Податки при купівлі квартири у 2026 році в Україні — це 1% до Пенсійного фонду та 1% державного мита, а для покупця першого житла пенсійний збір дорівнює нулю. Але купівля — лише перший із шести моментів, коли власник квартири стикається з податком: далі йдуть володіння, здача в оренду, продаж, спадщина та дарування. Нижче — усі податки на нерухомість в Україні 2026 в одній таблиці, з цифрами та посиланнями на детальний розбір кожного випадку.
Коротко
- Купівля: 1% до Пенсійного фонду від ціни договору (перше житло — 0%) і 1% державного мита; з оцінкою та реєстрацією — близько 2% ціни.
- Володіння: податок на нерухомість лише за метри понад 60 м² квартири; у Києві — 120 грн за м² за 2025 рік і 129,71 грн за 2026-й.
- Оренда: фізособа платить 18% ПДФО + 5% військового збору = 23%; ФОП 3 групи — 5% + 1% і ЄСВ 1 902,34 грн на місяць.
- Продаж: 0% за першого продажу за рік і володіння понад 3 роки, 10% (5% + 5%) за володіння менше 3 років, 23% (18% + 5%) за третій продаж і для нерезидентів.
- Спадщина й дарування: 0% для родичів першого та другого ступеня, 10% для інших резидентів, 23% за участі нерезидента.
Усі податки на нерухомість в Україні 2026: одна таблиця
| Момент | Податок | Ставка | База | Хто платить | Детально |
|---|---|---|---|---|---|
| Купівля | Збір до Пенсійного фонду | 1% | ціна договору | покупець (перше житло — 0%) | нижче |
| Купівля | Держмито / тариф нотаріуса | 1% | ціна договору | за домовленістю сторін | нижче |
| Купівля новобудови | ПДВ | 20% | у ціні метра | забудовник, закладено в ціну | нижче |
| Володіння | Податок на нерухомість | до 1,5% мінзарплати за м² | площа понад 60/120/180 м² | власник, раз на рік | податок на нерухомість 2026 |
| Оренда, фізособа | ПДФО + військовий збір | 18% + 5% | уся орендна плата | орендодавець, аванси щокварталу | податок на здачу квартири в оренду |
| Оренда, ФОП 3 групи | Єдиний податок + збір + ЄСВ | 5% + 1% + 1 902,34 грн/міс | уся орендна плата | орендодавець | податок на здачу квартири в оренду |
| Продаж, перший за рік, володіння > 3 років | — | 0% | — | — | податок при продажу квартири 2026 |
| Продаж, володіння < 3 років (перший за рік) | ПДФО + збір | 5% + 5% | ціна, не нижче оцінки | продавець, до нотаріуса | податок при продажу квартири менше 3 років |
| Продаж, третій за рік або другий об'єкта < 3 років | ПДФО + збір | 18% + 5% | ціна мінус витрати | продавець | податок при продажу квартири 2026 |
| Продаж недобудови, відступлення прав | ПДФО + збір | 18% + 5% | ціна мінус витрати | продавець | продаж новобудови до введення |
| Спадщина й дарування, 1–2 ступінь спорідненості | — | 0% | — | — | нижче |
| Спадщина й дарування, інші резиденти | ПДФО + збір | 5% + 5% | оціночна вартість | спадкоємець, обдаровуваний | нижче |
| Спадщина й дарування за участі нерезидента | ПДФО + збір | 18% + 5% | оціночна вартість | спадкоємець, обдаровуваний | нижче |
Податки при купівлі квартири 2026: що платить покупець
Два обов'язкові платежі під час купівлі — 1% до Пенсійного фонду та 1% державного мита — рахуються від ціни в договорі. Мито бере державний нотаріус; приватний замість нього встановлює власний тариф, у Києві від 5 000 гривень.
| Стаття витрат (квартира за 3 000 000 грн) | Сума | Хто зазвичай платить |
|---|---|---|
| Збір до Пенсійного фонду, 1% | 30 000 грн (перше житло — 0) | покупець |
| Держмито 1% або тариф приватного нотаріуса | 30 000 грн або від 5 000 грн | за домовленістю |
| Оцінка для податкових цілей | від 2 000 грн | продавець |
| Реєстрація права власності | 330 грн адміністративного збору | покупець |
| Разом | близько 2% ціни |
З рієлтором сукупні витрати угоди сягають 5–8% ціни — докладно в матеріалі про приховані витрати угоди, а саму процедуру крок за кроком описано в розборі купівлі квартири в Києві.
Покупець першого житла звільнений від пенсійного збору законом, як і той, хто перебуває на квартирному обліку. Якщо нотаріус усе ж вимагає оплату, гроші повертають через Пенсійний фонд або суд.
У новобудові окремого ПДВ немає: 20% першого постачання забудовник уже заклав у ціну метра, а вторинний ринок ПДВ не обкладається.
