Податок на здачу квартири в оренду у 2026 році залежить від режиму: фізособа віддає 23% орендної плати, ФОП третьої групи — 6% плюс фіксований ЄСВ. Більшість орендодавців обирає четвертий режим — не платити. Нижче — арифметика трьох легальних режимів на медіанній оренді, договір, який захищає обидві сторони, і те, як податкова дізнається про здачу квартири у 2026 році і дізнаватиметься у 2027-му.
Коротко
- Фізособа платить 23% з орендної плати: 18% ПДФО + 5% військового збору. З оренди 18 000 грн на місяць це 4 140 грн.
- ФОП 3 групи — 5% єдиного податку + 1% військового збору + ЄСВ 1 902,34 грн на місяць. Дешевше за фізособу при оренді понад ~11 200 грн.
- ФОП 2 групи у 2026 році коштує фіксовано 4 496,44 грн на місяць (1 729,40 єдиного податку + 864,70 військового збору + 1 902,34 ЄСВ) і вигідніший за третю групу лише при оренді понад ~43 200 грн.
- Квартира в оренді втрачає пільгу 60 м² з податку на нерухомість: у Києві — 120 грн за кожен м² на рік.
- Закон 4903-IX про податок 10% на оренду через платформи з 2027 року станом на 17 жовтня 2026 року не підписаний президентом.
Податок на здачу нерухомості: три режими в одній таблиці
| Оренда на місяць | Фізособа: 18% + 5% | ФОП 3 групи: 5% + 1% + ЄСВ 1 902,34 | ФОП 2 групи: 1 729,40 + ВЗ 864,70 + ЄСВ 1 902,34 |
|---|---|---|---|
| 18 000 грн (1-кімнатна) | 4 140 | 2 982 | 4 496 |
| 26 000 грн (2-кімнатна) | 5 980 | 3 462 | 4 496 |
| 44 200 грн (3-кімнатна) | 10 166 | 4 554 | 4 496 |
Мінімальна зарплата з 1 січня 2026 року — 8 647 гривень, від неї рахуються ЄСВ (22%), єдиний податок другої групи (20%) і військовий збір єдинників першої, другої та четвертої груп (10%).
Скільки платить фізособа за здачу квартири: 18% + 5%
Фізособа платить 18% ПДФО і 5% військового збору з усієї суми оренди — авансами протягом 40 днів після кожного кварталу, з річною декларацією до 1 травня і остаточною доплатою до 1 серпня наступного року. Якщо орендар — компанія або ФОП, податок утримує він як податковий агент, і орендодавець отримує суму вже за вирахуванням 23%.
ФОП для здачі квартири в оренду: 2 чи 3 група
ФОП третьої групи платить 5% єдиного податку і 1% військового збору з обороту плюс ЄСВ 1 902,34 гривні на місяць незалежно від доходу. Межа, вище якої ФОП дешевший за фізособу, — близько 11 200 гривень на місяць; нижче неї ЄСВ з'їдає економію. Медіанна однокімнатна в Києві — близько 18 000 гривень, тобто помітно вище цієї межі. Третя група може здавати будь-кому, зокрема компаніям.
ФОП другої групи платить фіксовані 1 729,40 гривні єдиного податку, 864,70 гривні військового збору і ЄСВ — разом 4 496,44 гривні на місяць незалежно від оренди. Дешевший за третю групу лише при оренді понад ~43 200 гривень на місяць, але здавати можна тільки фізособам і платникам єдиного податку: здача квартири компанії на загальній системі означає ставку 15% і втрату групи. З 2025 року військовий збір для другої групи обов'язковий.
Обмеження для всіх єдинників — житлова площа в оренді не більше 400 м² сумарно (нежитлова — 900 м², земля — 0,2 га): для власника п'яти-шести квартир це не проблема, для власника поверху — так.
Що ФОП коштує понад податок
Реєстрація — безкоштовно через Дію за день. Ведення — книга обліку доходів, щоквартальна декларація, ЄСВ щокварталу. Самостійно це година на квартал; бухгалтер бере 1 000–2 000 гривень на місяць, що для однієї квартири перекриває економію наполовину. Розумний поріг, за оцінкою аналітика Руслана Аверіна, — ФОП виправданий з першої квартири при самостійному веденні і з другої при бухгалтері.
Прихована вартість ФОП — статус: дохід ФОП від оренди вважається підприємницьким, і квартира, «що використовується в господарській діяльності», при продажу оподатковується за правилами продажу майна фізособи, але податкова періодично намагається трактувати інакше. Судова практика на боці власника, однак продавати квартиру краще після закриття ФОП або виведення об'єкта з діяльності. Ставки при продажу — 0%, 10% або 23% — розібрані окремо: податок при продажу квартири 2026.
