Вторинний ринок житла Києва цієї осені рухається одразу у двох напрямках. Ціни пропозиції знижуються в усіх сегментах, від однокімнатних до трикімнатних квартир, а продаються квартири швидше, ніж рік тому. Такий головний висновок квартального звіту LUN про ринок за III квартал 2026 року, опублікованого 22 жовтня.
Медіанний термін продажу однокімнатної або двокімнатної квартири в Києві скоротився до 35 днів проти 47–48 днів роком раніше. За ті самі пів року медіанна ціна пропозиції двокімнатної квартири знизилася на 12,5% — зі $112 000 до $98 000.
Цифри: продажі швидші, ціни пропозиції нижчі
Дані LUN за жовтень 2026 року порівняно з минулим роком:
- Однокімнатні: медіанна ціна пропозиції $67 000 — практично без змін до $66 600 у жовтні 2025 року, але на 5,6% нижче, ніж пів року тому. Медіанний термін продажу — 35 днів замість 47.
- Двокімнатні: $98 000, на 6,7% дешевше, ніж рік тому, і на 12,5% — ніж пів року тому: це найсильніше зниження на київському ринку. Термін продажу — 35 днів проти 48 рік тому і 53 пів року тому, тобто майже на третину коротший.
- Трикімнатні: $146 000, на 2,7% дешевше, ніж рік тому, і на 8,8% — ніж пів року тому. Термін продажу — 55 днів, як і рік тому, але за місяць він скоротився на 20%, з 69 днів.
За оцінкою LUN, зниження цін не подовжило терміни продажу. У звіті йдеться, що частина продавців коригує очікування, а покупці швидше наважуються на квартири, які вписуються в їхній бюджет. Інакше кажучи, саме зниження цін і розчищає пропозицію.
Оголошень менше, особливо про великі квартири
Водночас скорочується пропозиція. В окремому релізі від 26 жовтня LUN повідомив, що у вересні квартир, виставлених на продаж у Києві, було на 4% менше, ніж роком раніше, і на 2% менше, ніж у серпні. В Одесі динаміка протилежна: оголошень побільшало на 32%.
Скорочення в Києві зосереджене у великих квартирах: оголошень про продаж квартир із чотирма і більше кімнатами поменшало на 18%, трикімнатних — на 9%, двокімнатних — на 4%. Оголошень про однокімнатні квартири побільшало на 4%, і тепер вони становлять понад третину всіх оголошень про продаж у столиці.
Керівниця LUN Statistics Людмила Кірюхіна (Liudmyla Kiriukhina) пов'язала це з ринком оренди. За її словами, для людини, яка переїжджає, здати квартиру і продати її — різні рішення, і зростання пропозиції оренди в Києві на тлі скорочення оголошень про продаж може означати, що частина власників поки не готова продавати. Директор із бренду та бізнесу LUN Денис Судільковський (Denys Sudilkovskyi) додав, що вибір квартир у Києві повертається до рівня 2024 року, а аномалією було торішнє зростання, а не нинішнє зниження.
Розрив між цінами пропозиції та продажу зростає
LUN також публікує медіанну ціну фактично проданих квартир. У жовтні 2026 року вона становила $57 000 для однокімнатної, $66 500 для двокімнатної і $86 000 для трикімнатної квартири. Тобто медіани продажів приблизно на 15%, 32% і 41% нижчі за медіани пропозиції.
За рік розрив зріс в усіх трьох сегментах:
- Однокімнатні: $7 000 восени 2025 року, зараз $10 000.
- Двокімнатні: $25 000, зараз $31 500.
- Трикімнатні: $55 000, зараз $60 000.
Кірюхіна застерегла, що цей розрив не варто плутати з розміром знижки. Ідеться про різні квартири, які можуть відрізнятися площею, станом і розташуванням. Порівняння показує інше: наскільки житло, яке купують, дешевше за те, що виставлене на продаж. Покупці зосереджуються на дешевших квартирах у межах кожного сегмента.
Новобудови рухаються у протилежний бік
На первинному ринку картина інша. За даними LUN, медіанна стартова ціна квадратного метра в новобудовах Києва в жовтні становила 65 000 грн — на 18% більше, ніж рік тому. Більша частина цього зростання, 11,7%, припала на останні пів року — з 58 200 грн у квітні, а 5,2% — лише на останній місяць.
