переоценка
Аргумент идёт со стороны себестоимости. Марианна Бигунец, коммерческий директор застройщика GAZDA, рассказала 24 Каналу 15 сентября, что стоимость строительства квадратного метра в западных областях выросла примерно на 10% за первые восемь месяцев 2026 года, что импортные материалы из Польши и Чехии стоят на 10–15% дороже украинских, которыми их замещают, и что застройщики строят финансовые модели на 2027 год из расчёта 47–48 гривен за доллар и роста себестоимости на 15–20%. Её прогноз: «В сентябре–октябре средняя цена квадратного метра в самых востребованных новостройках может вырасти минимум на 3–5%», а в готовых комплексах «отдельные квартиры могут прибавить 7–10%».
Официальная статистика подтверждает направление. Индекс цен на строительство Госстата, который отслеживает Минфин, рос каждый месяц 2026 года: 1,1% в январе, 1,8% в феврале, 9,4% в марте, 3,1% в апреле, 1,9% в мае, 1,5% в июне и 1,2% в июле — накопленно 21,5% к июлю против 5,6% за весь 2025 год. Данные за август ещё не опубликованы. Курс гривны 15 сентября составил 44,62 за доллар; учётная ставка НБУ держится на 15,5% с 30 июля, следующее решение — 17 сентября.
Сколько стоит квадратный метр сейчас
| Город | Сегмент | Цена за м², грн | Изменение |
|---|---|---|---|
| Киев, сентябрь 2026 (ЛУН) | средний минимум, все классы | 59 400 | +8,4% год к году |
| Киев | эконом | 37 000 | −6,6% |
| Киев | комфорт | 54 900 | +17,8% |
| Киев | бизнес | 80 700 | +11,9% |
| Киев | премиум | 143 400 | +4,4% |
| Киев, сентябрь 2026 (DIM.RIA) | средняя | 55 849 | диапазон 32 741–211 770 |
| Львов, июнь 2026 (ЛУН) | комфорт / бизнес | 61 600 / 69 700 | +23% / +20% |
| Одесса, июнь 2026 (ЛУН) | комфорт / бизнес | 38 100 / 57 600 | +2% / +27% |
| Днепр, июнь 2026 (ЛУН) | комфорт / бизнес | ~41 000 / ~53 000 | +15% / +10% |
Выделяются две закономерности. Рост цен сосредоточен в комфорт-классе: +17,8% в Киеве и +23% во Львове, тогда как эконом-класс в Киеве подешевел на 6,6%. А надбавка за готовую квартиру относительно той, что сдаётся до конца года, составляет 20–30% и расширяется до 50–60% против проектов со сроком сдачи в 2027 году. GAZDA ожидает, что 60–70% активных покупателей в сентябре–октябре будут искать готовое или почти готовое жильё, и относит больше половины потенциальных покупателей к западным городам: Львову, Ужгороду, Ивано-Франковску, Луцку и Тернополю.
єОселя: 11,7 млрд грн и счёт продолжается
Государственная программа теперь почти весь ипотечный рынок Украины: 93–97% новых ипотек по подсчётам банков и опросу НБУ, потому что коммерческие ставки вне программы єОселя составляют от 16,99% до 20–23% при первом взносе 20%. Внутри программы ставка 3% для военных, медиков, учителей, учёных и сотрудников сектора безопасности и 7% для ветеранов, переселенцев и семей без жилья, с одиннадцатого года она повышается до 6% и 10%; кредиты до 5 млн грн на срок до 20 лет.
| Недельный отчёт | Кредитов | Млн грн | Кредитов с января | Млрд грн с января |
|---|---|---|---|---|
| 28 июля 2026 | 141 | 278,0 | 4 815 | 9,4 |
| 3 августа | 164 | 340,0 | 4 979 | 9,7 |
| 10 августа | 117 | 258,6 | 5 096 | 10,0 |
| 17 августа | 157 | 327,6 | 5 253 | 10,3 |
| 7 сентября | 172 | 365,3 | 5 763 | 11,4 |
| 15 сентября | 146 | 308,0 | 5 909 | 11,7 |
Из 146 кредитов прошлой недели 100 пришлись на первичный рынок, 61 из них — в строящихся домах, и 46 на вторичный рынок; 81 заёмщик взял ставку 3%, из них 38 военных и 30 ветеранов, а 65 — ставку 7%, из них 47 семей без жилья и 18 переселенцев. На Киевскую область пришёлся 61 кредит, на Киев — 15, на Львовскую область — 13. Средний кредит — около 2 млн грн. С октября 2022 года программа профинансировала более 28 000 семей на 50 млрд грн; 43,7% заёмщиков были в возрасте 26–35 лет, а Киевская область и Киев вместе дают чуть больше половины всех выдач.
