Арендодатель в Киеве в 2026 году выбирает между тремя режимами, которые различаются в четыре раза по сумме налога, и большинство выбирает четвёртый — не платить. Ниже — арифметика первых трёх на медианной аренде, договор, который защищает обе стороны, и то, как налоговая узнаёт о сдаче квартиры в 2026 году и будет узнавать в 2027-м.
Три режима, одна таблица
| Аренда в месяц | Физлицо: 18% + 5% | ФОП 3 группы: 5% + 1% + ЕСВ 1 902,34 | ФОП 2 группы: 1 729,40 + ЕСВ 1 902,34 |
|---|---|---|---|
| 18 000 грн (1-комнатная) | 4 140 | 2 982 | 3 632 |
| 26 000 грн (2-комнатная) | 5 980 | 3 462 | 3 632 |
| 44 200 грн (3-комнатная) | 10 166 | 4 554 | 3 632 |
Физлицо платит 18% НДФЛ и 5% военного сбора со всей суммы — авансами в течение 40 дней после каждого квартала, с декларацией до 1 мая и доплатой до 1 августа. Если арендатор — компания или ФОП, налог удерживает он как налоговый агент.
ФОП третьей группы платит 5% единого налога и 1% военного сбора с оборота плюс ЕСВ 1 902,34 гривны в месяц независимо от дохода. Граница, выше которой ФОП дешевле физлица, — около 11 200 гривен в месяц; ниже неё ЕСВ съедает экономию. В Киеве ниже этой границы сдаётся только жильё в Деснянском районе.
ФОП второй группы платит фиксированные 1 729,40 гривны единого налога в месяц плюс ЕСВ — итого 3 632 гривны независимо от аренды. Дешевле третьей группы при аренде выше 28 800 гривен, но сдавать можно только физлицам и плательщикам единого налога: сдача квартиры компании на общей системе выбивает из группы со штрафом 15%.
Ограничение для всех единщиков — жилая площадь в аренде не больше 400 м²: для владельца пяти-шести квартир это не проблема, для владельца этажа — да.
Что ФОП стоит сверх налога
Регистрация — бесплатно через Дію за день. Ведение — книга учёта доходов, ежеквартальная декларация, ЕСВ ежеквартально. Самостоятельно это час в квартал; бухгалтер берёт 1 000–2 000 гривен в месяц, что для одной квартиры перекрывает экономию наполовину. Разумный порог, по оценке аналитика Руслана Аверина, — ФОП оправдан с первой квартиры при самостоятельном ведении и со второй при бухгалтере.
Скрытая стоимость ФОП — статус: доход ФОП от аренды считается предпринимательским, и квартира, «используемая в хозяйственной деятельности», при продаже облагается по правилам продажи имущества физлица, но налоговая периодически пытается трактовать иначе. Судебная практика на стороне владельца, однако продавать квартиру лучше после закрытия ФОП или вывода объекта из деятельности.
Налог на недвижимость: льгота исчезает
Сдаваемая квартира теряет льготу в 60 м²: налог начисляется на всю площадь, в Киеве — 120 гривен за метр. Для однокомнатной 45 м² это 5 400 гривен в год вместо нуля, для двухкомнатной 68 м² — 8 160. На фоне 216 000 гривен годовой аренды это 2,5–4%, но именно по этой строке налоговая проверяет, не сдаётся ли «единственная» квартира: заявленная льгота при задекларированной аренде — противоречие, которое видно автоматически.
Договор
Договор найма жилья не требует нотариального удостоверения и регистрации, если срок меньше трёх лет; на три года и дольше — нотариально и с регистрацией права пользования. На практике киевские договоры заключаются на 11 месяцев с продлением.
Что должно быть в договоре сверх цены и срока: показания счётчиков и кто платит коммуналку; депозит и условия его удержания; опись имущества с фотографиями; порядок посещения квартиры владельцем; условия досрочного расторжения — обычно месяц уведомления; ответственность за повреждения; ограничение на субаренду и посуточную сдачу. Отдельный пункт 2026 года — действия при повреждении дома в результате удара: кто платит за ремонт, приостанавливается ли аренда, как возвращается депозит.
Для владельца с ФОП договор — основание для дохода; для физлица — доказательство суммы при декларировании. Для арендатора — защита от выселения без уведомления. Договор «на словах» выгоден только тому, кто не платит налог, и ровно до первой проверки.
Как налоговая узнаёт
В 2026 году — по четырём каналам. Нотариусы с июня уведомляют налоговую о договорах аренды в день удостоверения. Банки — по регулярным поступлениям одинаковой суммы от одного лица. Соседи и ОСМД — по обращениям. И перекрёстная проверка: квартира, по которой заявлена льгота по налогу на недвижимость, и лицо, зарегистрированное по другому адресу.
С 2027 года добавится пятый и главный канал. Рада 9 июня 2026 года приняла закон 4903-IX о цифровых платформах: OLX, DIM.RIA, Airbnb и остальные площадки станут налоговыми агентами по доходам от аренды жилья другим физлицам, при доходе свыше 2 000 евро в год — со ставкой 5% НДФЛ плюс 5% сбора, то есть 10% вместо 23%. Одновременно арендодатель по этому режиму теряет льготу 60 м². На 12 сентября 2026 года закон не подписан президентом: спор идёт о непрофильных правках про финансовый мониторинг, и до подписания действуют текущие 23% или ФОП.
Если закон вступит в силу, режим физлица станет дешевле ФОП второй группы уже с аренды 24 000 гривен, а главное — площадки будут отчитываться о каждом объявлении. Незадекларированная аренда перестанет быть невидимой.
Цена неуплаты
Штраф за незадекларированный доход — 25% суммы налога при умысле и 10% без, плюс пеня, плюс 340 гривен за неподанную декларацию, плюс налог за три года назад. С однокомнатной за 18 000 гривен три года неуплаты как физлицо — 149 000 гривен налога, 37 000 штрафа и пеня. Тот же владелец через ФОП заплатил бы за три года 107 000 гривен и спал спокойно. Разница между «платить как ФОП» и «не платить и попасться» — 79 000 гривен не в пользу второго.
Как это читать
Для киевского арендодателя 2026 года выбор режима сводится к одному числу: ФОП третьей группы с первой квартиры при аренде выше 11 200 гривен, вторая группа — при трёх и более квартирах дороже 28 800. Договор — на 11 месяцев с описью и пунктом об ударах. И следить за подписью под законом 4903-IX: он либо удешевит легальную аренду до 10%, либо не вступит — но в обоих случаях площадки в 2027 году начнут видеть то, что налоговая сегодня ищет вручную.
Смежные разборы: какую квартиру покупать под сдачу, все налоги владельца недвижимости, налог на недвижимость 2026.