Щороку в Україні частина квартир продається раніше, ніж через три роки після купівлі: переїзд, розлучення, термінова потреба в грошах, інвестиційна квартира, яку купували на котловані й вирішили не тримати. Податковий кодекс не забороняє такий продаж, але бере за нього 10% від ціни — і, на відміну від майже будь-якого іншого податку на дохід, рахує його не з прибутку, а з усієї суми угоди.
Це ключова деталь, яку більшість продавців дізнається вже за столом у нотаріуса. Нижче — скільки становить податок при продажу квартири менше 3 років у 2026 році, з якого дня рахують строк, де ставка стає 23% і як продати квартиру, що менше 3 років у власності, з найменшими втратами.
Коротко
- Перший за рік продаж квартири, якою володіли менше 3 років, — 5% ПДФО + 5% військового збору = 10% від ціни договору, але не нижче оціночної вартості.
- З квартири за ₴3 000 000 це ₴300 000, навіть якщо її куплено за ₴2 900 000: вирахування витрат до ставки 5% не застосовується.
- Другий за рік продаж об'єкта, молодшого за 3 роки, — 18% + 5% = 23%, але з вирахуванням підтверджених витрат на купівлю.
- Три роки рахуються від дати державної реєстрації права, для новобудови — після введення будинку.
- Успадковану квартиру можна продати без податку одразу; подаровану — ні.
Податок при продажу квартири менше 3 років у 2026: що каже стаття 172
Пункт 172.1 Податкового кодексу звільняє від податку один продаж житла за календарний рік за умови, що об'єкт був у власності понад три роки. Квартира, молодша за три роки, під цю формулу не підпадає і потрапляє до пункту 172.2, де дві ставки. Загальна картина за всіма випадками продажу, включно зі спадщиною, нерезидентами та землею, — у розборі «податок при продажу квартири 2026»; тут — лише квартира, якій менше трьох років.
| Ситуація у 2026 році | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший продаж за рік, володіння менше 3 років | 5% | 5% | 10% |
| Другий і наступні продажі об'єктів, молодших за 3 роки | 18% | 5% | 23% |
| Для порівняння: перший продаж за рік, володіння понад 3 роки | 0% | 0% | 0% |
| Успадковане житло, перший продаж за рік (будь-який строк) | 0% | 0% | 0% |
| Нерезидент, квартира молодша за 3 роки | 18% | 5% | 23% |
Військовий збір у 5% діє з 1 грудня 2024 року (раніше — 1,5%) і нараховується лише там, де є ПДФО.
Базою є ціна в договорі, але не нижче оціночної вартості з Єдиної бази звітів про оцінку. Занизити ціну на папері не можна: нотаріус зобов'язаний звірити її з оцінкою, і податок рахується від більшої з двох величин.
Чому 10% з ціни, а не з прибутку
Вирахування витрат на придбання існує, але кодекс дозволяє його лише для доходів за ставкою 18% — третій і наступні продажі, а також другий і наступні продажі об'єктів, які не підпадають під пільгу. До ставки 5% вирахування не застосовується.
На практиці це означає: квартиру куплено за 2 700 000 гривень два роки тому, продається за 3 000 000. Прибуток — 300 000, але податок — 5% і 5% від 3 000 000, тобто 300 000 гривень. Увесь прибуток іде державі. Якщо ж ціна не зросла, продавець платить ті самі 300 000 зі своїх.
| Ціна продажу | Податок 10% | У доларах (44,85 грн/$, 9 жовтня 2026) |
|---|---|---|
| ₴2 000 000 | ₴200 000 | ≈ $4 500 |
| ₴3 000 000 | ₴300 000 | ≈ $6 700 |
| ₴4 500 000 | ₴450 000 | ≈ $10 000 |
| ₴6 000 000 | ₴600 000 | ≈ $13 400 |
Це робить продаж до трьох років невигідним майже завжди, коли зростання ціни за період володіння менше за 10%. За даними ЛУН, медіанна однокімнатна квартира в Києві за рік подорожчала приблизно на 5% у доларах — тобто для типової квартири, купленої рік-два тому, податок з'їдає приріст повністю і додає збиток зверху.
Як рахується строк володіння квартирою: три пастки
Відлік іде від дати державної реєстрації права власності, а не від дати договору, оплати чи заселення. Звідси три пастки.
Новобудова. Інвестор оплатив квартиру у 2022 році, будинок здали у 2025-му, право зареєстровано в грудні 2025 року. Три роки володіння завершаться в грудні 2028-го, хоча гроші внесено шість років тому. Продаж у 2026-му — це продаж об'єкта, молодшого за три роки. Продаж до введення будинку в експлуатацію — окремий режим, див. продаж новобудови до введення в експлуатацію.
Подарунок. Умову трьох років знято лише для спадщини. Подарована квартира рахується з дати реєстрації права обдаровуваного. Якщо батьки подарували квартиру у 2024 році, продаж у 2026-му оподатковується за 10%.
