Три цифры сдвинули финансирование жилья в Украине на последней неделе октября. Медианная цена аренды однокомнатной квартиры в Киеве в объявлениях снизилась до 16 000 грн — на 11% за месяц, по статистике LUN на 30 октября. Государственная программа єОселя в последнем недельном отчёте выдала 178 льготных кредитов на 390,4 млн грн. А в четверг, 29 октября, Национальный банк Украины повысил ставку на половину процентного пункта — до 16,5%, с 30 октября.
Эти три силы тянут в разные стороны: аренда в столице дешевеет к зиме, льготные кредиты по-прежнему выдаются по фиксированным ставкам, а рыночное кредитование дешевле не становится.
Аренда в октябре: Киев дешевеет, Львов держится на вершине
Медианы LUN для однокомнатных квартир на 30 октября с изменением за месяц и за год:
- Киев: 16 000 грн — на 11,1% меньше, чем 18 000 грн в сентябре, на 5,9% ниже, чем год назад, и на 7,8% ниже, чем в апреле. Двухкомнатные квартиры — 22 000 грн (−8% за год), трёхкомнатные — 35 000 грн (−17%).
- Львов: 25 200 грн — +1,8% за месяц и +40,1% за год, с 18 000 грн в октябре 2025 года. Двухкомнатные стоят 32 100 грн, трёхкомнатные — 41 300 грн, это на 40% и 51% больше соответственно.
- Днепр: 14 000 грн, +27% за год. Ряд волатилен: сентябрьская точка LUN — 18 000 грн, а собственная сводка LUN приводит 15 800 грн на начало октября.
- Одесса: 12 000 грн — на 7,7% меньше за месяц и на 9,1% больше за год.
Сентябрьские цифры по районам Киева и другим городам — в обзоре аренды за сентябрь. В октябре все три формата киевских квартир дешевле своих медиан годичной давности.
Данные OLX за сентябрь, опубликованные 12 октября, указывали в ту же сторону ещё до подтверждения от LUN. Число объявлений об аренде однокомнатных квартир в Киеве за месяц выросло на 20%, спрос снизился на 20%, а число откликов на одно объявление — на 35%. Арендодатели в столице конкурируют за меньшее число арендаторов, тогда как западные города сохраняют надбавку этого года.
єОселя: 178 кредитов за неделю, 6 945 — с начала года
Отчёт Министерства экономики от 26 октября охватывает предыдущую неделю:
- 178 кредитов на 390,4 млн грн — в среднем около 2,19 млн грн на один кредит.
- 98 кредитов под 3%: 47 ветеранов, 36 военных и сотрудников сектора безопасности, 7 учителей, 6 медиков и 2 учёных.
- 80 кредитов под 7%: 46 заёмщиков без собственного жилья и 34 внутренне перемещённых лица.
- По регионам: Киевская область — 59, Киев — 24, Львовская область — 19.
- По типу жилья: 91 кредит на новостройки, из них 54 — на объекты, которые ещё строятся, и 57 — на квартиры на вторичном рынке. Разбивка министерства охватывает 148 из 178 кредитов.
С января 6 945 заёмщиков получили кредиты по программе єОселя на 13,9 млрд грн — против 6 574 и 13,2 млрд грн двумя неделями ранее. Лидерство пригородов совпадает с обзором цен на дома в пригороде Киева.
Стоимость входа не изменилась. LUN и НБУ подсчитали 30 октября, что средний первый взнос за самую дешёвую квартиру в новостройке Киева по программе єОселя составляет 750 000 грн; во Львове — 904 000 грн, в Запорожье — 174 000 грн. Для квартиры за 2,5 млн грн с первым взносом 20% LUN добавляет 41 000–96 000 грн на банковские комиссии, оценку, нотариуса, страхование, а также, где положено, сбор в Пенсионный фонд и госпошлину.
Новая модель єОселя для молодых семей
18 октября правительство добавило в программу єОселя отдельную модель для молодых семей, сообщил портал Минфин. Ставка по ней — 7% в первые три года, 10% с четвёртого по десятый год и 12% с одиннадцатого. Каждый ребёнок, рождённый или усыновлённый после подписания кредитного договора, снижает ставку на 2 процентных пункта, но не ниже 0,1%. С двумя детьми ступень 10% становится 6%, а ступень 12% — 8%.
Семьи по этой модели также могут превысить стандартные лимиты по площади и цене до 40%, доплачивая разницу самостоятельно, — в новостройках или домах, введённых в эксплуатацию в течение последних трёх лет.
