Однокімнатна квартира на вторинному ринку Івано-Франківська коштувала $17 200 у серпні 2019 року. У серпні 2026 року вона коштує майже $50 000. У Тернополі така сама квартира подорожчала з $26 500 до $51 800, в Ужгороді — з $33 700 до $77 000. У Харкові вона подешевшала з $35 400 до $25 000. Сім років, одна країна і розкид від +189% до −29% залежно від міста.
Цифри взяті з дослідження OLX Нерухомість, оприлюдненого 14 вересня, і відображають медіанні ціни пропозиції однокімнатних квартир. Аналітики зіставили їх з інфляцією, курсом, зарплатами та орендою, щоб відповісти на запитання, якого немає в заголовку: хто насправді заробив.
Дванадцять міст, сім років
| Місто | Серпень 2019 | Серпень 2026 | Зміна |
|---|---|---|---|
| Івано-Франківськ | $17 200 | близько $50 000 | +189% |
| Ужгород | $33 700 | $77 000 | +128% |
| Чернівці | $29 000 | $60 000 | +107% |
| Рівне | $28 000 | $55 000 | +97% |
| Тернопіль | $26 500 | $51 800 | +96% |
| Луцьк | $31 000 | $60 000 | +94% |
| Львів | $42 000 | $76 400 | +82% |
| Вінниця | $32 500 | $59 000 | +82% |
| Київ | $50 800 | $72 000 | +42% |
| Одеса | $36 800 | $50 000 | +36% |
| Дніпро | $25 000 | $31 500 | +26% |
| Харків | $35 400 | $25 000 | −29% |
Ця карта — карта війни. Усе на захід від Дніпра подорожчало вдвічі й більше, столиця та Одеса зросли на третину-половину, Дніпро майже не зрушив, а міста в зоні досяжності фронту подешевшали: Харків −29%, Запоріжжя −29%, Миколаїв −32%, Суми −12%, Херсон −8%. Ужгород, обласний центр на кордоні зі Словаччиною, за цими даними став другим за дорожнечею містом країни, випередивши Київ.
Проти інфляції та гривні
Ціни наведені в доларах, і це приховує половину картини. З кінця 2019 року до серпня 2026 року споживчі ціни в Україні зросли приблизно вдвічі, +97%: 5,0% у 2020 році, 10,0% у 2021-му, 26,6% у 2022-му, 5,1% у 2023-му, 12,0% у 2024-му, 8,0% у 2025-му і 6,1% від початку цього року. Гривня за той самий період послабшала з 25,15 до 44,55 за долар, тобто долар подорожчав на 77%.
Київська квартира з +42% у доларах — це +152% у гривні, або близько +28% після інфляції. Івано-Франківськ із +189% у доларах — це +412% у гривні і близько +160% у реальному вимірі. Харків із −29% у доларах — це +26% у гривні та 36% реального збитку, ще без урахування семи років без орендного доходу. Доларова цифра лестить усім; реальна каже, що лише захід обігнав інфляцію з великим відривом, столиця — з невеликим, а схід програв.
Порівняння із зарплатами — те, що покупець відчуває на собі. У серпні 2019 року середня зарплата становила 10 537 грн, близько $419; у липні 2026 року — 32 243 грн, близько $724: +206% у гривні, +73% у доларах, +53% у реальному вимірі. Київська квартира коштувала 121 місячну зарплату у 2019 році і 100 у 2026-му, тож житло в столиці стало доступнішим, а не навпаки. Індекс доступності ЛУН каже те саме: 7,6 року середньої місцевої зарплати за однокімнатну квартиру в Києві у березні 2026 року проти 8,0 роком раніше, при 8,8 у Львові та 7,1 із тенденцією до зростання в Тернополі. На заході житло подорожчало відносно зарплат, у Києві — подешевшало.
Два набори даних, одне застереження
Зміна за сім років — це ряд OLX. Поточні рівні ЛУН нижчі, і змішувати їх не можна: вересневі медіани ЛУН — Львів $75 400, Ужгород $70 000, Київ $68 000, Луцьк $63 500, Чернівці $60 000, Вінниця $57 000, Тернопіль $54 000, Одеса $49 900, Івано-Франківськ $45 200, Дніпро $33 000, Харків $24 000. Річне зростання за даними ЛУН показує, де зараз імпульс: Тернопіль +31%, Луцьк і Вінниця +27%, Ужгород +18%, Івано-Франківськ +17%, Львів +16%, Київ +4%, Дніпро −6%.
Офіційний індекс підтверджує напрям. За даними Держстату, ціни на вторинному ринку зросли на 82%, а на новобудови — на 87% від четвертого кварталу 2021 року; ціни на новобудови у другому кварталі 2026 року додали 20,5% рік до року, найшвидше за п'ять років, при зростанні вартості будівництва на 30–50% цього року.
Оренда — дохід, який платить за іпотеку
Ціни подвоїлися за сім років; оренда на заході зросла на 40% і більше за останній рік. Медіанна оренда однокімнатної квартири у Львові за даними ЛУН — 26 900 грн, +43% за рік і 9% за місяць; Ужгород +40%, Івано-Франківськ +42%, Харків +89% від низької бази. Київ — виняток: 18 000 грн без змін за дванадцять місяців, при цьому пропозиція вторинних квартир лише у серпні зросла на 43%.
Уперше захід став ринком із вищою дохідністю. Оренда 18 000 грн за київську квартиру вартістю $68 000 — це 7,1% брутто; оренда 26 900 грн за львівську квартиру за $75 400 — 9,6%. Проте стеля доступності близько: оренда забирає 75% середньої місцевої зарплати в Ужгороді, 66% у Львові, 65% в Івано-Франківську та 51% у Києві, а в Тернопільській області на одне оголошення припадає 20 орендарів. Оренда не може зростати на 40% на рік двічі поспіль.
Що сім років кажуть про наступні сім
| Сегмент | 2019–2026 | Що рухало | Що зупинить |
|---|---|---|---|
| Західні обласні центри | від +82% до +189% | внутрішня міграція, релокація бізнесу, відсутність нової пропозиції | доступність на рівні 65–75% зарплати; кінець війни розверне міграцію |
| Київ | +42% | статус столиці, пропозиція новобудов, 6 проєктів запущено за 7 місяців | уже на рівні інфляції; оренда стоїть на місці |
| Одеса, Дніпро | від +26% до +36% | порт і промисловість, частковий ризик | премія за ризик збережеться, доки не зрушить фронт |
| Харків, Запоріжжя, Миколаїв | від −29% до −32% | близькість до фронту | єдиний сегмент з опцією відновлення і єдиний, у якому вона закладена в ціну |
Інвестор, який купив в Івано-Франківську у 2019 році, більш ніж подвоїв гроші в реальному вимірі й тепер тримає актив із дохідністю 9–10% брутто в місті, де оренда вперлася в стелю зарплат. Інвестор, який купив у Києві, не відстав від інфляції і заробляє 4% чистими. Той, хто купує в Харкові сьогодні за $25 000, купує єдиний сегмент у країні, де війна вже закладена в ціну.
На думку аналітика Руслана Аверіна, таблиця за сім років — карта того, куди поїхали люди, а не того, де є вартість. Вартість у 2026 році там, де ціна ще не зрушила, тобто на сході, за умови, що покупець готовий чекати, доки зникне причина, через яку вона не зрушила.
Читайте також: ціни на квартири в Києві у вересні 2026 року, яку квартиру купити під оренду в Києві, чотири способи інвестувати в Київ, дев'ять тижнів продажу долара НБУ та 34 роки стажу для пенсії.