Балі та Пхукет продають іноземним покупцям з однією й тією самою цифрою: валова дохідність від оренди 9–12% на рік, іноді більше. Одна з опублікованих оцінок для віл на Балі — «до 18 відсотків валових». Ця цифра не вигадана, але вона описує вілу, яка завжди заповнена, управляється безкоштовно, ніколи не ремонтується і не оподатковується. Скільки насправді залишається іноземному інвестору, залежить від трьох речей, про які мовчить буклет: яку форму володіння допускає закон, що влада острова реально застосовує цього року і з чого складаються витрати між валовою та чистою дохідністю.
Чим може володіти іноземець
Жоден з островів не продає землю іноземцям. В Індонезії право власності (фрихолд, Hak Milik) за Аграрним законом 1960 року закріплене за громадянами. В іноземного покупця три шляхи. Найпоширеніший — лізхолд (довгострокова оренда, Hak Sewa): приватний договір із власником землі, зазвичай на 25–30 років, продовження якого треба погоджувати, іноді вже зі спадкоємцями власника. Іноземець із посвідкою на проживання може отримати право користування (Hak Pakai) за дотримання мінімальних цін, встановлених за регіонами; довідники для інвесторів називають близько 5 млрд рупій за будинок. Третій шлях — компанія в іноземній власності, PT PMA, що володіє правом забудови (HGB): для неї потрібен інвестиційний план понад 10 млрд рупій на проєкт, а корпоративний податок становить 22%. Номінальні схеми, за яких громадянин Індонезії тримає землю від імені іноземця, четвертим шляхом не є: вони не мають юридичної сили й незаконні.
Таїланд пропонує щось ближче до реальної власності, але лише в кондомініумі. Іноземці можуть володіти квартирами в кондо на праві власності (фрихолд), доки частка іноземного володіння в будинку не перевищує 49% загальної площі. Землею іноземці володіти не можуть, а максимальний строк зареєстрованої оренди — 30 років. З 2024 і 2025 років обговорюються дві реформи: підвищення квоти в кондо до 75% у курортних районах, зокрема на Пхукеті, і продовження оренди до 99 років. Станом на лютий 2026 року жодну з них не ухвалено.
| Балі | Пхукет | |
|---|---|---|
| Фрихолд для іноземців | Ні | Лише квартири в кондо, в межах квоти 49% |
| Типова структура | Лізхолд на 25–30 років | Кондо у фрихолд або оренда землі на 30 років |
| Через компанію | PT PMA, понад 10 млрд рупій на проєкт | Тайська компанія з номіналами: переслідується |
| Витрати під час купівлі | Податок на передачу 5%, нотаріус 1–2,5% | Збір за переоформлення 2% |
| Податок на оренду для нерезидентів | 20% від валового доходу, 10% за деякими угодами | Ефективно 7,24–25,20%, прогресивний |
| Правило короткострокової оренди | Потрібна реєстрація бізнесу, контроль із травня 2026 року | Готельна ліцензія за строку менше 30 днів |
2026 рік — рік перевірок на обох островах
На Балі губернатор Ваян Костер (Wayan Koster) 8 травня видав розпорядження, що вимагає від платформ бронювання, зокрема Airbnb, Agoda, Booking.com і Traveloka, припинити розміщувати об'єкти без реєстраційного номера бізнесу та сплачених податків. За даними The Jakarta Post, із приблизно 470 000 оголошень про розміщення на дев'яти платформах чинну реєстрацію мали лише близько 31 000. Контроль починається з Денпасара та Бадунга, до якого входять Чангу та Улувату. Вілі, купленій з розрахунком на неформальну короткострокову оренду, тепер потрібна ліцензія — інакше її дохід зникає з платформ.
У Таїланді уряд по всій країні переслідує номінальні компанії: на початок 2026 року обвинувачення висунули понад 850 компаніям, а лише на Самуї та Пхангані перевірили 11 426 фірм. У липні посадовці провели рейди в п'яти неліцензованих готелях на Пхукеті й заарештували п'ятьох керівників; за оцінками, близько 30% об'єктів на острові працюють без ліцензії. Здавання кондо чи віли на строк менше 30 днів без готельної ліцензії загрожує позбавленням волі на строк до року або штрафом 20 000 бат плюс 10 000 бат за кожен день тривання порушення. На іноземних покупців припадає близько трьох із п'яти купівель віл на Пхукеті, і брокери повідомляють, що вони відкладають угоди та зміщуються до кондомініумів, де правила володіння зрозуміліші.
Попит реальний, але й пропозиція теж
Туристів вистачає на обох островах. За даними Horwath HTL і C9 Hotelworks, Балі у 2025 році прийняв рекордні 6,95 млн іноземних гостей, на 10% більше, ніж роком раніше; Пхукет прийняв 8,8 млн, а його аеропорт обслужив 17,4 млн пасажирів — на 39% більше за заявлену пропускну спроможність. Але пропозиція зростає швидше за завантаженість. Завантаженість готелів на Балі у 2025 році знизилася на 2,5 процентного пункту, до 73,2%, на стадії реалізації перебувають 45 готелів на 5 641 номер, а кількість оголошень про короткострокову оренду в Чангу за рік зросла більш ніж на 40% за зниження завантаженості. На Пхукеті завантаженість готелів упала на 6%, тоді як середні тарифи зросли на 5%, потік туристів із Китаю скоротився на 44%, а найбільшим ринком залишилася Росія; на стадії реалізації 41 готельний проєкт на понад 8 000 номерів, зосереджених у Банг Тао та Чернгталеї.
