Первинний ринок житла України входить в осінь із трьома цифрами, які вказують в один бік. Забудовники очікують, що готові квартири додадуть 7–10% за квадратний метр у вересні–жовтні, а проєкти на ранніх стадіях — 3–5%. Державна іпотечна програма єОселя видала 11,7 млрд грн із січня, причому 100 зі 146 кредитів минулого тижня пішли на новобудови. А 15 вересня парламент ухвалив у першому читанні законопроєкт, який дозволяє родинам переселенців додати іпотеку до житлового ваучера. Попит субсидують на ринку, де зростає собівартість.
Інвесторам, які стежать за українським ринком, потрібні деталі, а не заголовок, тож у цій нотатці розібрано бік собівартості, ціни за містами, потік державного кредиту тиждень за тижнем і дедалі ширший розрив між найдешевшими та найдорожчими однокімнатними квартирами країни.
Чому осіння переоцінка
Аргумент іде з боку собівартості. Маріанна Бігунець, комерційна директорка забудовника GAZDA, розповіла 24 Каналу 15 вересня, що вартість будівництва квадратного метра в західних областях зросла приблизно на 10% за перші вісім місяців 2026 року, що імпортні матеріали з Польщі та Чехії коштують на 10–15% дорожче за українські, якими їх заміщують, і що забудовники будують фінансові моделі на 2027 рік із розрахунку 47–48 гривень за долар і зростання собівартості на 15–20%. Її прогноз: «У вересні–жовтні середня ціна квадратного метра в найпопулярніших новобудовах може зрости щонайменше на 3–5%», а в готових комплексах «окремі квартири можуть додати 7–10%».
Офіційна статистика підтверджує напрям. Індекс цін на будівництво Держстату, який відстежує Мінфін, зростав щомісяця 2026 року: 1,1% у січні, 1,8% у лютому, 9,4% у березні, 3,1% у квітні, 1,9% у травні, 1,5% у червні та 1,2% у липні — накопичено 21,5% до липня проти 5,6% за весь 2025 рік. Дані за серпень ще не опубліковано. Курс гривні 15 вересня становив 44,62 за долар; облікова ставка НБУ тримається на 15,5% із 30 липня, наступне рішення — 17 вересня.
Скільки коштує квадратний метр зараз
| Місто | Сегмент | Ціна за м², грн | Зміна |
|---|---|---|---|
| Київ, вересень 2026 (ЛУН) | середній мінімум, усі класи | 59 400 | +8,4% рік до року |
| Київ | економ | 37 000 | −6,6% |
| Київ | комфорт | 54 900 | +17,8% |
| Київ | бізнес | 80 700 | +11,9% |
| Київ | преміум | 143 400 | +4,4% |
| Київ, вересень 2026 (DIM.RIA) | середня | 55 849 | діапазон 32 741–211 770 |
| Львів, червень 2026 (ЛУН) | комфорт / бізнес | 61 600 / 69 700 | +23% / +20% |
| Одеса, червень 2026 (ЛУН) | комфорт / бізнес | 38 100 / 57 600 | +2% / +27% |
| Дніпро, червень 2026 (ЛУН) | комфорт / бізнес | ~41 000 / ~53 000 | +15% / +10% |
Вирізняються дві закономірності. Зростання цін зосереджене в комфорт-класі: +17,8% у Києві та +23% у Львові, тоді як економклас у Києві подешевшав на 6,6%. А надбавка за готову квартиру порівняно з тією, що здається до кінця року, становить 20–30% і розширюється до 50–60% проти проєктів зі здачею у 2027 році. GAZDA очікує, що 60–70% активних покупців у вересні–жовтні шукатимуть готове або майже готове житло, і відносить понад половину потенційних покупців до західних міст: Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Луцька й Тернополя.
єОселя: 11,7 млрд грн і рахунок триває
Державна програма тепер майже весь іпотечний ринок України: 93–97% нових іпотек за підрахунками банків і опитуванням НБУ, бо комерційні ставки поза програмою єОселя становлять від 16,99% до 20–23% за першого внеску 20%. Усередині програми ставка 3% для військових, медиків, учителів, науковців і працівників сектору безпеки та 7% для ветеранів, переселенців і родин без житла, з одинадцятого року вона підвищується до 6% і 10%; кредити до 5 млн грн на строк до 20 років.