Податок на нерухомість при здачі квартири: пільга 60 м² зникає
Квартира в оренді втрачає пільгу у 60 м²: податок нараховується на всю площу, у Києві — 120 гривень за метр (1,5% мінімальної зарплати на 1 січня 2025 року, 8 000 гривень). Для однокімнатної 45 м² це 5 400 гривень на рік замість нуля, для двокімнатної 68 м² — 8 160. На тлі 216 000 гривень річної оренди це 2,5–4%, але саме за цим рядком податкова перевіряє, чи не здається «єдина» квартира: заявлена пільга при задекларованій оренді — суперечність, яку видно автоматично. Ставки за містами, строки і приклади — у розборі податок на нерухомість 2026.
Договір оренди квартири: що в ньому має бути
Договір найму житла укладається письмово; на строк три роки і довше — нотаріально і з реєстрацією права користування. На практиці київські договори укладаються на 11 місяців із продовженням.
Що має бути в договорі понад ціну і строк: показники лічильників і хто платить комуналку; депозит і умови його утримання; опис майна з фотографіями; порядок відвідування квартири власником; умови дострокового розірвання — зазвичай місяць повідомлення; відповідальність за пошкодження; обмеження на суборенду і подобову здачу. Окремий пункт 2026 року — дії при пошкодженні будинку внаслідок удару: хто платить за ремонт, чи призупиняється оренда, як повертається депозит.
Для власника з ФОП договір — підстава для доходу; для фізособи — доказ суми при декларуванні. Для орендаря — захист від виселення без повідомлення. Договір «на словах» вигідний лише тому, хто не платить податок, і рівно до першої перевірки.
Як податкова дізнається про здачу квартири
У 2026 році — чотирма каналами. Нотаріус, який посвідчив договір оренди, зобов'язаний передати дані про нього до податкової за адресою орендодавця (п. 170.1.5 Податкового кодексу), рієлтор — про договори, укладені за його посередництва (п. 170.1.6). Банки — за регулярними надходженнями однакової суми від однієї особи. Сусіди та ОСББ — за зверненнями. І перехресна перевірка: квартира, за якою заявлено пільгу з податку на нерухомість, і власник, зареєстрований за іншою адресою.
Податок на оренду через OLX і платформи з 2027 року: закон 4903-IX
З 2027 року може додатися п'ятий і головний канал. Рада 9 червня 2026 року ухвалила закон 4903-IX про цифрові платформи: OLX, DIM.RIA, Airbnb, Booking та інші майданчики стануть податковими агентами за доходами фізосіб, зокрема від оренди житла, а дохід понад еквівалент 2 000 євро на рік оподатковуватиметься за пільговою ставкою 5% ПДФО плюс 5% збору, тобто 10% замість 23% — за умови спеціального банківського рахунку, вказаного платформі. Станом на 17 жовтня 2026 року закон не підписаний президентом: суперечка точиться навколо правок щодо політично значущих осіб, хоча бізнес-асоціації 14 жовтня закликали підписати. До підписання діють поточні 23% або ФОП.
Якщо закон набере чинності, режим фізособи через платформу стане дешевшим за ФОП третьої групи за будь-якої оренди до ~47 600 гривень на місяць: з 18 000 гривень — 1 800 гривень податку проти 2 982. Головне ж — майданчики звітуватимуть про кожне оголошення, і незадекларована оренда перестане бути невидимою.
Штраф за незадекларовану оренду
Штраф за незадекларований дохід — 25% суми податку при умислі і 10% без, плюс пеня, плюс 340 гривень за неподану декларацію, плюс податок за три роки назад. З однокімнатної за 18 000 гривень три роки несплати як фізособа — 149 000 гривень податку, 37 000 штрафу і пеня. Той самий власник через ФОП третьої групи заплатив би за три роки 107 000 гривень і спав спокійно. Різниця між «платити як ФОП» і «не платити і попастися» — 79 000 гривень не на користь другого.
Як це читати
Для київського орендодавця 2026 року вибір режиму зводиться до одного числа: ФОП третьої групи з першої квартири при оренді понад 11 200 гривень; друга група має сенс лише при оренді понад 43 200 гривень на місяць і лише з орендарями-фізособами. Договір — на 11 місяців з описом і пунктом про удари. І стежити за підписом під законом 4903-IX: він або здешевить легальну оренду до 10%, або не набере чинності — але в обох випадках майданчики у 2027 році почнуть бачити те, що податкова сьогодні шукає вручну. Якщо квартиру з оренди планується продати раніше строку, див. податок при продажу квартири менше 3 років.
Читайте також: податки на нерухомість 2026, податок на нерухомість 2026, податок при продажу квартири 2026, яку квартиру купувати під здачу.