Законопроект №15335: ваучеры плюс ипотека
15 сентября Верховная Рада 278 голосами приняла законопроект №15335 в первом чтении. Он вносит изменения в законы об ипотеке, регистрации имущества и нотариате, чтобы переселенец с оккупированной территории по постановлению Кабмина №1176 от сентября 2025 года мог совместить жилищный ваучер до 2 млн грн с банковским кредитом и передать купленное жильё в залог. Перепродажа и рефинансирование останутся под запретом, кроме обращения взыскания кредитором. Первыми в очереди — ветераны войны и люди с инвалидностью вследствие войны.
Масштаб очереди объясняет голосование. К июлю 42 987 семей подали заявки на ваучеры, 35 173 были одобрены, а 3 296 профинансированы на 6,59 млрд грн, 3 228 покупок завершены. Потребность программы оценивается в 64 млрд грн; Банк развития Совета Европы вносит 80 млн евро двумя траншами, первый — в этом сентябре, чего хватит примерно на 2 000 ваучеров. В крупных городах одного ваучера на квартиру не хватает, поэтому право дополнить его ипотекой имеет значение. Законопроекту ещё предстоит второе чтение.
Самые дешёвые и самые дорогие однокомнатные
Региональный разброс — самый широкий за всё время. По медианам ЛУН на 15 сентября однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит $74 500 во Львове, +16% за год, и $72 000 в Киеве, +5%. Ужгород, Луцк, Винница и Ровно находятся в диапазоне $56 700–60 600; Черновцы и Тернополь — $54 000–55 000 после роста на 28%; Ивано-Франковск около $45 000, Хмельницкий около $42 000.
Дальше карта ломается. Днепр — $32 000, минус 8% за год. Сумы — $24 900, Харьков — $23 500–24 000, +7%, Николаев — $23 500, Запорожье — $16 900, самая низкая медиана среди областных центров. Славянск и Краматорск — объявления от $3 000 до $14 000. Средние по областям от DIM.RIA за август рассказывают ту же историю с другого конца: Херсонская область $15 500, минус 9% за месяц, Запорожская $17 500, Николаевская $20 000 против Киева $89 500 и Львовской области $81 000, а самый большой месячный прирост, 7–10%, показали Черкасская, Черновицкая области и Закарпатье.
Крайний случай — дом. УНИАН 15 сентября сообщил о трёхкомнатном сельском доме на 50 квадратных метров с 16 сотками у Днестра в Онуте Черновицкой области, выставленном за $3 000; другие дома в области предлагают за 5 000–12 500 евро, в основном старый фонд без газа, с печкой и колодцем. В самих Черновцах средний частный дом стоит около $140 000.
О чём говорят цифры вместе
Аналитики, изучающие сентябрьские данные, видят рынок, распадающийся на три части. В западных городах и Киеве субсидированный кредит и растущая себестоимость толкают готовые новостройки вверх на 7–10%, тогда как эконом-класс стоит на месте. В прифронтовых областях цены в долларах не растут или падают, и государственный ваучер, как только законопроект №15335 будет принят, становится единственным мостом к покупке. А между ними — государственная программа, выдающая около 300 млн грн в неделю под 3–7% в стране, где ставка центробанка 15,5%; именно поэтому новостройки комфорт-класса в Киеве прибавили 17,8% за год, пока гривну защищали продажами НБУ по $1 млрд в неделю.
По оценке аналитика Руслана Аверина, осенняя переоценка реальна для готового жилья и минимальна для котлована, где дисконт 50–60% к готовым квартирам уже закладывает инфляцию себестоимости 2027 года, о которой говорят застройщики. Покупатель с правом на єОселя платит 3–7% за деньги, которые рынку стоят 17–23%; арифметика этой субсидии больше любого осеннего движения на 7–10%.
Читайте также: цены на квартиры удвоились за семь лет, новые правила єОселя с июля 2026, покупка на котловане в Киеве и полная карта жилищных программ Украины.