Три цифри зрушили фінансування житла в Україні в останній тиждень жовтня. Медіанна ціна оренди однокімнатної квартири в Києві в оголошеннях знизилася до 16 000 грн — на 11% за місяць, за статистикою LUN на 30 жовтня. Державна програма єОселя в останньому тижневому звіті видала 178 пільгових кредитів на 390,4 млн грн. А в четвер, 29 жовтня, Національний банк України підвищив ставку на пів процентного пункту — до 16,5%, з 30 жовтня.
Ці три сили тягнуть у різні боки: оренда в столиці дешевшає перед зимою, пільгові кредити й далі видаються за фіксованими ставками, а ринкове кредитування дешевшим не стає.
Оренда в жовтні: Київ дешевшає, Львів тримається на вершині
Медіани LUN для однокімнатних квартир станом на 30 жовтня зі зміною за місяць і за рік:
- Київ: 16 000 грн — на 11,1% менше, ніж 18 000 грн у вересні, на 5,9% нижче, ніж рік тому, і на 7,8% нижче, ніж у квітні. Двокімнатні квартири — 22 000 грн (−8% за рік), трикімнатні — 35 000 грн (−17%).
- Львів: 25 200 грн — +1,8% за місяць і +40,1% за рік, з 18 000 грн у жовтні 2025 року. Двокімнатні коштують 32 100 грн, трикімнатні — 41 300 грн, це на 40% і 51% більше відповідно.
- Дніпро: 14 000 грн, +27% за рік. Ряд нестабільний: вересневе значення LUN — 18 000 грн, а власне зведення LUN наводить 15 800 грн на початок жовтня.
- Одеса: 12 000 грн — на 7,7% менше за місяць і на 9,1% більше за рік.
Вересневі цифри за районами Києва та іншими містами — в огляді оренди за вересень. У жовтні всі три формати київських квартир дешевші за свої медіани рік тому.
Дані OLX за вересень, опубліковані 12 жовтня, вказували на той самий напрямок ще до підтвердження від LUN. Кількість оголошень про оренду однокімнатних квартир у Києві за місяць зросла на 20%, попит знизився на 20%, а кількість відгуків на одне оголошення — на 35%. Орендодавці в столиці конкурують за меншу кількість орендарів, тоді як західні міста зберігають цьогорічну надбавку.
єОселя: 178 кредитів за тиждень, 6 945 — з початку року
Звіт Міністерства економіки від 26 жовтня охоплює попередній тиждень:
- 178 кредитів на 390,4 млн грн — у середньому близько 2,19 млн грн на один кредит.
- 98 кредитів під 3%: 47 ветеранів, 36 військових і працівників сектору безпеки, 7 учителів, 6 медиків і 2 науковці.
- 80 кредитів під 7%: 46 позичальників без власного житла і 34 внутрішньо переміщені особи.
- За регіонами: Київська область — 59, Київ — 24, Львівська область — 19.
- За типом житла: 91 кредит на новобудови, з них 54 — на об'єкти, що ще будуються, і 57 — на квартири на вторинному ринку. Розбивка міністерства охоплює 148 із 178 кредитів.
З січня 6 945 позичальників отримали кредити за програмою єОселя на 13,9 млрд грн — проти 6 574 і 13,2 млрд грн двома тижнями раніше. Лідерство передмістя збігається з оглядом цін на будинки в передмісті Києва.
Вартість входу не змінилася. LUN і НБУ підрахували 30 жовтня, що середній перший внесок за найдешевшу квартиру в новобудові Києва за програмою єОселя становить 750 000 грн; у Львові — 904 000 грн, у Запоріжжі — 174 000 грн. Для квартири за 2,5 млн грн із першим внеском 20% LUN додає 41 000–96 000 грн на банківські комісії, оцінку, нотаріуса, страхування, а також, де належить, збір до Пенсійного фонду і держмито.
Нова модель єОселя для молодих сімей
18 жовтня уряд додав до програми єОселя окрему модель для молодих сімей, повідомив портал Мінфін. Ставка за нею — 7% у перші три роки, 10% з четвертого по десятий рік і 12% з одинадцятого. Кожна дитина, народжена або усиновлена після підписання кредитного договору, знижує ставку на 2 процентні пункти, але не нижче 0,1%. З двома дітьми щабель 10% стає 6%, а щабель 12% — 8%.
Сім'ї за цією моделлю також можуть перевищити стандартні ліміти за площею і ціною до 40%, доплачуючи різницю самостійно, — у новобудовах або будинках, введених в експлуатацію протягом останніх трьох років.
