Орендодавець у Києві у 2026 році обирає між трьома режимами, які різняться вчетверо за сумою податку, і більшість обирає четвертий — не платити. Нижче — арифметика перших трьох на медіанній оренді, договір, який захищає обидві сторони, і те, як податкова дізнається про здачу квартири у 2026 році і дізнаватиметься у 2027-му.
Три режими, одна таблиця
| Оренда на місяць | Фізособа: 18% + 5% | ФОП 3 групи: 5% + 1% + ЄСВ 1 902,34 | ФОП 2 групи: 1 729,40 + ЄСВ 1 902,34 |
|---|---|---|---|
| 18 000 грн (1-кімнатна) | 4 140 | 2 982 | 3 632 |
| 26 000 грн (2-кімнатна) | 5 980 | 3 462 | 3 632 |
| 44 200 грн (3-кімнатна) | 10 166 | 4 554 | 3 632 |
Фізособа платить 18% ПДФО і 5% військового збору з усієї суми — авансами протягом 40 днів після кожного кварталу, з декларацією до 1 травня і доплатою до 1 серпня. Якщо орендар — компанія або ФОП, податок утримує він як податковий агент.
ФОП третьої групи платить 5% єдиного податку і 1% військового збору з обороту плюс ЄСВ 1 902,34 гривні на місяць незалежно від доходу. Межа, вище якої ФОП дешевший за фізособу, — близько 11 200 гривень на місяць; нижче неї ЄСВ з'їдає економію. У Києві нижче цієї межі здається лише житло в Деснянському районі.
ФОП другої групи платить фіксовані 1 729,40 гривні єдиного податку на місяць плюс ЄСВ — разом 3 632 гривні незалежно від оренди. Дешевший за третю групу при оренді вищій за 28 800 гривень, але здавати можна лише фізособам і платникам єдиного податку: здача квартири компанії на загальній системі вибиває з групи зі штрафом 15%.
Обмеження для всіх єдинників — житлова площа в оренді не більше 400 м²: для власника п'яти-шести квартир це не проблема, для власника поверху — так.
Що ФОП коштує понад податок
Реєстрація — безкоштовно через Дію за день. Ведення — книга обліку доходів, щоквартальна декларація, ЄСВ щокварталу. Самостійно це година на квартал; бухгалтер бере 1 000–2 000 гривень на місяць, що для однієї квартири перекриває економію наполовину. Розумний поріг, за оцінкою аналітика Руслана Аверіна, — ФОП виправданий з першої квартири при самостійному веденні і з другої при бухгалтері.
Прихована вартість ФОП — статус: дохід ФОП від оренди вважається підприємницьким, і квартира, «що використовується в господарській діяльності», при продажу оподатковується за правилами продажу майна фізособи, але податкова періодично намагається трактувати інакше. Судова практика на боці власника, однак продавати квартиру краще після закриття ФОП або виведення об'єкта з діяльності.
Податок на нерухомість: пільга зникає
Квартира в оренді втрачає пільгу у 60 м²: податок нараховується на всю площу, у Києві — 120 гривень за метр. Для однокімнатної 45 м² це 5 400 гривень на рік замість нуля, для двокімнатної 68 м² — 8 160. На тлі 216 000 гривень річної оренди це 2,5–4%, але саме за цим рядком податкова перевіряє, чи не здається «єдина» квартира: заявлена пільга при задекларованій оренді — суперечність, яку видно автоматично.
Договір
Договір найму житла не потребує нотаріального посвідчення і реєстрації, якщо строк менший за три роки; на три роки і довше — нотаріально і з реєстрацією права користування. На практиці київські договори укладаються на 11 місяців із продовженням.
Що має бути в договорі понад ціну і строк: показники лічильників і хто платить комуналку; депозит і умови його утримання; опис майна з фотографіями; порядок відвідування квартири власником; умови дострокового розірвання — зазвичай місяць повідомлення; відповідальність за пошкодження; обмеження на суборенду і подобову здачу. Окремий пункт 2026 року — дії при пошкодженні будинку внаслідок удару: хто платить за ремонт, чи призупиняється оренда, як повертається депозит.
Для власника з ФОП договір — підстава для доходу; для фізособи — доказ суми при декларуванні. Для орендаря — захист від виселення без повідомлення. Договір «на словах» вигідний лише тому, хто не платить податок, і рівно до першої перевірки.
Як податкова дізнається
У 2026 році — чотирма каналами. Нотаріуси з червня повідомляють податкову про договори оренди в день посвідчення. Банки — за регулярними надходженнями однакової суми від однієї особи. Сусіди та ОСББ — за зверненнями. І перехресна перевірка: квартира, за якою заявлено пільгу з податку на нерухомість, і особа, зареєстрована за іншою адресою.
З 2027 року додасться п'ятий і головний канал. Рада 9 червня 2026 року ухвалила закон 4903-IX про цифрові платформи: OLX, DIM.RIA, Airbnb і решта майданчиків стануть податковими агентами за доходами від оренди житла іншим фізособам, при доході понад 2 000 євро на рік — зі ставкою 5% ПДФО плюс 5% збору, тобто 10% замість 23%. Водночас орендодавець за цим режимом втрачає пільгу 60 м². На 12 вересня 2026 року закон не підписаний президентом: суперечка йде про непрофільні правки щодо фінансового моніторингу, і до підписання діють поточні 23% або ФОП.
Якщо закон набере чинності, режим фізособи стане дешевшим за ФОП другої групи вже з оренди 24 000 гривень, а головне — майданчики звітуватимуть про кожне оголошення. Незадекларована оренда перестане бути невидимою.
Ціна несплати
Штраф за незадекларований дохід — 25% суми податку при умислі і 10% без, плюс пеня, плюс 340 гривень за неподану декларацію, плюс податок за три роки назад. З однокімнатної за 18 000 гривень три роки несплати як фізособа — 149 000 гривень податку, 37 000 штрафу і пеня. Той самий власник через ФОП заплатив би за три роки 107 000 гривень і спав спокійно. Різниця між «платити як ФОП» і «не платити і попастися» — 79 000 гривень не на користь другого.
Як це читати
Для київського орендодавця 2026 року вибір режиму зводиться до одного числа: ФОП третьої групи з першої квартири при оренді вищій за 11 200 гривень, друга група — при трьох і більше квартирах дорожчих за 28 800. Договір — на 11 місяців з описом і пунктом про удари. І стежити за підписом під законом 4903-IX: він або здешевить легальну оренду до 10%, або не набере чинності — але в обох випадках майданчики у 2027 році почнуть бачити те, що податкова сьогодні шукає вручну.
Суміжні розбори: яку квартиру купувати під здачу, усі податки власника нерухомості, податок на нерухомість 2026.