Київські забудовники у вересні 2026 року продали 180 квартир у новобудовах на $20,2 млн. Це на 62% менше угод, ніж у липні, а сума оплат скоротилася на 63%, свідчать дані Київської школи девелопменту (Kyiv School of Development, KSD), які Forbes Ukraine оприлюднив у середу, 21 жовтня. Падіння триває другий місяць поспіль.
Ціни за продажами не пішли. Статистика LUN на початок жовтня показує медіанну ціну пропозиції квадратного метра в новобудовах комфорт-класу на рівні 56 500 грн — на 17% більше, ніж рік тому. Forbes Ukraine пише, що забудовники продовжують піднімати ціни, хоча частина з них виконує лише 10–20% плану продажів. Настрій ринку передає головна цитата: «Ми закладаємо песимістичний сценарій».
Цифри: угод менше, квадратний метр дорожчий
Ключові цифри та їхні джерела:
- Продажі, вересень: 180 квартир, $20,2 млн (KSD, за даними Forbes Ukraine).
- Зміна відносно липня: угод на 62% менше, суми — на 63% менше.
- Серпень: 350 угод, тоді як на ринок вийшло 1 005 нових квартир — майже три нові квартири на кожну продану (засновник KSD Ігор Райков, колонка у Forbes Ukraine від 6 жовтня).
- Орієнтир: за оцінкою Райкова, у 2021 році первинний ринок Києва продавав квартир приблизно на $200 млн на місяць.
- Середня угода у вересні: близько $112 000 — розрахунок averin.com за підсумками KSD, який зробив Аверін Руслан. У серпні середній продаж у комфорт-класі становив близько $86 000, у бізнес-класі — близько $176 000.
Ціни в жовтні: новобудови і вторинний ринок
Дані LUN на початок жовтня, медіани цін пропозиції в Києві:
| Сегмент | Ціна | Зміна за рік |
|---|---|---|
| Новобудова, економ-клас | 40 700 грн за м² | +2% |
| Новобудова, комфорт-клас | 56 500 грн за м² | +17% |
| Новобудова, бізнес-клас | 84 800 грн за м² | +14% |
| Вторинний ринок, однокімнатна | $67 000 | +1% |
| Вторинний ринок, двокімнатна | $98 800 | −6% |
| Вторинний ринок, трикімнатна | $145 000 | −3% |
У доларах картина м'якша. За даними LUN, комфорт-клас за останні пів року подорожчав на 5% у доларах, а економ-клас подешевшав на 12%. Офіційний курс НБУ 21 жовтня становив 45,08 грн за долар проти 41,76 роком раніше, тобто гривня втратила близько 8%. За поточним курсом медіана комфорт-класу — приблизно $1 250 за квадратний метр, а зростання на 17% у гривні, за розрахунком averin.com, у доларах скорочується приблизно до 8%.
Вторинний ринок рухається у протилежному напрямку: за даними LUN, двокімнатні квартири за пів року подешевшали в доларах приблизно на 12%, попит стримує війна.
Чому ціни ростуть, коли продажі падають
Механізм пояснює колонка Райкова у Forbes Ukraine. Більшість із приблизно 15 500 квартир, що продаються в Києві, ще не збудовані, і будують їх переважно за гроші покупців, а не за банківські кредити. Коли продажі падають, забудовник не знижує ціну: він сповільнює будівництво під обсяг надходжень. «Різати нема де», — пише Райков, вказуючи на здорожчання матеріалів і дефіцит робітників. За його словами, надлишок пропозиції проявляється в темпах будівництва та кількості нових запусків, а не в цінниках.
Інші сигнали щодо витрат вказують у той самий бік:
- Обсяги будівництва: за даними Держстату, у січні–липні 2026 року обсяг будівництва в Україні скоротився на 11,2% у річному вимірі.
- Сталь: Олексій Ращупкін з Altius Capital 19 жовтня сказав виданню Мінфін, що арматура може подорожчати на 30–50%, бо імпорт заміщує зупинені металургійні заводи; це попередня оцінка. Промислового скла Україна не виробляє.
- Менше запусків: Forbes Ukraine пише, що Kreator-Bud продовжує будувати вже розпочаті проєкти, але кілька нових запусків переніс на 2027 рік.
Райков вимірює ринок у місяцях запасу пропозиції — це час, за який наявні квартири продадуться за нинішнього темпу. Наприкінці серпня 70 київських проєктів із реальними продажами пропонували 15 458 квартир приблизно на $1,87 млрд, або 44,2 місяця запасу проти 33 місяців у липні. KSD вважає надлишком усе, що перевищує 18 місяців.