За класами: комфорт подорожчав за пів року на 10,6%, до 56 300 грн за квадратний метр; бізнес-клас — на 4,7%, до 83 300 грн; економ-клас подешевшав на 7,3%, до 40 500 грн; преміум знизився на 0,8%, до 158 000 грн. У LUN зазначають, що загальна медіана зростає швидше за будь-який окремий клас, а це може вказувати на зміну структури проєктів у продажу.
Частина пояснення — у пропозиції. Посилаючись на Держстат, LUN повідомляє, що в першому півріччі 2026 року в Києві розпочато будівництво 1 470 квартир і будинків — на 65% менше, ніж 4 248 роком раніше, і приблизно на рівні 2024 року (1 523). Від початку року в Києві продано 10 317 квартир на етапі будівництва, а на ринок вийшло 7 674 нових. Вересневе уповільнення продажів у забудовників розібрано в огляді продажів новобудов Києва.
Доступність покращилася, дохідність — ні
Зниження цін на вторинному ринку зробило київські квартири доступнішими відносно зарплат. За розрахунками LUN і Work.ua, однокімнатна квартира за медіанною ціною зараз коштує стільки ж, скільки 6,7 року повної медіанної зарплати в столиці, проти 7,6 року і рік, і пів року тому. У Львові та Луцьку потрібно 8,7 року.
Для орендодавців картина менш сприятлива. Медіанна орендна плата за однокімнатну квартиру, за даними LUN, — 17 000 грн на місяць: без змін за рік, але майже на 6% менше, ніж місяць тому, а кількість оголошень про оренду з початку серпня до початку жовтня зросла на 66%. Однокімнатна квартира тепер коштує 14,8 року оренди — на 8% більше, ніж рік тому. Аверін Руслан, аналітик averin.com, перерахував це співвідношення у валову орендну дохідність: близько 6,8% до податків, простоїв і ремонту, що нижче за облікову ставку НБУ 16% за гривневими інструментами. Оренда за районами — в огляді оренди за вересень.
Чим ринок відрізняється за районами і будинками
Медіани по місту приховують великий розкид. Медіанна однокімнатна квартира коштує $148 000 у Печерському районі та $43 000 у Деснянському — різниця понад $100 000 проти приблизно $77 000 рік тому. Однокімнатні квартири на Печерську подорожчали за рік на 25%, а трикімнатні в Солом'янському районі подешевшали на 17%. Вереснева таблиця за районами — в огляді цін на квартири в Києві за районами.
Мають значення і стан квартири, і вік будинку. У Голосіївському районі медіана однокімнатної квартири з ремонтом — $95 000 проти $62 000 без ремонту. Квартири в хрущовках залишаються найдешевшим сегментом — $43 000 за однокімнатну, а в будинках, зданих після 2010 року, житло приблизно на 81% дорожче — $78 000.
Що це означає для покупців і продавців
Аналітики, які стежать за ринком, роблять із даних LUN три практичні висновки:
- Для покупців найбільша корекція — у сегменті двокімнатних: медіанна ціна пропозиції за пів року знизилася на $14 000, але через пришвидшення продажів на торг за квартири з адекватною ціною залишається менше часу.
- Для продавців: оголошення з ціною, близькою до медіан продажів, ідуть приблизно за п'ять тижнів; квартири із завищеною ціною простоюють, поки розрив між ціною пропозиції та ціною продажу зростає.
- Для інвесторів зростання співвідношення ціни до оренди і падіння орендної плати роблять купівлю квартири під здачу менш вигідною, ніж пів року тому, а новобудови й далі дорожчають.
На думку аналітика Руслана Аверіна, поєднання швидших продажів і зниження цін пропозиції вказує на ринок, який намацує рівноважний рівень, а не завмирає, причому коригування відбувається за рахунок очікувань продавців. Ризик — зима: сам звіт LUN називає регулярні російські удари, відключення електроенергії та складний опалювальний сезон джерелами невизначеності для всіх, хто планує угоду.
За чим стежити
- Листопадові дані LUN: чи збережеться термін продажу 35 днів, коли почнуться опалювальний сезон і відключення.
- Оголошення про продаж: подальше скорочення пропозиції великих квартир підтримає ціни трикімнатних.
- Початок будівництва новобудов у другому півріччі: обвал першого півріччя визначить вибір у 2027–2028 роках.
Читайте також: Інвестиції в Києві: порівняння чотирьох способів, Ціни на квартири в Києві за районами і Продажі новобудов у Києві впали на 62%.