Податок при продажу української нерухомості не залежить від прибутку. Він залежить від двох фактів: скільки продажів ви вже здійснили цього календарного року і скільки років володіли об'єктом.
Якщо ці дві відповіді відомі, все інше рахується механічно.
Три результати
| Ситуація | ПДФО | Збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший продаж за рік, володіння понад 3 роки | 0% | 0% | 0% |
| Перший продаж за рік, володіння менше 3 років | 5% | 5% | 10% |
| Другий продаж за рік, обидва об'єкти старші за 3 роки | 5% | 5% | 10% |
| Третій і наступні продажі, а також другий продаж об'єкта молодшого за 3 роки | 18% | 5% | 23% |
База — ціна договору, але не нижче за оціночну вартість. Занижена ціна в документі не зменшує податок, а лише створює розбіжність з оцінкою, яку нотаріус зобов'язаний перевірити.
Успадковане майно — помітний виняток: умова трирічного володіння до нього не застосовується, тому перший продаж успадкованої квартири звільнений, навіть якщо спадщину отримано місяць тому.
Чому лічильник обнуляється і скільки це коштує
Правила рахують продажі за календарний рік, а не за об'єктами. Власник, який продає дві квартири старші за три роки одного року, не платить нічого з першої і 10% з другої; третій продаж, як і другий продаж квартири молодшої за три роки, оподатковується за 23% з правом вирахувати підтверджені витрати на придбання.
Ті самі дві угоди, розведені на 31 грудня і 2 січня, — це два перші продажі, кожен у своєму році, кожен потенційно під 0%.
На квартирі за 100 000 доларів таке рішення про календар коштує від 10 000 до 23 000. За оцінкою аналітика Руслана Аверіна, це найбільший податковий важіль, доступний приватному власнику нерухомості в Україні: він не потребує ні структури, ні консультанта, ні ризику — лише готовності зсунути дату угоди на кілька тижнів.
Механіка в нотаріуса
Податок сплачується до посвідчення договору, а не після. Нотаріус виступає податковим агентом, перевіряє факт сплати та подає відомості про угоду. Тому податкове питання треба закривати до того, як призначено угоду, а не в процесі.
Додайте 1% збору до Пенсійного фонду при купівлі, який за звичаєм платить покупець, і державне мито. Це трансакційні витрати, а не податок на дохід, але в розрахунок «продавати чи тримати» вони входять нарівні.
Нерезиденти
Нерезидент при продажу української нерухомості оподатковується в тому самому порядку, що й резидент, але за ставкою 18% замість 5% там, де податок виникає; звільнення першого продажу при володінні понад три роки діє і для нього. На оподатковуваній угоді статус резидентства змінює результат за однією і тією самою квартирою з 10% на 23% — і визначати його варто заздалегідь, а не за нотаріальним столом.
Як це читати
Українське оподаткування нерухомості незвичне тим, що винагороджує терпіння двічі: три роки володіння знімають податок на дохід, а один продаж на рік утримують його знятим.
Для власника кількох об'єктів планування зводиться до роботи з календарем, а не зі структурою. Випишіть продажі, які передбачаються протягом найближчих двох років, порахуйте, скільки припадає на кожен, і розведіть ті, що зіткнулися. Економія перевищить усе, що вдасться виторгувати в ціні, і вона повністю у ваших руках.