Частка. Продаж частки у квартирі — це продаж об'єкта. Дві частки однієї квартири, продані в одному році різними договорами, нотаріус порахує як два продажі.
Спадщина — єдиний виняток: успадковану квартиру можна продати в день реєстрації права, і перший продаж за рік буде без податку.
Другий продаж — найдорожча помилка
Лічильник продажів рахує календарний рік, а не об'єкти. Інвестор, що продає дві квартири, молодші за три роки, сплатить 10% з першої і 23% з другої. На квартирі за 3 000 000 гривень різниця — 390 000 гривень лише за те, що обидві угоди відбулися в одному році.
Перенесення другої угоди на січень обнуляє лічильник. Це не схема й не оптимізація: кодекс прямо прив'язує ставку до року, і нотаріус застосує її до дати посвідчення договору. Аналітик Руслан Аверін вважає це єдиним податковим важелем, доступним приватному продавцеві без консультанта, — і саме його найчастіше не використовують, бо продавець дізнається про ставку в день угоди.
Якщо квартира менше 3 років у власності: як продати з найменшим податком
- Дочекатися трьох років, якщо до дати лишається рік або менше, — розрахунок нижче.
- Розвести два продажі по різних календарних роках, щоб другий не пішов під 23%.
- Зберегти документи про купівлю: якщо продаж усе ж підпадає під 18%, витрати на придбання зменшують базу, і 23% від прибутку часто дешевші за 10% від ціни.
- Не занижувати ціну в договорі: податок однаково рахується не нижче оціночної вартості, а розбіжність бачить податкова.
- Перевірити статус резидента: нерезидент платить 23% там, де резидент платить 10%.
Як сплачується податок
Якщо покупець — фізична особа, продавець сплачує ПДФО і збір сам, до нотаріального посвідчення. Нотаріус перевіряє квитанцію і без неї договір не посвідчить. Якщо покупець — компанія або ФОП, вона є податковим агентом і утримує податок сама.
Нотаріуси передають до податкової дані про всі посвідчені договори: державні — щомісяця, приватні — щокварталу, зі сторонами, адресою і ціною. Тобто кожна угода видна податковій протягом кварталу, і «забутий» другий продаж знайдеться автоматично.
Декларацію подавати не потрібно, якщо податок сплачено під час посвідчення: пункт 179.2 звільняє такі доходи від декларування. Виняток — продавець, який використовує вирахування витрат за ставкою 18%: він подає декларацію до 1 травня і підтверджує витрати документами.
Продати зараз чи дочекатися трьох років
Чекати варто, коли до трьох років лишилося менше, ніж податок «коштує» в місяцях володіння. Розрахунок на квартирі за 3 000 000 гривень, яка здається за медіаною Києва за 18 000 гривень на місяць (за вирахуванням податку та простою — близько 14 000):
| Варіант | Продавець отримує | Коли |
|---|---|---|
| Продати зараз з податком 10% | ₴2 700 000 | сьогодні |
| Почекати 12 місяців, ціна без зростання | ₴3 000 000 + ₴168 000 оренди | через рік |
| Почекати 12 місяців, зростання ціни 5% | ₴3 150 000 + ₴168 000 оренди | через рік |
Щоб продаж зараз був вигіднішим за рік очікування, гроші на руках мають приносити понад 17% річних без зростання ціни і близько 23% за зростання на 5% — це вище облікової ставки НБУ в 16%. За строку очікування до 12–15 місяців тримати квартиру майже завжди вигідніше, ніж продавати з податком. За строку 24 місяці й більше вирішує вже не податок, а прогноз ціни та потреба в грошах.
Єдиний сценарій, де продаж з 10% виправданий без розрахунку, — коли гроші закривають борг під вищу ставку або ціна об'єкта падає швидше ніж на 10% на рік. Для Києва у 2026 році такого падіння за медіанами немає.
Нерезиденти
Пункт 172.9 поширює на нерезидентів той самий порядок, що й на резидентів, але замінює ставку 5% на 18%. Звільнення першого продажу за рік за володіння понад три роки діє і для них. Нерезидент, що продає квартиру, молодшу за три роки, сплачує 18% плюс 5% збору — 23% від ціни. Статус резидентства варто визначити до угоди, а не з'ясовувати в нотаріуса.
Як це читати
Три роки — це не строк, після якого податок «зменшується», а межа між 0% і 10% від усієї ціни. Для типової київської квартири різниця дорівнює двом-трьом рокам оренди. Продавець без жорсткої причини продавати саме зараз виграє, якщо рахує не податок, а місяці до дати реєстрації плюс три роки. Продавець із двома об'єктами виграє, якщо розводить угоди по різних календарних роках.
Читайте також: податок при продажу квартири 2026 · податки на нерухомість 2026 · продаж новобудови до введення в експлуатацію · купівля квартири в Києві крок за кроком