За опитуванням Factum Group на замовлення OLX, у третьому кварталі про єОселя знали 80% потенційних покупців, 47% планували нею скористатися, але лише 4% це вже зробили. Задоволеність умовами програми знизилася до 50% з 70% наприкінці 2024 року.
Що означає ставка НБУ 16,5% для іпотеки
Зміна ставки не стосується єОселя: її ставки 3% і 7% встановлює програма, а не ринок. Але для всього іншого вона важлива.
Ринкове кредитування на житло в Україні — нішевий продукт. У стандартному пошуку банківських програм житлового кредитування на порталі Мінфін два з трьох результатів були пропозиціями єОселя; третій — кредит MTB Bank на купівлю нерухомості — мав номінальну ставку 24,7% і реальну річну процентну ставку від 30,42% за першого внеску від 30%. Власне опитування НБУ щодо іпотеки за серпень, опубліковане 28 жовтня, налічило 722 кредити на 1,5 млрд грн від 11 банків. Середньозважена ефективна ставка 7,7% на новобудови і 10% на вторинне житло відображає переважно пільгові програмні кредити, а не ринкові ціни.
У заяві НБУ йдеться, що великі банки впродовж останнього місяця почали переглядати ставки за гривневими депозитами, а жовтневе підвищення має посилити цю трансмісію. Чисті гривневі кредити домогосподарствам у вересні зросли на 38% у річному вимірі. Тепер НБУ очікує інфляцію 12,5% за підсумками 2026 року, а його прогноз передбачає збереження ставки на поточному рівні до другого кварталу 2027 року. Для вкладників ефект найперше проявиться у ставках за депозитами в українських банках; саме рішення разом із рішеннями ЄЦБ і ФРС розібрано в огляді трьох рішень центробанків.
Орендувати чи купувати: арифметика жовтня
Медіанна ціна пропозиції однокімнатної квартири в Києві на LUN — $67 000, або близько 3,05 млн грн за офіційним курсом 45,5293 грн за долар на 30 жовтня. У розрахунку взято квартиру за 3 млн грн із першим внеском 20%, тобто кредит 2,4 млн грн на 20 років. Ануїтетний розрахунок averin.com, який зробив Аверін Руслан, дає:
- єОселя під 3%: близько 13 300 грн на місяць — менше за медіанну оренду в 16 000 грн.
- єОселя під 7%: близько 18 600 грн — приблизно на 16% більше за оренду.
- Ринковий кредит під 24,7%: близько 49 800 грн — понад утричі більше за оренду.
Для категорій під 3% власне житло щомісяця обходиться дешевше за оренду, щойно знайдено перший внесок; для ринкового позичальника до цього дуже далеко.
Для орендодавців арифметика погіршилася. За 16 000 грн на місяць квартира за $67 000 дає близько 6,3% валової дохідності до податків, простою та ремонту — проти приблизно 6,8% за цифрами квартального звіту LUN від 22 жовтня і значно нижче за нові 16,5% Національного банку. На думку аналітика Руслана Аверіна, дешевша оренда в Києві разом із вищою ставкою зміщують перевагу від інвесторів, які купують житло під здачу, до орендарів і покупців першого житла з пільговим кредитом. Варіанти оподаткування для орендодавців — у гіді з податків для орендодавців у Києві.
Ваучери для переміщених сімей
29 жовтня Міністерство розвитку громад та територій повідомило, що Україна домовилася з Банком розвитку Ради Європи (CEB) про додаткові €80 млн, або близько 4 млрд грн, на житлові ваучери для переміщених осіб з окупованих територій. Угоду планують підписати до кінця листопада, а перші €40 млн очікують до кінця року. Цього вистачить на понад 2 000 ваучерів по 2 млн грн кожен, якими можна покрити й перший внесок за іпотекою; на початок жовтня близько 36 800 схвалених ваучерів ще не були профінансовані.
За чим стежити
- 5 листопада: повний Інфляційний звіт НБУ з оновленим прогнозом.
- Щотижневі дані єОселя: чи втримається кредитування на рівні близько 180 кредитів на тиждень і взимку.
- Листопадова оренда за даними LUN: чи поглибиться падіння в Києві на 11% за місяць через відключення світла й опалювальний сезон, чи зміниться зростанням.
- 17 грудня: наступне засідання НБУ з монетарної політики.
Читайте також: Інвестиції в Київ: чотири способи порівняно, Ціни на оренду квартир у Києві у вересні 2026 року і єОселя чи ринкова іпотека.