Налог при сдаче квартиры в аренду в Украине в 2026 году зависит от режима: физлицо отдаёт 23% арендной платы, ФОП третьей группы — 6% плюс фиксированный ЕСВ. Большинство арендодателей выбирает четвёртый режим — не платить. Ниже — арифметика трёх легальных режимов на медианной аренде, договор, который защищает обе стороны, и то, как налоговая узнаёт о сдаче квартиры в 2026 году и будет узнавать в 2027-м.
Коротко
- Физлицо платит 23% с арендной платы: 18% НДФЛ + 5% военного сбора. С аренды 18 000 грн в месяц это 4 140 грн.
- ФОП 3 группы — 5% единого налога + 1% военного сбора + ЕСВ 1 902,34 грн в месяц. Дешевле физлица при аренде выше ~11 200 грн.
- ФОП 2 группы в 2026 году стоит фиксированно 4 496,44 грн в месяц (1 729,40 единого налога + 864,70 военного сбора + 1 902,34 ЕСВ) и выгоднее третьей группы только при аренде выше ~43 200 грн.
- Сдаваемая квартира теряет льготу 60 м² по налогу на недвижимость: в Киеве — 120 грн за каждый м² в год.
- Закон 4903-IX о налоге 10% на аренду через платформы с 2027 года на 17 октября 2026 года не подписан президентом.
Налог на сдачу недвижимости: три режима в одной таблице
| Аренда в месяц | Физлицо: 18% + 5% | ФОП 3 группы: 5% + 1% + ЕСВ 1 902,34 | ФОП 2 группы: 1 729,40 + ВС 864,70 + ЕСВ 1 902,34 |
|---|---|---|---|
| 18 000 грн (1-комнатная) | 4 140 | 2 982 | 4 496 |
| 26 000 грн (2-комнатная) | 5 980 | 3 462 | 4 496 |
| 44 200 грн (3-комнатная) | 10 166 | 4 554 | 4 496 |
Минимальная зарплата с 1 января 2026 года — 8 647 гривен, от неё считаются ЕСВ (22%), единый налог второй группы (20%) и военный сбор единщиков первой, второй и четвёртой групп (10%).
Сколько платит физлицо за сдачу квартиры: 18% + 5%
Физлицо платит 18% НДФЛ и 5% военного сбора со всей суммы аренды — авансами в течение 40 дней после каждого квартала, с годовой декларацией до 1 мая и окончательной доплатой до 1 августа следующего года. Если арендатор — компания или ФОП, налог удерживает он как налоговый агент, и арендодатель получает сумму уже за вычетом 23%.
ФОП для сдачи квартиры в аренду: 2 или 3 группа
ФОП третьей группы платит 5% единого налога и 1% военного сбора с оборота плюс ЕСВ 1 902,34 гривны в месяц независимо от дохода. Граница, выше которой ФОП дешевле физлица, — около 11 200 гривен в месяц; ниже неё ЕСВ съедает экономию. Медианная однокомнатная в Киеве — около 18 000 гривен, то есть заметно выше этой границы. Третья группа может сдавать кому угодно, включая компании.
ФОП второй группы платит фиксированные 1 729,40 гривны единого налога, 864,70 гривны военного сбора и ЕСВ — итого 4 496,44 гривны в месяц независимо от аренды. Дешевле третьей группы только при аренде выше ~43 200 гривен в месяц, но сдавать можно лишь физлицам и плательщикам единого налога: сдача квартиры компании на общей системе означает ставку 15% и потерю группы. С 2025 года военный сбор для второй группы обязателен.
Ограничение для всех единщиков — жилая площадь в аренде не больше 400 м² суммарно (нежилая — 900 м², земля — 0,2 га): для владельца пяти-шести квартир это не проблема, для владельца этажа — да.
Что ФОП стоит сверх налога
Регистрация — бесплатно через Дію за день. Ведение — книга учёта доходов, ежеквартальная декларация, ЕСВ ежеквартально. Самостоятельно это час в квартал; бухгалтер берёт 1 000–2 000 гривен в месяц, что для одной квартиры перекрывает экономию наполовину. Разумный порог, по оценке аналитика Руслана Аверина, — ФОП оправдан с первой квартиры при самостоятельном ведении и со второй при бухгалтере.
Скрытая стоимость ФОП — статус: доход ФОП от аренды считается предпринимательским, и квартира, «используемая в хозяйственной деятельности», при продаже облагается по правилам продажи имущества физлица, но налоговая периодически пытается трактовать иначе. Судебная практика на стороне владельца, однако продавать квартиру лучше после закрытия ФОП или вывода объекта из деятельности. Ставки при продаже — 0%, 10% или 23% — разобраны отдельно: налог при продаже квартиры в Украине 2026.