| Тижневий звіт | Кредитів | Млн грн | Кредитів із січня | Млрд грн із січня |
|---|---|---|---|---|
| 28 липня 2026 | 141 | 278,0 | 4 815 | 9,4 |
| 3 серпня | 164 | 340,0 | 4 979 | 9,7 |
| 10 серпня | 117 | 258,6 | 5 096 | 10,0 |
| 17 серпня | 157 | 327,6 | 5 253 | 10,3 |
| 7 вересня | 172 | 365,3 | 5 763 | 11,4 |
| 15 вересня | 146 | 308,0 | 5 909 | 11,7 |
Зі 146 кредитів минулого тижня 100 припали на первинний ринок, 61 із них — у будинках, що ще будуються, і 46 на вторинний ринок; 81 позичальник узяв ставку 3%, з них 38 військових і 30 ветеранів, а 65 — ставку 7%, з них 47 родин без житла та 18 переселенців. На Київську область припав 61 кредит, на Київ — 15, на Львівську область — 13. Середній кредит — близько 2 млн грн. Від жовтня 2022 року програма профінансувала понад 28 000 родин на 50 млрд грн; 43,7% позичальників були віком 26–35 років, а Київська область і Київ разом дають трохи більше половини всіх видач.
Законопроєкт №15335: ваучери плюс іпотека
15 вересня Верховна Рада 278 голосами ухвалила законопроєкт №15335 у першому читанні. Він вносить зміни до законів про іпотеку, реєстрацію майна та нотаріат, щоб переселенець з окупованої території за постановою Кабміну №1176 від вересня 2025 року міг поєднати житловий ваучер до 2 млн грн з банківським кредитом і передати куплене житло в заставу. Перепродаж і рефінансування залишаться під забороною, крім звернення стягнення кредитором. Першими в черзі — ветерани війни та люди з інвалідністю внаслідок війни.
Масштаб черги пояснює голосування. До липня 42 987 родин подали заявки на ваучери, 35 173 було схвалено, а 3 296 профінансовано на 6,59 млрд грн, 3 228 покупок завершено. Потребу програми оцінюють у 64 млрд грн; Банк розвитку Ради Європи вносить 80 млн євро двома траншами, перший — цього вересня, чого вистачить приблизно на 2 000 ваучерів. У великих містах самого ваучера на квартиру не вистачає, тому право доповнити його іпотекою має значення. На законопроєкт ще чекає друге читання.
Найдешевші та найдорожчі однокімнатні
Регіональний розкид — найширший за весь час. За медіанами ЛУН на 15 вересня однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує $74 500 у Львові, +16% за рік, і $72 000 у Києві, +5%. Ужгород, Луцьк, Вінниця та Рівне перебувають у діапазоні $56 700–60 600; Чернівці й Тернопіль — $54 000–55 000 після зростання на 28%; Івано-Франківськ близько $45 000, Хмельницький близько $42 000.
Далі мапа ламається. Дніпро — $32 000, мінус 8% за рік. Суми — $24 900, Харків — $23 500–24 000, +7%, Миколаїв — $23 500, Запоріжжя — $16 900, найнижча медіана серед обласних центрів. Слов'янськ і Краматорськ — оголошення від $3 000 до $14 000. Середні за областями від DIM.RIA за серпень розповідають ту саму історію з іншого кінця: Херсонська область $15 500, мінус 9% за місяць, Запорізька $17 500, Миколаївська $20 000 проти Києва $89 500 і Львівської області $81 000, а найбільший місячний приріст, 7–10%, показали Черкаська, Чернівецька області та Закарпаття.
Крайній випадок — будинок. УНІАН 15 вересня повідомив про трикімнатний сільський будинок на 50 квадратних метрів із 16 сотками біля Дністра в Онуті Чернівецької області, виставлений за $3 000; інші будинки в області пропонують за 5 000–12 500 євро, здебільшого старий фонд без газу, з піччю та колодязем. У самих Чернівцях середній приватний будинок коштує близько $140 000.
Про що кажуть цифри разом
Аналітики, які вивчають вересневі дані, бачать ринок, що розпадається на три частини. У західних містах і Києві субсидований кредит і зростання собівартості штовхають готові новобудови вгору на 7–10%, тоді як економклас стоїть на місці. У прифронтових областях ціни в доларах не зростають або падають, і державний ваучер, щойно законопроєкт №15335 ухвалять, стає єдиним містком до купівлі. А між ними — державна програма, що видає близько 300 млн грн на тиждень під 3–7% у країні, де ставка центробанку 15,5%; саме тому новобудови комфорт-класу в Києві додали 17,8% за рік, поки гривню захищали продажами НБУ по $1 млрд на тиждень.
За оцінкою аналітика Руслана Аверіна, осіння переоцінка реальна для готового житла та мінімальна для котловану, де дисконт 50–60% до готових квартир уже закладає інфляцію собівартості 2027 року, про яку кажуть забудовники. Покупець із правом на єОселю платить 3–7% за гроші, які ринку коштують 17–23%; арифметика цієї субсидії більша за будь-який осінній рух на 7–10%.
Читайте також: ціни на квартири подвоїлися за сім років, нові правила єОселі з липня 2026, купівля на котловані в Києві і повна мапа житлових програм України.