По опросу Factum Group по заказу OLX, в третьем квартале о єОселя знали 80% потенциальных покупателей, 47% планировали ею воспользоваться, но лишь 4% уже это сделали. Удовлетворённость условиями программы снизилась до 50% с 70% в конце 2024 года.
Что ставка НБУ 16,5% значит для ипотеки
Изменение ставки не касается єОселя: её ставки 3% и 7% устанавливает программа, а не рынок. Но для всего остального оно важно.
Рыночное кредитование жилья в Украине — нишевый продукт. В стандартном поиске банковских программ жилищного кредитования на портале Минфин два из трёх результатов были предложениями єОселя; третий — кредит MTB Bank на покупку недвижимости — имел номинальную ставку 24,7% и реальную годовую процентную ставку от 30,42% при первом взносе от 30%. Собственный опрос НБУ по ипотеке за август, опубликованный 28 октября, насчитал 722 кредита на 1,5 млрд грн от 11 банков. Средневзвешенная эффективная ставка 7,7% на новостройки и 10% на вторичное жильё отражает в основном льготные программные кредиты, а не рыночные цены.
В заявлении НБУ говорится, что крупные банки в течение последнего месяца начали пересматривать ставки по гривневым депозитам, а октябрьское повышение должно усилить эту трансмиссию. Чистые гривневые кредиты домохозяйствам в сентябре выросли на 38% в годовом выражении. Теперь НБУ ожидает инфляцию 12,5% по итогам 2026 года, а его прогноз предполагает сохранение ставки на текущем уровне до второго квартала 2027 года. Для вкладчиков эффект первым проявится в ставках по депозитам в украинских банках; само решение вместе с решениями ЕЦБ и ФРС разобрано в обзоре трёх решений центробанков.
Снимать или покупать: арифметика октября
Медианная цена предложения однокомнатной квартиры в Киеве на LUN — $67 000, или около 3,05 млн грн по официальному курсу 45,5293 грн за доллар на 30 октября. В расчёте взята квартира за 3 млн грн с первым взносом 20%, то есть кредит 2,4 млн грн на 20 лет. Аннуитетный расчёт averin.com, который сделал Аверин Руслан, даёт:
- єОселя под 3%: около 13 300 грн в месяц — меньше медианной аренды в 16 000 грн.
- єОселя под 7%: около 18 600 грн — примерно на 16% выше аренды.
- Рыночный кредит под 24,7%: около 49 800 грн — более чем втрое выше аренды.
Для категорий под 3% собственное жильё каждый месяц обходится дешевле аренды, как только найден первый взнос; рыночному заёмщику до этого очень далеко.
Для арендодателей арифметика ухудшилась. При 16 000 грн в месяц квартира за $67 000 даёт около 6,3% валовой доходности до налогов, простоя и ремонта — против примерно 6,8% по цифрам квартального отчёта LUN от 22 октября и значительно ниже новых 16,5% Национального банка. По оценке аналитика Руслана Аверина, дешевеющая аренда в Киеве вместе с более высокой ставкой смещают преимущество от инвесторов, покупающих жильё под сдачу, к арендаторам и покупателям первого жилья с льготным кредитом. Варианты налогообложения для арендодателей — в гиде по налогам для арендодателей в Киеве.
Ваучеры для переселенцев
29 октября Министерство развития общин и территорий сообщило, что Украина договорилась с Банком развития Совета Европы (CEB) о дополнительных €80 млн, или около 4 млрд грн, на жилищные ваучеры для перемещённых лиц с оккупированных территорий. Соглашение планируют подписать до конца ноября, а первые €40 млн ожидаются до конца года. Этого хватит более чем на 2 000 ваучеров по 2 млн грн каждый, которыми можно покрыть и первый взнос по ипотеке; на начало октября около 36 800 одобренных ваучеров ещё не были профинансированы.
За чем следить
- 5 ноября: полный Инфляционный отчёт НБУ с обновлённым прогнозом.
- Еженедельные данные єОселя: удержится ли кредитование на уровне около 180 кредитов в неделю и зимой.
- Ноябрьская аренда по данным LUN: углубится ли падение в Киеве на 11% за месяц из-за отключений света и отопительного сезона или сменится ростом.
- 17 декабря: следующее заседание НБУ по монетарной политике.
Читайте также: Инвестиции в Киев: четыре способа в сравнении, Цены на аренду квартир в Киеве в сентябре 2026 года и єОселя или рыночная ипотека.