Податок на нерухомість 2026: 120 гривень за зайвий метр
Єдиний щорічний податок на володіння — податок на нерухомість за статтею 266. Ставка — до 1,5% мінімальної зарплати на 1 січня звітного року за м²; у Києві діє максимум: 120 гривень за м² понад 60 м² квартири за 2025 рік (сплата у 2026-му) і 129,71 гривні за 2026 рік (сплата у 2027-му). Повідомлення надходить до 1 липня, на сплату — 60 днів. Для квартири 75 м² це 1 800 гривень на рік; для 58 м² — нуль. Пільги, штрафи та ставки по містах — у розборі «податок на нерухомість 2026».
Податок на здачу квартири в оренду: 23% або 6% плюс ЄСВ
Фізособа, що здає квартиру, сплачує 18% ПДФО та 5% військового збору з усієї орендної плати, авансами протягом 40 днів після кожного кварталу, з декларацією до 1 травня і доплатою до 1 серпня. З медіанної київської оренди 18 000 гривень це 4 140 гривень на місяць.
Той самий власник, зареєстрований як ФОП третьої групи, сплачує 5% єдиного податку, 1% військового збору та ЄСВ 1 902,34 гривні на місяць незалежно від доходу. З тих самих 18 000 гривень — 1 080 плюс 1 902,34, разом 2 982 гривні. Різниця — близько 14 000 гривень на рік, і вона зростає разом з орендою. Межа, нижче якої ФОП не окуповує ЄСВ, — приблизно 11 200 гривень на місяць. Ліміт для єдинників — 400 м² житла.
Третій наслідок: квартира, що здається, втрачає пільгу 60 м² з податку на нерухомість і платить за всю площу (пункт 266.4.3). Розрахунок по районах Києва — у матеріалі «податок на здачу квартири в оренду 2026».
Податок при продажу квартири: 0%, 10% чи 23%
Перший продаж житла за календарний рік за володіння понад три роки — без податку і без збору. Володіння менше трьох років — 5% і 5% від повної ціни, без вирахування витрат. Другий продаж за рік об'єкта, старшого за три роки, — теж 10%. Третій і наступні продажі, а також другий продаж об'єкта, молодшого за три роки, — 18% і 5%, але з правом зменшити дохід на підтверджені витрати на купівлю. Нерезиденти платять 18% замість 5% всюди, де виникає податок. Успадковане житло умови трьох років не потребує.
Податок сплачується до нотаріального посвідчення, декларація при цьому не потрібна. Усі випадки з прикладами на 3 000 000 гривень — у розборі «податок при продажу квартири 2026», окремо — податок при продажу квартири менше 3 років та відступлення прав у новобудові.
Податок на спадщину та дарування квартири
Стаття 174 ділить спадкоємців на три групи. Перший і другий ступені спорідненості — діти, подружжя, батьки, брати, сестри, онуки, бабусі й дідусі — платять 0%, і військовий збір із такого доходу теж не справляється. Інші резиденти — 5% ПДФО та 5% збору від оціночної вартості. Якщо нерезидент спадкоємець або спадкодавець — 18% і 5%, причому нерезидент сплачує податок до отримання свідоцтва в нотаріуса. Дарування нерухомості оподатковується за правилами спадщини: подарунок від батьків — 0%, від тітки — 10%.
Нюанс для тих, хто планує продаж: успадкована квартира звільнена від умови трьох років, а подарована — ні, строк рахується з дати реєстрації права обдаровуваного.
Рік власника однієї квартири в Києві
Квартира 75 м² у Голосіївському районі, куплена у 2026 році за 95 000 доларів, родина живе в ній сама:
- при купівлі: 1% ПФ і 1% мита — 1 900 доларів, для першого житла 950;
- щороку: 1 800 гривень податку на нерухомість;
- при продажу через чотири роки: 0%;
- при передачі дітям: 0%.
Та сама квартира, але здається за 22 000 гривень і продана через два роки:
- щороку: податок на нерухомість за всі 75 м² — 9 000 гривень; податок з оренди — 60 720 гривень як фізособа або 38 668 як ФОП;
- при продажу: 10% від ціни, близько 9 500 доларів.
Різниця між двома сценаріями за два роки — близько 12 500 доларів податків за здачі як фізособа і близько 11 500 через ФОП.
Як це читати
Українська система податків на житло асиметрична: володіти й жити — майже безкоштовно, продавати швидко і здавати «в білу» без ФОП — дорого. Аналітик Руслан Аверін виокремлює три рішення, що покривають 90% податкової економії власника: тримати об'єкт понад три роки, реєструвати ФОП за оренди дорожчої за 11 200 гривень і не проводити двох продажів в одному календарному році. Усе інше в таблиці — фіксовані величини, які не оптимізуються, а просто сплачуються.
Читайте також: податок на нерухомість 2026 · податок на здачу квартири в оренду · податок при продажу квартири 2026 · податок при продажу квартири менше 3 років · продаж новобудови до введення в експлуатацію