Налог на недвижимость при сдаче квартиры: льгота 60 м² исчезает
Сдаваемая квартира теряет льготу в 60 м²: налог начисляется на всю площадь, в Киеве — 120 гривен за метр (1,5% минимальной зарплаты на 1 января 2025 года, 8 000 гривен). Для однокомнатной 45 м² это 5 400 гривен в год вместо нуля, для двухкомнатной 68 м² — 8 160. На фоне 216 000 гривен годовой аренды это 2,5–4%, но именно по этой строке налоговая проверяет, не сдаётся ли «единственная» квартира: заявленная льгота при задекларированной аренде — противоречие, которое видно автоматически. Ставки по городам, сроки и примеры — в разборе налог на квартиру в Украине 2026.
Договор аренды квартиры: что в нём должно быть
Договор найма жилья заключается письменно; на срок три года и дольше — нотариально и с регистрацией права пользования. На практике киевские договоры заключаются на 11 месяцев с продлением.
Что должно быть в договоре сверх цены и срока: показания счётчиков и кто платит коммуналку; депозит и условия его удержания; опись имущества с фотографиями; порядок посещения квартиры владельцем; условия досрочного расторжения — обычно месяц уведомления; ответственность за повреждения; ограничение на субаренду и посуточную сдачу. Отдельный пункт 2026 года — действия при повреждении дома в результате удара: кто платит за ремонт, приостанавливается ли аренда, как возвращается депозит.
Для владельца с ФОП договор — основание для дохода; для физлица — доказательство суммы при декларировании. Для арендатора — защита от выселения без уведомления. Договор «на словах» выгоден только тому, кто не платит налог, и ровно до первой проверки.
Как налоговая узнаёт о сдаче квартиры
В 2026 году — по четырём каналам. Нотариус, удостоверивший договор аренды, обязан передать данные о нём в налоговую по адресу арендодателя (п. 170.1.5 Налогового кодекса), риелтор — о договорах, заключённых через него (п. 170.1.6). Банки — по регулярным поступлениям одинаковой суммы от одного лица. Соседи и ОСМД — по обращениям. И перекрёстная проверка: квартира, по которой заявлена льгота по налогу на недвижимость, и владелец, зарегистрированный по другому адресу.
Налог на аренду через OLX и платформы с 2027 года: закон 4903-IX
С 2027 года может добавиться пятый и главный канал. Рада 9 июня 2026 года приняла закон 4903-IX о цифровых платформах: OLX, DIM.RIA, Airbnb, Booking и другие площадки станут налоговыми агентами по доходам физлиц, включая аренду жилья, а доход свыше эквивалента 2 000 евро в год будет облагаться по льготной ставке 5% НДФЛ плюс 5% сбора, то есть 10% вместо 23% — при условии специального банковского счёта, указанного платформе. На 17 октября 2026 года закон не подписан президентом: спор идёт о правках о политически значимых лицах, хотя бизнес-ассоциации 14 октября призвали подписать. До подписания действуют текущие 23% или ФОП.
Если закон вступит в силу, режим физлица через платформу станет дешевле ФОП третьей группы при любой аренде до ~47 600 гривен в месяц: с 18 000 гривен — 1 800 гривен налога против 2 982. Главное же — площадки будут отчитываться о каждом объявлении, и незадекларированная аренда перестанет быть невидимой.
Штраф за незадекларированную аренду
Штраф за незадекларированный доход — 25% суммы налога при умысле и 10% без, плюс пеня, плюс 340 гривен за неподанную декларацию, плюс налог за три года назад. С однокомнатной за 18 000 гривен три года неуплаты как физлицо — 149 000 гривен налога, 37 000 штрафа и пеня. Тот же владелец через ФОП третьей группы заплатил бы за три года 107 000 гривен и спал спокойно. Разница между «платить как ФОП» и «не платить и попасться» — 79 000 гривен не в пользу второго.
Как это читать
Для киевского арендодателя 2026 года выбор режима сводится к одному числу: ФОП третьей группы с первой квартиры при аренде выше 11 200 гривен; вторая группа имеет смысл только при аренде выше 43 200 гривен в месяц и только с арендаторами-физлицами. Договор — на 11 месяцев с описью и пунктом об ударах. И следить за подписью под законом 4903-IX: он либо удешевит легальную аренду до 10%, либо не вступит — но в обоих случаях площадки в 2027 году начнут видеть то, что налоговая сегодня ищет вручную. Если сдаваемую квартиру планируется продать раньше срока, см. налог при продаже квартиры менее 3 лет.
Читайте также: налоги на недвижимость в Украине 2026, налог на квартиру в Украине 2026, налог при продаже квартиры в Украине 2026, какую квартиру покупать под сдачу.