Податок на нерухомість — єдиний податок, який власник квартири в Україні платить щороку, нічого не продаючи і не здаючи. Він малий за ставкою і великий за кількістю помилок: половина власників не знає, що платить лише за «зайві» метри, друга половина не знає, що ставку визначає не Київ, а Київрада, і що вона в Одесі у п'ятнадцять разів нижча. Нижче — уся механіка статті 266 Податкового кодексу на 2026 рік із розрахунками для Києва.
За які метри платять
Кодекс звільняє від податку перші 60 м² квартири, перші 120 м² будинку і перші 180 м² сумарно, якщо у власника є і те, і те. Податок рахується лише на площу понад пільгу, і пільга діє один раз на все майно власника, а не на кожен об'єкт.
Звідси три наслідки, які найчастіше розуміють неправильно:
- власник однієї квартири у 58 м² не платить нічого, власник квартири у 75 м² платить за 15 м²;
- власник двох квартир по 45 м² платить за 30 м²: пільга 60 м² застосовується до суми 90 м², а не до кожної квартири;
- пільга не діє, якщо об'єкт здається в оренду або використовується в бізнесі, — тоді платять за всю площу.
Додатково: квартира площею понад 300 м² або будинок понад 500 м² збільшують податок на 25 000 гривень на рік за кожен такий об'єкт.
Скільки коштує метр
Ставку визначає місцева рада в межах 1,5% мінімальної зарплати на 1 січня звітного року за 1 м² на рік. Податок сплачується за попередній рік: у 2026-му — за 2025-й, база — 8 000 гривень, стеля — 120 гривень за м². За 2026 рік, оплата якого надійде у 2027-му, база вже 8 647 гривень, стеля — 129,71 гривні.
| Місто | Ставка для квартир | Гривень за м² (оплата у 2026) |
|---|---|---|
| Київ | 1,5% | 120 |
| Дніпро | 1,5% | 120 |
| Львів | 0,25–1% за зонами | 20–80 |
| Одеса | 0,1% | 8 |
| Харків | 0% | 0 |
Київ тримає максимальну ставку для житла і 0,4% для гаражів (32 гривні за м²). Отже, для київської квартири формула проста: (площа − 60) × 120.
Три розрахунки для Києва
Квартира 75 м², єдина. 15 м² × 120 = 1 800 гривень на рік.
Квартира 120 м² у Печерському районі. 60 м² × 120 = 7 200 гривень. При ціні такої квартири близько 330 000 доларів податок становить близько 0,05% вартості на рік — у 20–40 разів менше, ніж у Німеччині чи США.
Дві квартири, 45 м² і 68 м², одна здається в оренду. Квартира в оренді втрачає пільгу повністю: 68 м² × 120 = 8 160. Друга квартира у 45 м² вкладається в пільгу: 0. Разом 8 160 гривень. Якби обидві квартири використовувалися для проживання сім'ї, податок становив би (113 − 60) × 120 = 6 360.
Для порівняння з орендою: 8 160 гривень на рік — це менше за половину одного місячного платежу за медіанною орендою однокімнатної квартири в Києві. Податок не змінює економіку оренди, але його несплата змінює стосунки з податковою.
Як і коли платити
Податок рахує податкова, а не власник. До 1 липня вона надсилає податкове повідомлення-рішення за адресою реєстрації або в Електронний кабінет. З дати отримання — 60 днів на сплату. Якщо повідомлення не надійшло, платити не потрібно, але податкова має право донарахувати за три попередні роки, тому перевірити нарахування в Електронному кабінеті (розділ «Стан розрахунків з бюджетом») дешевше, ніж чекати.
За прострочення: 5% від суми при затримці до 30 днів, 10% — понад 30 днів, з 91-го дня — пеня у розмірі 120% річних облікової ставки НБУ за кожен день. При обліковій ставці 15,5% це 18,6% річних на борг. Умисна несплата — штраф 25–50%.
Борг із податку на нерухомість спливає у двох неприємних місцях: при продажу квартири, де нотаріус запитає довідку про відсутність заборгованості, і при виїзді за кордон, якщо сума перейшла у виконавче провадження.
Хто не платить
З 1 січня 2023 року податок не нараховується на об'єкти, розташовані на територіях активних бойових дій і тимчасово окупованих територіях за переліком Мінрозвитку, а також на зруйноване і непридатне для проживання житло — за наявності запису в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна. Звільнення діє у місяці, коли територія в переліку.
Київ і Київська область у 2026 році в переліку не перебувають: столичні власники платять повністю. Пільги для окремих категорій — багатодітні сім'ї, діти-сироти — встановлює місцева рада, і Київрада зберегла їх у 2026 році в базовому обсязі.
Як це читати
Податок на нерухомість в Україні — адміністративний, а не економічний. Він не впливає на рішення про купівлю: 0,05% вартості на рік проти 5–8% витрат на саму угоду. За оцінкою аналітика Руслана Аверіна, його єдина практична роль для власника — бути сигналом того, що квартира видна державі: з 2026 року нотаріуси щокварталу передають дані про угоди, реєстр майна звіряється з реєстром доходів, і несплачені 1 800 гривень стають приводом подивитися, чи задекларована оренда. Заплатити їх простіше, ніж пояснювати.
Суміжні розбори: усі податки власника нерухомості — при купівлі, володінні, оренді, продажу та спадкуванні і продаж квартири до трьох років володіння.