Державні житлові програми в Україні описуються окремо, а працюють разом. Сім'я, яка купує квартиру в Києві у 2026 році, може — за певних статусів — скласти сертифікат за зруйноване житло, компенсацію першого внеску, пільгову ставку і міську доплату в одну угоду. Може — але не будь-яку комбінацію і не в будь-якій квартирі: у кожної програми своя стеля, і в Києві ці стелі найчастіше нижчі за ціни.
Нижче — карта того, що з чим складається, на умовах вересня 2026 року.
Базовий шар: єОселя
Усе складається навколо єОселі, бо це єдина працююча іпотека: з початку 2026 року видано 5 763 кредити на 11,4 мільярда гривень, план на рік — близько 10 000. Умови на вересень:
- ставка 3% (військові за контрактом, силовики, медики, педагоги, науковці, з 17 липня — ветерани, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім'ї загиблих) або 7% (ВПО і громадяни без житла), з 11-го року — 6% і 10%;
- строк до 20 років, внесок від 20%, до 25 років — від 10%; сума до 5 мільйонів гривень;
- норма площі 52,5 м² на одну-дві особи плюс 21 м² на кожну наступну;
- ліміт ціни метра для Києва — близько 62 230 гривень, з допуском 10%;
- житло — новобудова або будинок не старший за три роки (для ВПО — до 20 років);
- перевірка угод із нерухомістю за 36 місяців: продав житло — не пройдеш.
Київ у цій програмі — не головний отримувач: за тиждень до 9 вересня у столиці видано 17 кредитів проти 69 в області. Причина — ліміт ціни. При 62 230 гривнях за метр і середній стартовій ціні первинки 63 300 під програму проходять лише об'єкти нижчі за середню, здебільшого на лівому березі та околицях; детально — у розборі стелі ціни.
Шар другий: чим закрити внесок
Внесок 20% від квартири за 4,5 мільйона гривень — 900 000. Три програми дозволяють внести його не своїми грошима.
Сертифікат єВідновлення. Сім'я зі зруйнованим житлом отримує житловий сертифікат, і з лютого 2024 року банки-партнери приймають його як перший внесок за єОселею. Київ — у п'яти регіонах, де сертифікати використовують найчастіше. Це єдиний спосіб купити квартиру в Києві за програмою взагалі без власних грошей.
Компенсація ветеранам. З 17 липня 2026 року — до 420 000 гривень першого внеску, до 150 000 гривень платежів першого року і до 40 000 на оформлення. Умова — ціна житла до 2 мільйонів гривень. При київському ліміті 62 230 за метр це квартира у 32 м² — компенсація внеску в столиці майже не застосовна, зате в Київській області при 53 180 гривнях за метр 2 мільйони — це 37 м², що вже схоже на однокімнатну. Аналітик Руслан Аверін зазначає, що саме ця стеля пояснює статистику 17 проти 69: ветеран із компенсацією їде в Бучу або Вишневе, а не в Дарницю.
Компенсація ВПО. З лютого 2026 року — 70% першого внеску, 70% платежів першого року і до 40 000 гривень витрат, для переселенців і мешканців прифронтових територій. Без стелі у 2 мільйони, але із загальним лімітом ціни метра.
Шар третій: міські програми Києва
50/50 для захисників. Місто оплачує 50% нормативної площі — 9–13,65 м² на особу — в новобудові не старшій за два роки або з готовністю понад 80%. Для УБД, осіб з інвалідністю внаслідок війни і сімей загиблих на квартирному обліку Києва. Залишок сім'я закриває сама — зокрема кредитом єОселя, якщо об'єкт акредитований. Приймання заяв у 2026 році — у міру фінансування.
Домівка+. КП Житло-інвест здає готові квартири в оренду з викупом до 10 років: ціна фіксується у гривні, щомісячний платіж — оціночна вартість, поділена на строк, плюс оренда і комуналка; старт — перший і останній місяць, резерв 3%, страховка. УБД — знижка 50% на орендну частину. Це не іпотека, а розтермінування від міста; поєднувати з єОселею не можна, але можна вийти з неї в єОселю, викупивши залишок кредитом.
Київміськбуд. 3 775 сімей отримають житло до кінця 2026 року за міськими зобов'язаннями у шести комплексах; Podil Grad введено в липні. Це черга, а не програма для нових покупців.
Що не складається
- Держмолодьжитло (7% на весь строк, внесок 6%, до 35 років) — черга за датою заяви, реальні видачі у 2026 році не підтверджені; з єОселею не поєднується, це альтернатива.
- «3–5% на 25 років для мільйона сімей» — анонсована навесні, на вересень немає ні постанови, ні бюджету; єдиний крок — законопроєкт 15172 про сек'юритизацію в першому читанні. Чекати її замість єОселі — втрачати рік.
- Розтермінування забудовника і єОселя одночасно — ні: банк кредитує квартиру без обтяження на користь забудовника. Послідовно — так.
- Два кредити єОселя на сім'ю — ні.
Три робочі комбінації для Києва
| Сім'я | Що складається | Результат |
|---|---|---|
| Ветеран, сім'я з 3, зруйноване житло | сертифікат єВідновлення як внесок + єОселя 3% + компенсація платежів 1-го року 150 000 | квартира до 73,5 м² в акредитованого забудовника без власних грошей |
| ВПО, сім'я з 2 | компенсація 70% внеску + єОселя 7% (вторинка до 20 років) | внесок 6% своїми замість 20% |
| УБД на квартобліку Києва | 50/50 від міста + єОселя 3% на залишок | кредит на половину квартири замість цілої |
Четверта комбінація — сертифікат плюс міська програма — на практиці не трапляється: обидві потребують різних статусів і різних черг.
Як це читати
Програми в Україні 2026 року складаються краще, ніж прийнято думати, і гірше, ніж обіцяють. Складаються — бо уряд прямо дозволив сертифікат як внесок, а компенсації не виключають одна одну. Гірше — бо кожна впирається у свою стелю, і для Києва головна з них — ціна метра: 62 230 за єОселею і 2 мільйони за ветеранською компенсацією. За оцінкою аналітика, для покупця у столиці реальний порядок дій такий: спочатку знайти об'єкт під ліміт (лівий берег, околиці, область), потім з'ясувати, які статуси є в сім'ї, і лише потім складати. У зворотному порядку сім'я з трьома статусами виявляє, що в її районі немає жодного будинку під програму.
Суміжні розбори: усі житлові програми 2026 — карта, єОселя для ветеранів, програми забудовників — дрібний шрифт.