Ціни відображають премію за курортну адресу. На Пхукеті медіанна ціна кондомініуму у травні 2025 року становила близько 144 000 бат за квадратний метр по 40 600 квартирах, а віл із землею — близько 70 000 бат. На Балі приклади з оголошень варіюються від апартаментів з однією спальнею в Нуса-Дуа на етапі передпродажу від $90 000 до дизайнерських віл в Улувату за $3 млн.
Від 10% валових до того, що залишається
Жодна незалежна консалтингова компанія не публікує чисту дохідність віл на Балі чи Пхукеті; Horwath HTL і C9 Hotelworks повідомляють про завантаженість і ціни номерів, а не про інвестиційну дохідність. Міст доводиться будувати зі статей витрат. Графік вище робить це для умовної віли на Балі в лізхолд, купленої за $400 000 і продаваної з валовою дохідністю 10%, тобто $40 000 на рік. Управління забирає 15–20% валової виручки, за словами консультантів, яких цитує realestate.com.au; за 20% це $8 000. Платформи бронювання беруть близько 15%: Airbnb переводить усіх господарів на комісію 15,5%, яку сплачує лише господар. Резерв на обслуговування й меблі в розмірі 1,5% від ціни на рік — припущення аналітиків для віли з басейном у тропічному кліматі — становить $6 000. Остаточний податок 20% на валову орендну плату для нерезидента — $8 000. У грошах залишається $12 000, або 3,0%.
Далі йде рядок, який буклет ніколи не показує. Лізхолд на 25 років наприкінці строку не вартий нічого, тому щороку з'їдається $16 000 із ціни купівлі. З урахуванням цього умовна віла приносить близько −1,0% на рік до будь-якої зміни її ринкової вартості.
| Умовно, на рік | Віла на Балі в лізхолд, $400 000 | Кондо на Пхукеті у фрихолд, $300 000 |
|---|---|---|
| Валова орендна плата | $40 000 (10,0%) | $24 000 (8,0%) |
| Управління, 20% валового доходу | −$8 000 | −$4 800 |
| Платформи бронювання, 15% валового доходу | −$6 000 | −$3 600 |
| Резерв на обслуговування | −$6 000 (1,5% ціни) | −$3 000 (1,0% ціни) |
| Податок на оренду | −$8 000 (20% валового доходу) | −$3 600 (близько 15% валового доходу) |
| Чистий грошовий дохід | $12 000 (3,0%) | $9 000 (3,0%) |
| Амортизація оренди | −$16 000 (25 років) | немає, фрихолд |
| Економічна дохідність до зміни ціни | −$4 000 (−1,0%) | $9 000 (3,0%) |
Той самий розрахунок для кондо на Пхукеті, що продається з валовою дохідністю 8%, дає близько 3,0% у грошах, і оскільки квартира перебуває у фрихолд, амортизувати нічого. Цифра щодо Пхукета передбачає, що кондо розташоване в будинку з готельною ліцензією або здається на 30 днів і довше; інакше під загрозою опиняється сам рядок орендного доходу.
Останній шар додає валюта. З 2 січня по 25 вересня 2026 року долар подорожчав із 16 716 до 17 914 рупій, або на 7,2%, і з 31,39 до 33,345 бата, або на 6,2%, за довідковими курсами ЄЦБ. Орендна плата, отримана в рупіях чи батах, цього року купувала менше доларів, а ціна перепродажу в місцевій валюті варта менше для покупця, який конвертуватиме її назад.
Що зважують інвестори
На думку аналітика Руслана Аверіна, вибір між островами — це вибір між двома видами володіння, а не між двома пляжами. Кондо на Пхукеті в межах іноземної квоти — реальна власність: її можна продати, успадкувати й закласти під кредит, а її дохідність приблизно дорівнює тому, що приносить оренда після витрат. Лізхолд на Балі — це передоплачена оренда землі, ближча до довгої облігації, яка виплачує основну суму впродовж строку; інвесторам, які його купують, варто порівнювати його з 25-річним ануїтетом, а не з квартирою в Києві чи Дубаї. Шлях через PT PMA перетворює вілу на Балі на реальну власність, але в масштабі малого бізнесу — з інвестиціями в 10 млрд рупій і корпоративною податковою декларацією.
Часто справжній мотив — проживання, і обидві країни оцінюють його окремо. Індонезійська віза другого дому вимагає підтвердження коштів на 2 млрд рупій; членство Thailand Privilege коштує від 650 000 бат за п'ять років до 1,5 млн бат за десять. Покупці, чия мета — місце, де можна жити частину року, платять саме за це і не повинні очікувати, що оренда це покриє.
Інвестори, які порівнюють цю дохідність з іншими ринками, мають корисні орієнтири: Дубай після війни з Іраном, чотири способи інвестувати в Київ у 2026 році і аргументи на користь облігацій замість нерухомості за нинішньої дохідності. За грошової дохідності 3% десятирічні казначейські облігації США з дохідністю 5,2% — це планка, яку має перевершити будь-яка тропічна віла.
Читайте також: нерухомість Дубая і війна з Іраном, порівняння варіантів інвестицій у Київ, квартира чи облігації: вердикт і портфель 60/40 за дохідності 5%.