Надлишок нерівномірний: 18,1 місяця в Дарницькому районі та 19,4 у Подільському, але 82,6 у Голосіївському (4 377 квартир — понад чверть пропозиції міста — і 53 продажі в серпні), 83,4 у Печерському та 92,2 у Дніпровському. Комфорт-клас забрав 276 із 350 серпневих угод, близько 79%; економ-клас продав чотири квартири, хоча в пропозиції було 622.
єОселя: нові умови для молодих сімей
Попит підтримує передусім державна іпотечна програма. 15 жовтня Кабінет Міністрів ухвалив зміни до програми єОселя, повідомило Міністерство економіки 19 жовтня:
- Модель для молодих сімей: 7% річних у перші три роки, 10% з четвертого по десятий рік, 12% з одинадцятого року.
- Діти: кожна дитина, народжена або усиновлена після видачі кредиту, знижує базову ставку: після однієї дитини 7% перетворюються на 5%, мінімальна межа — 0,1%.
- Більше житло: ціна та площа можуть перевищувати норми програми до 40%, різницю покупець сплачує власним коштом. Прем'єр-міністр Сергій Корецький уточнив, що збільшена площа стосується новобудов або будинків, введених в експлуатацію не більше ніж три роки тому.
- Прифронтові регіони: пільгові умови для старішого житла, віком 20 років і більше, тепер поширюються на Миколаївщину.
Проєкт бюджету на 2027 рік передбачає 45 млрд грн на єОселя — на 27,9 млрд грн більше, ніж у 2026-му, повідомила 28 вересня народна депутатка Ніна Южаніна. За опитуванням Factum Group для OLX Real Estate, 16% потенційних покупців планують скористатися єОселею, але 90% назвали прийнятною ставку 5% річних або нижче.
Що це означає для покупців: котлован чи готовий будинок
Ринок уже розділився за стадією будівництва. Райков пише, що після 2022 року покупці надивилися на заморожені об'єкти, тож на етапі котловану майже не купують. Маркетмейкери зазвичай відкривають продажі, коли зведено близько десяти поверхів, за 12–18 місяців до введення в експлуатацію.
Для покупців з цього випливають три практичні наслідки:
- Котлован: класична знижка на ранній стадії тепер іде разом із вищим ризиком того, що забудовник сповільнить будівництво слідом за падінням надходжень. У районах із запасом пропозиції 80–90 місяців цей ризик не теоретичний.
- Розстрочка: приклад Райкова — квартира за $50 000 з першим внеском $5 000 і розстрочкою на 48 місяців, близько $940 на місяць.
- Простір для торгу: прайсові ціни не падають, але забудовник, який виконує 10–20% плану, має причини пропонувати кращі умови оплати, особливо в районах із великою пропозицією.
На думку аналітика Руслана Аверіна, розрив між падінням кількості угод на 62% і зростанням цін пропозиції на 17% свідчить радше про ринок, що завмер на прайсових цінах, ніж про ринок, який доводить свою силу.
Що це означає для купівлі квартири під оренду
Оренда не рятує. За даними LUN, медіанна орендна плата за однокімнатну квартиру в Києві — 16 000 грн, на 6% менше, ніж рік тому, за трикімнатну — 36 200 грн, на 14% менше. OLX Real Estate повідомив, що у вересні кількість оголошень про оренду однокімнатних квартир за місяць зросла на 20%, тоді як попит упав на 20%.
Ілюстрація: однокімнатна квартира за медіанною ціною вторинного ринку LUN $67 000, здана за 16 000 грн на місяць, приносить близько 192 000 грн на рік — приблизно $4 260 за офіційним курсом, або 6,4% валової дохідності до податків, простою та ремонтів. З цим показником конкурують гривневі заощадження: облікова ставка НБУ — 16%. Новобудова додає 12–18 місяців очікування або більше без орендного доходу.
За чим стежити
- Жовтневі продажі за даними KSD: третій місяць падіння перетворить паузу на тренд.
- Запас пропозиції в місяцях: показник понад 44 місяці означатиме, що залишки й далі ростуть швидше за продажі.
- Перші кредити для молодих сімей на нових умовах єОселя.
Читайте також: інвестиції в Києві: порівняння чотирьох способів, купівля новобудови в Києві на етапі котловану і розстрочка від забудовника чи іпотека.